TT 77/2014/TT-BTC về Tiền thuê đất

2 Chương II. QUY ĐỊNH CỤ THỂ
3 Mục 1.  XÁC ĐỊNH VÀ THU NỘP TIỀN THUÊ ĐẤT

TƯ VẤN & DỊCH VỤ

THÔNG
TƯ77/2014/TT-BTC

ngày 16 tháng 6 năm 2014

Hướng dẫn một số điều
của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định
về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

 

Căn cứ Luật Đất đai
ngày 29 tháng 11 năm 2013;

Căn cứ Luật Ngân sách
nhà nước ngày 16 tháng 12 năm 2002;

Căn cứ Luật Quản lý Thuế
ngày 29 tháng 11 năm 2006; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quản lý
Thuế ngày 20 tháng 11 năm 2012;

Căn cứ Luật Giá ngày 20
tháng 6 năm 2012;

Căn cứ Nghị định số
46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê
đất, thuê mặt nước;

Căn
cứ Nghị định số 215/2013/NĐ-CP ngày 23 tháng 12 năm 2013 của Chính phủ quy định
chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài chính;

Theo đề nghị của Cục
trưởng Cục Quản lý công sản,

Bộ trưởng Bộ Tài chính
ban hành Thông tư hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15
tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.

Chương I. QUY ĐỊNH CHUNG

Điều 1. Phạm vi điều chỉnh

Thông tư này hướng dẫn việc xác định và trình tự, thủ tục
xác định, thu nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước; miễn, giảm tiền thuê đất, thuê
mặt nước; hướng dẫn xử lý chuyển tiếp và một số nội dung cụ thể tại Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15
tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về
thu tiền thuê đất, thuê mặt nước (sau đây gọi tắt là Nghị định số
46/2014/NĐ-CP).

Điều 2. Đối tượng áp dụng

1. Tổ chức kinh tế, tổ chức sự
nghiệp công lập tự chủ tài chính (đơn vị sự nghiệp công lập tự
bảo đảm toàn bộ chi phí hoạt động thường xuyên),
đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, hộ gia
đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất, thuê mặt nước; công nhận quyền sử
dụng đất thuộc trường hợp phải nộp tiền thuê đất theo quy định của Luật Đất đai
và Nghị định số 46/2014/NĐ-CP.

2.
Các cơ quan, tổ chức, cá nhân khác có liên quan.

Chương II. QUY ĐỊNH CỤ THỂ

Mục 1.  XÁC ĐỊNH VÀ THU NỘP TIỀN THUÊ ĐẤT

Điều 3. Xác định đơn giá thuê đất

1. Trường hợp trả tiền thuê đất hàng năm không thông qua
đấu giá

Đơn giá thuê đất hàng năm được xác định bằng mức tỷ lệ
(%) nhân (x) với giá đất tính thu tiền thuê đất, trong đó:

a) Mức tỷ lệ (%) để tính đơn giá
thuê đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi
tắt là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quy định cụ thể theo từng khu vực, tuyến đường tương ứng
với từng mục đích sử dụng đất theo quy
định tại Điểm a Khoản 1 Điều 4 Nghị định số
46/2014/NĐ-CP và được công bố công khai trong quá
trình tổ chức thực hiện.

b) Đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm
không thông qua hình thức đấu giá mà diện tích tính thu tiền thuê đất của thửa
đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất tại Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng
trở lên đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối
với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh còn lại
thì giá đất tính thu tiền thuê đất là giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh quyết định được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết
trừ, thu nhập, thặng dư quy định tại Nghị định của Chính phủ về giá đất.

c) Đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm
không thông qua hình thức đấu giá mà diện tích tính thu tiền thuê đất của thửa
đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất tại Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc
Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ
đồng đối với các tỉnh còn lại thì giá
đất tính thu tiền thuê đất là giá đất được tính theo mục đích sử dụng đất thuê
do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại Bảng giá đất nhân (x) với hệ số điều
chỉnh giá đất.

d) Hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất tính thu
tiền thuê đất do Sở Tài chính chủ trì xác định theo từng khu vực, tuyến đường, vị trí tương ứng với từng mục
đích sử dụng đất phù hợp với thị trường và điều kiện
phát triển kinh tế, xã hội tại địa phương, trình Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh ban hành hàng năm sau
khi xin ý kiến của Thường trực Hội đồng nhân dân cùng cấp.

Trường hợp tại một
số vị trí đất thực hiện dự án trong cùng một khu vực, tuyến đường có hệ số sử
dụng đất (mật độ xây dựng, chiều cao của công trình) khác với mức bình quân
chung của khu vực, tuyến đường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hệ số điều
chỉnh giá đất cao hơn hoặc thấp hơn mức bình quân chung để tính thu tiền thuê
đất đối với các trường hợp này và quy định cụ thể trong Quyết định ban hành hệ
số điều chỉnh giá đất của địa phương.

2.
Trường hợp thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê không thông qua hình
thức đấu giá

Đơn giá thuê đất thu một lần cho cả
thời gian thuê là giá đất được xác định theo thời
hạn sử
dụng đất tương ứng với thời gian thuê đất, trong đó:

a)
Đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
không thông qua hình thức đấu giá mà diện tích tính thu tiền thuê đất của thửa
đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất tại Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng
trở lên đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối
với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh còn lại
thì giá đất tính thu tiền thuê đất là giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh quyết định được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết
trừ, thu nhập, thặng dư quy định tại Nghị định của Chính phủ về giá đất.

b) Đối với trường
hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho
cả thời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá mà diện tích tính thu tiền
thuê đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất tại Bảng giá
đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ
đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn
lại thì giá đất tính thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê là giá đất của thời hạn thuê đất do Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại Bảng giá đất nhân (x) với hệ số điều chỉnh
giá đất theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều này.

c)
Trường hợp thời hạn thuê đất nhỏ hơn thời hạn của loại đất quy định tại Bảng
giá đất thì giá đất để xác định đơn giá thuê đất được xác định theo công thức
sau:

Giá đất của thời hạn thuê đất	=	Giá đất tại Bảng giá đất	x	Thời hạn thuê đất
		Thời hạn của loại đất tại Bảng giá đất

3.
Trường hợp xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất thuê

a)
Đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuê theo hình thức thuê đất trả
tiền hàng năm, đơn giá khởi điểm để thực hiện đấu giá là giá đất được xác định
theo mục đích sử dụng đất thuê tương ứng với thời hạn thuê đất quy định tại
Bảng giá đất nhân (x) với hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với mức tỷ lệ (%)
để tính đơn giá thuê đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

b)
Đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuê theo hình thức thuê đất trả
tiền một lần cho cả thời gian thuê, giá đất để xác định đơn giá khởi điểm để
thực hiện đấu giá được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết
trừ, thu nhập, thặng dư.

4.
Trường hợp điều chỉnh đơn giá thuê đất

Đối
với trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm, khi hết thời gian ổn định đơn giá
thuê đất theo quy định tại Khoản 1 Điều 14 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP, đơn giá
thuê đất áp dụng cho chu kỳ ổn định tiếp theo đượcxác định bằng giá đất tại Bảng
giá đất nhân (x) với hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với mức tỷ lệ (%) do Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm điều chỉnh đơn giá thuê đất.

5.
Trường hợp xác định giá trị quyền sử dụng đất tính vào giá trị doanh nghiệp khi
cổ phần hóa mà doanh nghiệp cổ phần hóa lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền
một lần cho cả thời gian thuê thì giá đất tính thu tiền thuê đất một lần cho cả
thời gian thuê được xác định theo quy định tại Khoản 2 Điều này.

6.
Trách nhiệm xác định đơn giá thuê đất

a)
Cơ quan thuế theo thẩm quyền quy định tại Khoản 1 Điều 11 Nghị định số
46/2014/NĐ-CP thực hiện xác định đơn giá thuê đất đối với trường hợp quy định
tại Khoản 1, Khoản 2, Khoản 4 Điều này.

b)
Cơ quan tài chính thực hiện xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất
thuê, giá trị quyền sử dụng đất thuê để tính vào giá trị doanh nghiệp khi cổ
phần hóa quy định tại Khoản 3, Khoản 5 Điều này.

Điều 4. Diện tích phải nộp tiền thuê đất

1.
Diện tích phải nộp tiền thuê đất là diện tích đất có thu tiền thuê đất ghi
trong quyết định cho thuê đất. Trường hợp diện tích ghi trong hợp đồng thuê đất
lớn hơn so với diện tích trong quyết định cho thuê đất thì diện tích đất cho
thuê được xác định theo diện tích ghi trong hợp đồng thuê đất.

2.
Đối với trường hợp chưa có quyết định cho thuê đất, hợp đồng thuê đất nhưng
đang sử dụng đất vào mục đích thuộc đối tượng phải thuê đất theo quy định của
Luật Đất đai thì diện tích tính thu tiền thuê đất là diện tích thực tế đang sử
dụng.

3.
Trường hợp đất sử dụng đồng thời vào mục đích phải nộp tiền thuê đất, mục đích
không phải nộp tiền thuê đất thì số tiền thuê đất phải nộp được xác định trên
cơ sở phân bổ diện tích theo mục đích sử dụng đất, cụ thể như sau:

a)
Trường hợp tách riêng được diện tích đất phục vụ mục đích sản xuất kinh doanh,
dịch vụ phải nộp tiền thuê đất thì diện tích phải nộp tiền thuê đất là diện
tích đất thực tế sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh, dịch vụ.

b)
Trường hợp không tách riêng được diện tích đất phục vụ mục đích sản xuất kinh
doanh, dịch vụ phải nộp tiền thuê đất thì việc tính tiền thuê đất được thực
hiện theo phương pháp phân bổ. Số tiền thuê đất phải nộp được tính theo diện
tích đất, diện tích công trình, nhà xưởng sử dụng vào mục đích sản xuất kinh
doanh, dịch vụ. Trường hợp không phân bổ được theo diện tích nêu trên thì tiêu
thức phân bổ là doanh thu hàng hoá, dịch vụ của hoạt động sản xuất kinh doanh,
dịch vụ so với tổng doanh thu của cơ quan, đơn vị thực hiện trong năm.

c)
Cơ quan thuế chủ trì phối hợp với các cơ quan liên quan xác định, tính và thu
tiền thuê đất đối với các trường hợp quy định tại Điểm a, Điểm b Khoản này.

Điều 5.
Xác định tiền thuê đất

1.
Việc xác định tiền thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, tiền thuê đất trả tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thực hiện theo quy định tại Khoản 1,
Khoản 2 Điều 12 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP. Số tiền thuê đất phải nộp ngân
sách nhà nước được xác định sau khi đã được trừ (-) đi số tiền thuê đất được
miễn, giảm (nếu có) và tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định tại Nghị định số 46/2014/NĐ-CP.

2. Trường hợp tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất nông nghiệp hợp pháp của hộ gia
đình, cá nhân theo quy định tại Điểm a Khoản 4 Điều 12 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP để thực hiện dự
án đầu tư phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mà phải chuyển mục đích
sử dụng đất sau khi nhận chuyển nhượng và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về
nộp tiền thuê đất thì được trừ số tiền đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất vào số tiền thuê đất phải nộp; số tiền được trừ vào tiền thuê đất phải
nộp được xác định theo giá đất của mục đích đất nhận chuyển nhượng tại thời
điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
nhưng không vượt quá số tiền phải bồi thường, hỗ trợ tương ứng với trường hợp
Nhà nước thu hồi đất, cụ thể:

a) Trường hợp người thuê
đất lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
thì số tiền đã trả để nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất được xác định theo quy định tại Khoản 4, Khoản 5 Điều 4 Nghị
định số 46/2014/NĐ-CP.

b) Trường hợp người thuê đất lựa chọn hình thức thuê đất trả
tiền thuê đất hàng năm, số tiền đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
nêu trên được quy đổi ra thời gian đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền thuê đất tại
thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất. Việc quy đổi số tiền này ra số năm, tháng hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền
thuê đất trong trường hợp lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng
năm được thực hiện theo công thức sau:

n	=	Số tiền đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
		Tiền thuê đất phải nộp một năm

Trong
đó:

–
n: Số năm, tháng hoàn thành
nghĩa vụ nộp tiền thuê đất

–
Số tiền đã
trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hợp pháp của hộ gia
đình, cá nhân được xác định theo giá đất của mục đích nhận chuyển nhượng tại thời
điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
và theo quy định tại Khoản 4, Khoản 5 Điều 4 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP.

– Tiền thuê đất phải nộp
một năm được xác định bằng đơn giá thuê đất hàng năm tại thời điểm được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nhân (x) với diện
tích đất phải nộp tiền thuê đất.

3. Trường hợp nhận
chuyển nhượng hợp pháp quyền sử dụng đất đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là
đất thương mại, dịch vụ; sau đó chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thương
mại, dịch vụ theo quy định tại Điểm g Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai thì số tiền đã trả để nhận chuyển nhượng được trừ vào
số tiền thuê đất phải nộp nếu lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền một lần cho
cả thời gian thuê. Trường hợp người được Nhà nước cho thuê đất lựa chọn hình
thức thuê đất trả tiền hàng năm thì số tiền đã trả để nhận chuyển nhượng được
quy đổi ra thời gian đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền thuê đất tại thời điểm
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Việc
xác định số tiền đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được trừ vào số
tiền thuê đất phải nộp hoặc quy đổi ra thời gian hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền
thuê đất và được xác định như sau:

a)
Đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì
số tiền đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định bằng số
tiền thuê đất theo mục đích sử dụng đất phải nộp một lần cho thời gian sử dụng
đất còn lại trước khi chuyển mục đích sử dụng đất nhưng không vượt quá số tiền bồi
thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất và được xác định theo quy định tại Khoản 4,
Khoản 5 Điều 4 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP.

b)
Đối với trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm thì số tiền đã trả để nhận chuyển
nhượng được quy đổi ra số năm, tháng hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền thuê đất theo
công thức quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều này.

4. Trường hợp hộ gia
đình, cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp trong hạn mức sử dụng đất nông
nghiệp, nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất sang mục đích sản xuất kinh, doanh phi nông nghiệp mà lựa chọn hình
thức thuê đất thì được trừ giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp vào tiền thuê
đất phải nộp; mức được trừ không vượt quá số tiền thuê đất phải nộp. Giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp trừ vào tiền
thuê đất phải nộp được xác định như sau:

a) Nếu giá đất để xác
định đơn giá thuê đất được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thì
giá đất nông nghiệp cũng được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá
đất tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất.

b) Nếu giá đất để xác
định đơn giá thuê đất là giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định được xác định theo các phương pháp so sánh trực
tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư thì giá đất nông nghiệp cũng được
xác định theo giá đất cụ thể tương ứng và do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết
định tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất.

5. Trường hợp được Nhà
nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê không thông
qua hình thức đấu giá và đã nộp tiền thuê đất theo quy định của pháp luật,
nhưng trong quá trình thực hiện dự án, tổ chức được Nhà nước cho thuê đất đề
nghị thay đổi quy hoạch xây dựng chi tiết dẫn đến tăng hệ số sử dụng đất (mật
độ xây dựng, chiều cao của công trình) thì xử lý như sau:

a) Trường hợp giá đất để
tính tiền thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được xác
định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư thì
thực hiện thu chênh lệch giữa tiền thuê đất tính theo giá đất xác định theo các
phương pháp nêu trên của quy hoạch xây dựng chi tiết trước và sau khi điều
chỉnh tại cùng thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thay đổi
quy hoạch xây dựng.

b)
Trường hợp giá đất để tính tiền thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời
gian thuê được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thì thực hiện thu chênh lệch giữa tiền thuê đất tính theo
giá đất xác định theo các phương pháp nêu trên của quy hoạch xây dựng chi tiết
trước và sau khi điều chỉnh tại cùng thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cho phép thay đổi quy hoạch xây dựng.

6. Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất
một lần cho cả thời gian thuê thông qua hình thức đấu giá và đã nộp tiền trúng
đấu giá theo quy định của pháp luật, nhưng trong quá trình thực hiện dự án, tổ
chức được Nhà nước cho thuê đất đề nghị thay đổi quy hoạch xây dựng chi tiết
dẫn đến tăng hệ số sử dụng đất (mật độ xây dựng, chiều cao của công trình) thì
xử lý như sau:

a) Trường hợp giá khởi
điểm đấu giá quyền sử dụng đất được xác định theo các phương pháp so sánh trực
tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư thì thực hiện thu chênh lệch giữa tiền thuê
đất tính theo giá đất xác định theo các phương pháp nêu trên của quy hoạch xây
dựng chi tiết trước và sau khi điều chỉnh tại cùng thời điểm được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền cho phép thay đổi quy hoạch xây dựng.

b) Trường hợp giá khởi
điểm đấu giá quyền sử dụng đất được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh
giá đất thì căn cứ vào Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất và nguyên tắc
điều chỉnh hệ số này do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định để thực hiện thu
chênh lệch giữa tiền thuê đất tính theo giá đất được xác định theo phương pháp
hệ số điều chỉnh giá đất tương ứng với quy hoạch xây dựng trước và sau khi điều
chỉnh tại cùng thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thay đổi
quy hoạch xây dựng.

7. Trường hợp do yêu cầu
quản lý, Nhà nước điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết làm giảm hệ số sử dụng
đất (mật độ xây dựng, chiều cao của công trình) dẫn đến giảm tiền thuê đất đối
với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời
gian thuê thì tổ chức được hoàn trả chênh lệch giữa tiền thuê đất xác định theo
quy hoạch xây dựng chi tiết trước và sau khi điều chỉnh tại cùng thời điểm được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh quy hoạch. Việc xác định số
tiền chênh lệch được thực hiện theo quy định tại Khoản 5, Khoản 6 Điều này.

Việc hoàn trả tiền thuê
đất theo quy định tại Khoản này được thực hiện dưới hình thức hoàn trả trực
tiếp hoặc bù trừ vào nghĩa vụ tài chính của tổ chức với Nhà nước theo quy định
của pháp luật về ngân sách nhà nước và pháp luật về quản lý thuế.

8.
Trường hợp người sử dụng đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất sản xuất kinh
doanh phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày
01 tháng 7 năm 2014, khi chuyển sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian
thuê để thực hiện dự án đầu tư với thời hạn thuê đất dài hơn thời gian sử dụng
đất còn lại của đất nhận chuyển nhượng thì phải nộp tiền thuê đất theo mục đích
sử dụng đất mới tại thời điểm chuyển từ giao đất sang thuê đất và được trừ đi
số tiền đã nhận chuyển nhượng.

Số
tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được trừ vào tiền thuê đất theo quy
định tại Khoản này được xác định theo
công thức sau:

Số tiền nhận chuyển nhượng được trừ	=	Tiền sử dụng đất tính theo giá đất của thời hạn sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất tại thời điểm chuyển từ giao đất sang thuê đất	x	Thời hạn sử dụng đất còn lại
		Tổng thời hạn sử dụng đất có thu tiền sử sụng đất

9. Mẫu Thông báo số tiền
thuê đất phải nộp được thực hiện theo quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo
Thông tư này.

Điều 6.
Xử lý tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng

1. Đối với trường hợp
Quỹ phát triển đất ứng vốn cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt
bằng tạo quỹ đất sạch để cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá hoặc không
thông qua hình thức đấu giá và không thuộc trường hợp được miễn, giảm tiền thuê
đất thì người được Nhà nước cho thuê đất
phải nộp tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật. Việc
hoàn trả tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng cho Quỹ phát triển đất được thực
hiện theo quy định của pháp luật về ngân sách nhà nước.

Trường hợp không cân đối
được ngân sách để thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng, khi cho thuê đất
theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét,
quyết định việc người được Nhà nước cho thuê đất trả trước tiền thuê đất tương
ứng với số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt và số tiền
này được
quy đổi ra số năm, tháng hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền thuê đất hàng năm.

2. Đối với trường hợp
Quỹ phát triển đất ứng vốn cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt
bằng tạo quỹ đất sạch để cho thuê đất và thuộc trường hợp được miễn, giảm tiền
thuê đất thì việc hoàn trả tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng cho Quỹ phát
triển đất được thực hiện như sau:

a) Trường hợp thuộc đối
tượng được miễn toàn bộ tiền thuê đất trong thời gian thuê đất theo quy định
tại Điều 19 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP, người được Nhà nước cho thuê đất phải
hoàn trả chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền phê duyệt vào ngân sách nhà nước và khoản chi phí này
được tính vào vốn đầu tư của dự án. Việc hoàn trả tiền bồi thường, giải phóng mặt
bằng cho Quỹ phát triển đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về ngân
sách nhà nước.

b) Trường hợp thuộc đối
tượng được miễn, giảm một phần tiền thuê đất theo quy định tại Điều 19, Điều 20
Nghị định số 46/2014/NĐ-CP, người được Nhà nước cho thuê đất phải hoàn trả chi
phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt vào ngân sách nhà nước và được trừ vào số tiền thuê đất
phải nộp trong trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
hoặc được quy đổi ra số năm, tháng hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền thuê đất đối
với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm theo chính sách và giá đất
tại thời điểm được Nhà nước cho thuê đất; số tiền còn lại (nếu có) được tính
vào vốn đầu tư của dự án. Việc hoàn trả tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng
cho Quỹ phát triển đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về ngân sách
nhà nước.

3.
Trường hợp người được Nhà nước cho thuê đất tự nguyện ứng trước tiền bồi
thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
phê duyệt thì được trừ số tiền đã ứng trước vào tiền thuê đất phải nộp theo
phương án được phê duyệt.

Trường
hợp số tiền ứng trước về bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt vượt quá tiền thuê đất phải nộp thì chỉ được trừ bằng tiền thuê đất phải
nộp; số còn lại được tính vào vốn đầu tư của dự án.

Trường hợp được Nhà nước
cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì số tiền bồi thường, giải phóng mặt
bằng đã ứng trước theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt
được trừ vào tiền thuê đất phải nộp, được quy đổi theo chính sách và giá đất
tại thời điểm được Nhà nước cho thuê đất và được xác định là thời gian đã hoàn
thành việc nộp tiền thuê đất hàng năm.

5. Cơ quan tài chính
thực hiện ghi thu, ghi chi số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng mà người
được Nhà nước cho thuê đất đã tự nguyện ứng trước được trừ vào tiền thuê đất,
thuê mặt nước phải nộp theo quy định tại pháp luật về ngân sách nhà nước.

Điều 7.
Trình tự, thủ tục xác định đơn giá thuê đất và thu nộp tiền thuê đất

1.
Đối với trường hợp cho thuê đất mới

a)
Căn cứ quyết định cho thuê đất, hồ sơ địa chính do cơ quan tài nguyên và môi
trường chuyển đến, cơ quan thuế xác định đơn giá thuê đất như sau:

– Trường hợp áp dụng
phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư: căn cứ giá đất cụ thể do Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh quyết định, mức tỷ lệ (%) do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, cơ
quan thuế xác định đơn giá thuê đất cho kỳ ổn định đơn giá thuê đất đầu tiên để
thông báo bằng văn bản cho người thuê đất và chuyển cho cơ quan tài nguyên và môi trường làm căn cứ
ghi vào hợp đồng thuê đất theo quy định của pháp luật.

– Trường hợp áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất:
căn cứ vào Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, mức tỷ lệ (%) do Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh quy định, cơ quan thuế xác định đơn giá thuê đất của chu kỳ ổn
định đầu tiên để thông báo bằng văn bản cho người thuê đất và chuyển cho cơ
quan tài nguyên và môi trường để làm căn cứ ghi vào hợp đồng thuê đất theo quy
định của pháp luật.

b) Căn cứ vào đơn giá
thuê đất xác định tại Điểm a Khoản này và diện tích phải nộp tiền thuê đất; số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng và tiền
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được trừ vào tiền thuê đất do cơ quan tài
chính xác định và chuyển đến (nếu có), cơ quan thuế xác định và ban hành
Thông báo số tiền thuê đất phải nộp và mở sổ theo dõi việc thu, nộp tiền thuê
đất.

c)
Cơ quan tài chính xác định các khoản được trừ về tiền bồi thường, giải phóng
mặt bằng, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào số tiền thuê đất phải
nộp (nếu có) theo quy định tại Nghị định số 46/2014/NĐ-CP, hướng dẫn tại Thông
tư này và chuyển cho cơ quan thuế làm cơ sở xác định tiền thuê đất phải nộp.

2. Đối với trường hợp
điều chỉnh đơn giá thuê đất khi hết chu kỳ ổn định đơn giá thuê đất

Khi đến thời điểm phải
điều chỉnh lại đơn giá thuê đất theo quy định tại Khoản 1 Điều 14 Nghị định số
46/2014/NĐ-CP; căn cứ giá đất tại Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, mức
tỷ lệ (%) do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, cơ quan thuế xác định lại đơn
giá thuê đất và thông báo số tiền thuê đất phải nộp hàng năm của chu kỳ ổn định
tiếp theo cho người thuê đất.

3. Hàng năm cơ quan thuế
thông báo nộp tiền thuê đất trực tiếp cho người phải nộp tiền thuê đất. Trường
hợp căn cứ tính tiền thuê đất có thay đổi thì phải xác định lại tiền thuê đất
theo quy định tại Nghị định số 46/2014/NĐ-CP
và hướng dẫn tại Thông tư này, gửi thông báo cho người thuê đất thực hiện.

Năm nộp tiền thuê đất
tính theo năm dương lịch, từ ngày 01 tháng 01 đến hết ngày 31 tháng 12 hàng
năm. Trường hợp năm đầu tiên thuê đất, năm kết thúc thuê đất không đủ 12 tháng
thì tiền thuê năm đầu và năm kết thúc tính theo số tháng thuê. Trường hợp thời
gian thuê đất của tháng thuê đầu tiên hoặc tháng thuê kết thúc không đủ số ngày
của một (01) tháng thì:

a)
Nếu số ngày thuê đất từ 15 ngày trở lên đến đủ tháng ( >= 15 ngày) thì tính
tròn 01 tháng.

b)
Nếu số ngày thuê đất dưới 15 ngày (< 15 ngày) thì không tính tiền thuê đất.

4. Người thuê đất căn cứ vào thông báo nộp tiền thuê đất nộp
tiền tại địa điểm đã ghi trong Thông báo nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước trong
thời hạn quy định, cụ thể:

a) Đối với thuê đất,
thuê mặt nước trả tiền hàng năm

– Việc nộp tiền mỗi năm
được chia làm 2 kỳ: kỳ thứ nhất nộp tối thiểu 50% trước ngày 31 tháng 5; kỳ thứ
hai trước ngày 31 tháng 10 hàng năm. Đối với trường hợp thuê đất mới mà thời
điểm xác định nghĩa vụ tài chính về tiền thuê đất phải nộp của năm đầu tiên sau
ngày ngày 31 tháng 10 thì cơ quan thuế ra Thông báo nộp tiền thuê đất cho thời
gian còn lại của năm.

– Quá thời hạn nộp tiền
thuê đất mỗi kỳ nộp tiền ghi trên Thông báo của cơ quan thuế, người thuê đất
phải nộp tiền chậm nộp đối với số tiền chưa nộp theo mức quy định của pháp luật
về quản lý thuế.

b) Đối với trường hợp
nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

– Trong thời hạn 30 ngày
kể từ ngày ký Thông báo tiền thuê đất của cơ quan thuế, người thuê đất phải nộp
50% tiền thuê đất theo Thông báo.

– Trong thời hạn 60 ngày
tiếp theo, người thuê đất phải nộp đủ tiền thuê đất còn lại theo Thông báo.

– Quá thời hạn quy định
nêu trên, người được Nhà nước cho thuê đất chưa nộp đủ tiền thuê đất theo Thông
báo thì phải nộp tiền chậm nộp đối với số tiền thuê đất chưa nộp theo mức quy
định của pháp luật về quản lý thuế.

5. Kho bạc nhà nước,
ngân hàng thương mại được ủy nhiệm phối hợp thu ngân sách nhà nước hoặc cơ quan
thuế khi thu tiền thuê đất phải sử dụng chứng từ thu tiền vào ngân sách nhà
nước theo quy định về hướng dẫn tập trung, quản lý các khoản thu ngân sách nhà
nước qua kho bạc nhà nước.

6. Việc ủy nhiệm thu tiền thuê đất, thuê mặt nước của tổ
chức, cá nhân được thuê đất, thuê mặt nước trong cảng hàng không, sân bay cho
Cảng vụ hàng không thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý
thuế.

7. Cơ quan thuế phải mở
sổ thu nộp tiền thuê đất tại địa phương theo quy định của pháp luật về quản lý
thuế.

Điều 8.
Áp dụng đơn giá thuê đất

1. Dự án thuê đất trả
tiền thuê đất hàng năm trước ngày Nghị định
số 46/2014/NĐ-CP có hiệu lực thi hành và đang trong thời gian ổn định
đơn giá thuê đất nhưng đơn giá thuê đất đang nộp cao hơn đơn giá thuê đất quy
định tại Nghị định này thì được thực hiện điều chỉnh lại đơn giá thuê đất theo
quy định tại Điều 4 Nghị định số
46/2014/NĐ-CP nếu người thuê đất có đề nghị bằng văn bản. Cơ quan thuế
chủ trì phối hợp với các cơ quan có liên quan để xác định lại đơn giá thuê đất
đối với trường hợp nêu trên; thời điểm xác định lại và bắt đầu ổn định đơn giá
thuê đất được áp dụng kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2015.

2. Dự án thuê đất trước ngày Nghị định số 46/2014/NĐ-CPcó
hiệu lực thi hành mà tại một trong ba loại giấy tờ sau đây: Giấy chứng nhận đầu
tư (Giấy phép đầu tư), Quyết định cho thuê đất, Hợp đồng thuê đất do cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền cấp (ký kết) có quy định đơn giá thuê đất và có ghi
nguyên tắc điều chỉnh đơn giá thuê đất thì việc điều chỉnh đơn giá thuê đất
được thực hiện như sau:

a) Đối với dự án đầu tư
mà tại một trong ba loại giấy tờ nêu trên có quy định đơn giá thuê đất và
nguyên tắc điều chỉnh đơn giá thuê theo các quy định về đơn giá cho thuê đất
của Bộ Tài chính (Quyết định số 210A-TC/VP ngày 01 tháng 4 năm 1990, Quyết định
số 1417/TC-TCĐN ngày 30 tháng 12 năm 1994, Quyết định số 179/1998/QĐ-BTC ngày
24 tháng 02 năm 1998, Quyết định số 189/2000/QĐ-BTC ngày 24 tháng 11 năm 2000,
Quyết định số 1357/TC/QĐ-TCT ngày 30 tháng 12 năm 1995) hoặc đã thực hiện cấp đổi Giấy chứng nhận đầu tư (Giấy phép
đầu tư), thay đổi lại mẫu Hợp đồng thuê đất do quy định về thủ tục hành chính
mà tại các giấy tờ được cấp đổi không còn nội dung ghi nguyên tắc điều chỉnh
đơn giá thuê đất nhưng mục đích sử dụng đất không thay đổi; đến ngày Nghị định số 46/2014/NĐ-CP có hiệu lực thi hành
chưa thực hiện điều chỉnh lại đơn giá thuê đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 9
Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ và không
thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều 18 Thông tư này thì cơ quan
thuế báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực
hiện điều chỉnh đơn giá thuê đất tương ứng với mỗi chu kỳ điều chỉnh theo nguyên tắc sau mỗi chu kỳ ổn định 5 năm tăng 15%
so với chu kỳ trước đó.

b) Đối với dự án đầu tư
mà tại một trong ba loại giấy tờ nêu trên có quy định đơn giá thuê đất, thuê
mặt nước và nguyên tắc điều chỉnh đơn giá thuê theo các quy định về đơn giá cho
thuê đất, thuê mặt nước của Bộ Tài chính như Điểm a Khoản này nhưng đã thực
hiện điều chỉnh lại đơn giá thuê đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 9 Nghị định
số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ hoặc đã thực hiện cấp đổi Giấy chứng nhận đầu tư (Giấy phép
đầu tư), thay đổi lại mẫu Hợp đồng thuê đất do quy định về thủ tục hành chính
mà tại các giấy tờ được cấp đổi không còn nội dung ghi nguyên tắc điều chỉnh
đơn giá thuê đất nhưng mục đích sử dụng đất không thay đổi và đã thực hiện điều chỉnh lại đơn giá thuê đất theo quy
định tại Khoản 2 Điều 9 Nghị định số 142/2005/NĐ-CP, khi đến các kỳ điều chỉnh đơn giá thuê đất tiếp theo
thì cơ quan thuế báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết mức điều chỉnh đơn giá
thuê đất nhưng không vượt quá mức tỷ lệ (%) điều chỉnh đơn giá thuê đấtđã
được quy định tại một trong ba loại giấy tờ nêu trên so với đơn giá thuê đất đã
được điều chỉnh của kỳ ổn định trước đó và áp dụng cho thời gian thuê đất còn
lại theo đề nghị bằng văn bản của người thuê đất.

Mục
2.  XÁC ĐỊNH, THU NỘP TIỀN THUÊ ĐẤT XÂY
DỰNG CÔNG TRÌNH NGẦM, TIỀN THUÊ ĐẤT CÓ MẶT NƯỚC, THUÊ MẶT NƯỚC

Điều
9. Xác định, thu nộp tiền thuê đất xây dựng công trình ngầm

1. Căn cứ quy định tại
Khoản 1 Điều 5 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP, Sở Tài chính phối hợp với các cơ
quan có liên quan xây dựng và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quy định
mức đơn giá đất xây dựng công trình ngầm không gắn với công trình xây dựng trên
mặt đất có mục đích kinh doanh phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội của địa
phương.

2. Đối với đất xây dựng
công trình ngầm gắn với phần ngầm công trình xây dựng trên mặt đất mà có phần
diện tích xây dựng công trình ngầm vượt ra ngoài phần diện tích đất trên bề mặt
có thu tiền thuê đất thì đơn giá thuê đất của phần diện tích xây dựng công
trình ngầm vượt thêm này được xác định theo quy định tại Khoản 1 Điều này.

3. Căn cứ mức thu do Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh quy định và hồ sơ, thông tin địa chính do cơ quan tài
nguyên và môi trường cung cấp, Cục Thuế xác định số tiền thuê đất phải nộp đối
với trường hợp quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều này và thông báo cho người
thuê đất để thực hiện nộp tiền thuê đất theo quy định của pháp luật.

4. Đơn giá thuê đất
trong trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm để xây dựng công trình
ngầm được ổn định 05 năm. Hết chu kỳ ổn định đơn giá thuê đất, cơ quan thuế
thực hiện điều chỉnh lại đơn giá thuê đất xây dựng công trình ngầm theo chính
sách và giá đất tại thời điểm điều chỉnh.

Điều
10. Xác định, thu nộp tiền thuê đất có mặt nước

1. Căn cứ quy định
tại Điểm b, Điểm c Khoản 1 Điều 6 Nghị định
số 46/2014/NĐ-CP, Sở Tài chính phối hợp với các cơ quan có liên quan xây
dựng và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành mức thu đối với phần diện tích
đất có mặt nước, trong đó:

a) Đối với trường hợp thuộc vùng sâu, vùng xa, vùng núi cao, hải đảo, vùng có
điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn; phần diện tích đất có
mặt nước sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy
sản, làm muối; đất có mặt nước sử dụng làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh của dự
án thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư, lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư
thì đơn giá thuê đất có mặt nước được xác định bằng 50% đơn giá thuê của loại đất có vị trí liền kề
có cùng mục đích sử dụng.

b) Đối với trường
hợp không thuộc phạm vi quy định tại điểm a khoản này, đơn giá thuê đất có mặt
nước được xác định không thấp hơn 50% đơn giá thuê của loại đất có vị trí liền
kề có cùng mục đích sử dụng.

2. Đối với trường
hợp tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài thuê đất có mặt nước để thực hiện dự án đầu tư, căn cứ mức thu do Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh quy định và hồ sơ, thông tin về địa chính do cơ quan tài
nguyên và môi trường cung cấp, Cục Thuế xác định số tiền thuê đất có mặt nước
phải nộp và thông báo cho người cho thuê đất theo quy định của pháp luật. Số
tiền thuê đất có mặt nước phải nộp được xác định bằng số tiền thuê đất của phần
diện tích không có mặt nước cộng với số tiền thuê của phần diện tích mặt nước.

3. Đối với trường
hợp hộ gia đình, cá nhân thuê đất có mặt nước để sản xuất kinh doanh, căn cứ
mức thu do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và hồ sơ, thông tin về địa chính
do cơ quan tài nguyên và môi trường cung cấp, Chi cục Thuế xác định số tiền
thuê đất có mặt nước phải nộp và thông báo cho người cho thuê đất theo quy định
của pháp luật tương tự đối với trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này.

4. Trường hợp do
biến động thường xuyên của mức nước mà không thể xác định được chính xác phần
diện tích đất, phần diện tích mặt nước tại thời điểm được Nhà nước cho thuê thì
phần diện tích mặt nước được xác định theo mức bình quân trong năm làm cơ sở
tính tiền thuê đối với phần diện tích này.

Điều
11. Xác định, thu nộp tiền thuê mặt nước

1. Căn cứ vào khung
giá thuê mặt nước quy định tại Khoản 1 Điều 7 Nghị
định số 46/2014/NĐ-CP, Sở Tài chính chủ trì, phối hợp với các cơ quan có
liên quan trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định đơn giá thuê mặt nước của
từng dự án cụ thể (trừ các dự án thuộc Khoản 2 Điều này), trong đó:

a) Dự án sử dụng mặt
nước cố định quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 7 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP là
mặt nước sử dụng cho dự án hoạt động cố định tại một địa điểm nhất định; xác
định rõ địa điểm, tọa độ cố định mặt nước cho thuê trong suốt thời gian thực
hiện dự án.

b) Dự án sử dụng mặt
nước không cố định quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 7 Nghị định số
46/2014/NĐ-CP là mặt nước cho thuê không xác định rõ được địa điểm, không xác
định rõ giới hạn trong phạm vi tọa độ nhất định để cho thuê và dự án hoạt động
không cố định tại một địa điểm mặt nước nhất định.

c) Diện tích mặt
nước thuê để tính tiền thuê mặt nước là diện tích được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền quyết định cho thuê theo quy định của pháp luật.

d) Thời điểm tính
tiền thuê mặt nước là thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định cho
thuê theo quy định của pháp luật.

e) Số tiền thuê mặt
nước phải nộp được xác định theo quy định tại Khoản 3 Điều 12 Nghị định số
46/2014/NĐ-CP.

2. Riêng đối với dự
án khai thác dầu khí ở lãnh hải và thềm lục địa Việt Nam, việc xác định tiền
thuê mặt nước (mặt biển) được thực hiện như sau:

a) Diện tích để tính
tiền thuê mặt nước (mặt biển) là diện tích được giao để thăm dò, khai thác dầu
khí.

b) Đơn giá thuê mặt
nước (mặt biển) được áp dụng ở mức giá tối đa của khung giá thuê mặt nước quy
định tại Khoản 1 Điều 7 Nghị định số 46/
2014/NĐ-CP và được ổn định 05 năm theo quy định tại Khoản 2 Điều 14 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP hoặc theo các
cam kết riêng của Chính phủ Việt Nam với Chính phủ hoặc tổ chức nước ngoài theo
các Hiệp định đã ký kết. Đối với dự án khai thác dầu khí đang thuê mặt nước và
đơn giá thuê mặt nước đang áp dụng theo quy định tại Điều 5 Nghị định số
142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ thì tiếp tục được áp
dụng đơn giá thuê mặt nước đó cho thời gian thuê còn lại của dự án; hết thời
hạn thuê mặt nước của dự án, đơn giá thuê mặt nước áp dụng theo quy định tại
khoản 1, khoản 2 Điều 7 Nghị định số
46/2014/NĐ-CP và hướng dẫn tại Thông tư này.

c) Thời điểm tính
tiền thuê mặt nước (mặt biển) được tính từ thời điểm được giao mặt nước để thăm
dò, khai thác dầu khí.

d) Đối với dự án
khai thác dầu khí theo cơ chế chia sản phẩm theo quy định tại Nghị định số
33/2013/NĐ-CP ngày 22 tháng 4 năm 2013 của Chính phủ về ban hành Hợp đồng mẫu
của Hợp đồng chia sản phẩm dầu khí thì nhà thầu nước ngoài không phải nộp tiền
thuê mặt nước (mặt biển) theo quy định tại Nghị
định số 46/2014/NĐ-CP và hướng dẫn tại Thông tư này.

3. Căn cứ đơn giá
thuê mặt nước và diện tích mặt nước thuê, cơ quan thuế xác định, thông báo số
tiền thuê mặt nước phải nộp và tổ chức thực hiện thu nộp theo quy định của pháp
luật.

Mục 3.  MIỄN, GIẢM TIỀN THUÊ ĐẤT, THUÊ MẶT NƯỚC

Điều 12. Áp dụng miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước

1. Dự án đầu tư có
sử dụng đất được xét miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước là dự án được lập,
thẩm định, phê duyệt theo quy định của pháp luật.

2. Dự án đầu tư được
miễn, giảm tiền thuê đất gắn với việc cho thuê đất mới áp dụng trong trường hợp
chủ đầu tư được Nhà nước cho thuê đất lần đầu trên diện tích đất thực hiện dự
án hoặc được gia hạn thuê đất khi hết thời hạn thuê đất theo quy định của pháp
luật về đất đai.

3. Dự án đang hoạt
động mà được ưu đãi về miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước nhưng mức ưu đãi
(miễn, giảm thấp hơn) quy định tại Điều 19, Điều 20 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP
thì được áp dụng mức miễn, giảm theo quy định tại Điều 19, Điều 20 Nghị định số
46/2014/NĐ-CP cho thời hạn miễn, giảm còn lại. Thời hạn miễn, giảm tiền thuê
đất còn lại tính theo thời gian quy định tại Điều 19, Điều 20 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP
trừ (-) đi thời gian đã được miễn, giảm trước ngày Nghị định số 46/2014/NĐ-CP
có hiệu lực thi hành. Dự án đang hoạt động mà được ưu đãi về miễn, giảm tiền
thuê đất, thuê mặt nước là dự án đã được cấp Giấy chứng nhận ưu đãi đầu tư (đã
được ghi tại Giấy phép đầu tư) hoặc đã được cơ quan thuế ra quyết định miễn,
giảm theo quy định của pháp luật trước ngày Nghị định số 46/2014/NĐ-CP có hiệu
lực thi hành.

Trường hợp ngày bắt
đầu tính tiền thuê đất trước ngày Nghị định số 46/2014/NĐ-CP có hiệu lực thi hành
nhưng từ ngày Nghị định số 46/2014/NĐ-CP có hiệu lực thi hành, người thuê đất
mới làm thủ tục xin miễn, giảm thì áp dụng quy định về miễn, giảm và các quy
định khác theo Nghị định số 46/2014/NĐ-CP.

4. Dự án đang hoạt
động và thực hiện nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước hàng năm trước ngày Nghị
định số 46/2014/NĐ-CP có hiệu lực thi hành không thuộc đối tượng được miễn,
giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước, nay thuộc đối tượng được miễn, giảm tiền
thuê đất, thuê mặt nước theo Nghị định số 46/2014/NĐ-CP thì được thực hiện
miễn, giảm cho thời hạn ưu đãi còn lại theo đề nghị của chủ đầu tư.

5. Người được Nhà
nước cho thuê đất chỉ được hưởng ưu đãi miễn, giảm tiền thuê đất sau khi làm
các thủ tục để được miễn, giảm tiền thuê đất theo quy định. Trường hợp thuộc
đối tượng được miễn, giảm tiền thuê đất nhưng người được Nhà nước cho thuê đất
không làm thủ tục để được miễn, giảm tiền thuê đất thì phải nộp tiền thuê đất
theo quy định của pháp luật. Trường hợp chậm làm thủ tục miễn, giảm tiền thuê
đất thì khoảng thời gian chậm làm thủ tục không được miễn, giảm tiền thuê đất.

Trường hợp khi nộp
hồ sơ xin miễn, giảm tiền thuê đất đã hết thời gian được miễn, giảm theo quy
định tại Điều 19, Điều 20 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP thì người được Nhà nước
cho thuê đất không được xét miễn, giảm tiền thuê đất; nếu đang trong thời gian
được miễn, giảm tiền thuê đất theo quy định thì chỉ được miễn, giảm tiền thuê
đất cho thời gian ưu đãi còn lại tính từ thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ xin
miễn, giảm tiền thuê đất.

6. Trong quá trình
quản lý, theo dõi, nếu các cơ quan nhà nước có thẩm quyền phát hiện người sử
dụng đất đã được miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước theo quy định tại Nghị
định số 46/2014/NĐ-CP nhưng không đáp ứng các điều kiện để được miễn, giảm tiền
thuê đất có nguyên nhân từ phía người sử dụng đất hoặc sử dụng đất không đúng
mục đích đã được ghi tại quyết định cho thuê đất, hợp đồng thuê đất nhưng không
thuộc trường hợp bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì cơ
quan thuế xác định, báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (đối với tổ chức, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài) hoặc báo
cáo Ủy ban nhân dân cấp huyện (đối với hộ gia đình, cá nhân) quyết định thu hồi
số tiền thuê đất được miễn, giảm theo quy định về chính sách và giá đất tại
thời điểm được miễn, giảm tiền thuê đất cộng thêm tiền chậm nộp tính trên số
tiền thuê đất được miễn, giảm theo mức quy định của pháp luật vềquản lý thuế.

7. Trường hợp người
được Nhà nước cho thuê đất đã được miễn, giảm tiền thuê đất theo quy định tại
Điều 19, Điều 20 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP nhưng sau đó được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án theo quy định của pháp luật thì
nghĩa vụ tài chính được thực hiện như sau:

a) Người chuyển
nhượng không được tính số tiền thuê đất đã được miễn, giảm vào giá chuyển
nhượng.

b) Đối với người
nhận chuyển nhượng

– Trường hợp người
nhận chuyển nhượng tiếp tục thực hiện dự án thì tiếp tục được miễn, giảm tiền
thuê đất theo quy định của pháp luật về đầu tư cho thời gian còn lại của dự án.

– Trường hợp người
nhận chuyển nhượng không tiếp tục thực hiện dự án theo mục đích khi nhận chuyển
nhượng mà chuyển sang sử dụng vào mục đích khác thì phải nộp tiền thuê đất theo
quy định của pháp luật.

– Trường hợp người
chuyển nhượng đã thực hiện một phần nghĩa vụ tài chính về đất đai thì người
nhận chuyển nhượng được kế thừa phần nghĩa vụ mà người chuyển nhượng đã nộp.

c) Trường hợp người
chuyển nhượng đang được trừ tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng vào số tiền
thuê đất phải nộp theo quy định của pháp luật thì người nhận chuyển nhượng được
kế thừa và tiếp tục được trừ số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng còn lại
vào số tiền thuê đất phải nộp; số tiền còn lại (nếu có) được tính vào vốn đầu
tư của dự án.

Điều
13. Giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước trong một số trường hợp

1. Việc giảm tiền
thuê đất đối với hợp tác xã quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 20 Nghị định số
46/2014/NĐ-CP được áp dụng cho toàn bộ thời gian thuê đất.

2. Việc giảm tiền
thuê đất để sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản,
làm muối mà bị thiên tai, hoả hoạn làm thiệt hại theo quy định tại Điểm b Khoản
1 Điều 20 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP được thực hiện như sau:

a) Nếu thiệt hại dưới
40% sản lượng, được xét giảm tiền thuê đất theo tỷ lệ % tương ứng với tỷ lệ %
thiệt hại.

b) Nếu thiệt hại từ 40%
sản lượng trở lên, được xét miễn tiền thuê đất đối với năm bị thiệt hại.

Tỷ lệ % sản lượng thiệt
hại được căn cứ theo sản lượng thu hoạch của vụ thu hoạch trong điều kiện sản
xuất bình thường của vụ sản xuất liền kề trước đó hoặc của vụ thu hoạch gần
nhất sản xuất trong điều kiện bình thường trước đó và do cơ quan nhà nước có
thẩm quyền xác định.

Điều 14. Hồ sơ miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước

1. Hồ sơ miễn, giảm tiền
thuê đất thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

Related articles 01:

1. https://docluat.vn/archive/3323/

2. https://docluat.vn/archive/2787/

3. https://docluat.vn/archive/2260/

4. https://docluat.vn/archive/1253/

5. https://docluat.vn/archive/1897/

2.
Người thuê đất nộp hồ sơ đề nghị miễn, giảm tiền thuê đất tại cơ quan thuế quản
lý trực tiếp.

Điều
15. Trình tự, thủ tục miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước

1. Trong thời hạn
tối đa là 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được quyết định cho thuê đất, người
thuê đất nộp hồ sơ đề nghị miễn, giảm tiền thuê đất tại cơ quan thuế quản lý
trực tiếp.

2. Căn cứ vào Hồ sơ
miễn, giảm tiền thuê đất, cơ quan thuế ban hành quyết định miễn, giảm tiền thuê
đất cho thời gian được miễn, giảm theo thẩm quyền quy định tại Khoản 1 Điều 21
Nghị định số 46/2014/NĐ-CP, cụ thể:

a) Đối với trường
hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì số tiền miễn, giảm được xác định
như sau:

– Trường hợp thuộc
đối tượng xác định giá đất theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ,
thu nhập, thặng dư: cơ quan thuế xác định số tiền thuê đất được miễn, giảm bằng
diện tích phải nộp tiền thuê đất nhân (x) với giá đất tại Bảng giá đất nhân (x)
với mức tỷ lệ (%) nhân (x) với hệ số điều chỉnh giá đất (x) với số năm được miễn,
giảm và ghi số tiền được miễn, giảm cụ thể vào Quyết định miễn, giảm tiền thuê
đất.

– Trường hợp thuộc
đối tượng xác định giá đất tính thu tiền thuê đất theo phương pháp hệ số điều
chỉnh giá đất: cơ quan thuế xác định số tiền thuê đất được miễn, giảm bằng diện
tích phải nộp tiền thuê đất nhân (x) với giá đất tại Bảng giá đất nhân (x) với
mức tỷ lệ (%) nhân (x) với hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với số năm được
miễn, giảm và ghi số tiền được miễn, giảm cụ thể vào Quyết định miễn, giảm tiền
thuê đất.

b) Đối với trường
hợp thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì số tiền thuê đất được
miễn xác định như sau:

– Trường hợp thuộc đối tượng xác định giá đất theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ,
thu nhập, thặng dư: cơ quan thuế xác
định số tiền thuê đất được miễn cho cả
thời hạn thuê đất đất được tính bằng
diện tích phải nộp tiền thuê đất nhân (x) với giá đất tại Bảng giá đất tương ứng với thời hạn thuê đất nhân (x) với hệ số điều chỉnh giá đất và ghi số tiền được miễn cụ thể
vào Quyết định miễn tiền thuê đất.

– Trường hợp thuộc đối tượng xác định giá đất tính thu
tiền thuê đất theo
phương pháp hệ số điều chỉnh giá
đất: cơ quan thuế xác định số tiền thuê đất
được miễn bằng diện tích phải nộp tiền thuê đất nhân (x) với giá
đất tại Bảng giá đất tương ứng với thời
hạn thuê đất nhân (x) với hệ số
điều chỉnh giá đất và ghi số tiền được miễn cụ thể vào Quyết định miễn tiền thuê đất.

c) Quyết định miễn hoặc
giảm tiền thuê đất phải ghi rõ: lý do được miễn, giảm; thời gian thuê đất; thời
gian được miễn, giảm tiền thuê đất và số tiền thuê đất được miễn, giảm và phải
ghi rõ nội dung: “Trường hợp người thuê đất, thuê mặt nước phải hoàn trả ngân
sách nhà nước số tiền đã được miễn, giảm theo quy định tại Khoản 7 Điều 18 Nghị
định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 thì phải nộp lại số tiền thuê
đất được miễn, giảm theo quy định về chính sách và giá đất tại thời điểm được
miễn, giảm tiền thuê đất cộng thêm một khoản tương đương với khoản tiền chậm
nộp tiền thuê đất của thời gian đã được miễn, giảm”.

3. Đối với trường hợp
miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản quy định tại Khoản 2 Điều 19
Nghị định số 46/2014/NĐ-CP; căn cứ vào hồ sơ miễn, giảm tiền thuê đất, cơ quan
thuế phối hợp với các cơ quan có liên quan kiểm tra, thẩm định, xác định thời
gian xây dựng cơ bản và ban hành Quyết định miễn tiền thuê đất đối với từng dự
án đầu tư nhưng tối đa không quá 03 năm kể từ ngày có quyết định cho thuê đất.

4. Đối với trường hợp bị
thiên tai, hoả hoạn, tai nạn bất khả kháng, căn cứ Biên bản xác định mức độ
thiệt hại và các giấy tờ khác có liên quan, cơ quan thuế ra thông báo giảm tiền
thuê đất theo quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 1 Điều 20 Nghị định số
46/2014/NĐ-CP.

5. Trong thời hạn 15
ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ theo quy định, cơ quan thuế ra quyết
định miễn, giảm tiền thuê đất hoặc thông báo cho người thuê đất biết lý do
không thuộc diện được miễn, giảm. Quyết định miễn, giảm tiền thuê đất thực hiện
theo mẫu quy định tại Phụ lục số ban hành kèm theo Thông tư này.

Điều
16. Xác định tiền thuê đất trong trường hợp được miễn, giảm tiền thuê đất

1. Trường hợp nộp tiền
thuê đất, thuê mặt nước hàng năm.

a) Đối với trường hợp
được miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước theo quy định tại Điều 19 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP, số tiền thuê
đất, thuê mặt nước hàng năm phải nộp tại thời điểm bắt đầu phải nộp tiền thuê
đất, thuê mặt nước sau khi đã hết thời gian được miễn tiền thuê đất, thuê mặt
nước được xác định như sau:

Tiền thuê đất, thuê mặt nước phải nộp 01 năm

=

Đơn giá thuê đất, thuê mặt nước 01 năm tại thời điểm bắt đầu phải nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước

x

Diện tích phải nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước

Đơn
giá thuê đất, thuê mặt nước được xác định theo chính sách và giá đất tại thời
điểm bắt đầu phải nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước. Chu kỳ ổn định đơn giá thuê
đất, thuê mặt nước được tính từ thời điểm phải nộp tiền thuê đất, thuê mặt
nước.

b) Đối với trường hợp
được giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước theo quy định tại Điều 20 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP

Tiền thuê đất, thuê mặt nước phải nộp 01 năm

=

Đơn giá thuê đất, thuê mặt nước

x

Diện tích phải nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước

–

Số tiền thuê đất, thuê mặt nước được giảm theo quy định

2.
Trường hợp nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước một lần cho cả thời gian thuê

a) Đối với trường hợp
được miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước theo quy định tại Điều 19 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP

Tiền thuê đất, thuê mặt nước phải nộp

=

Đơn giá thuê đất thu một lần của thời hạn thuê sau khi đã trừ đi thời gian được miễn theo quy định (X)

x

Diện tích phải nộp tiền đất thuê đất, thuê mặt nước

 

Đơn giá thuê đất thu một lần của thời hạn thuê sau khi đã trừ đi thời gian được miễn theo quy định (X)

=

Y/N

x

(N-n)

Trong đó:

– Y: Đơn giá thuê đất
thu một lần cho cả thời gian thuê

– N: Số năm thuê đất

– n: Số năm được miễn
tiền thuê đất

b) Đối với trường hợp
được giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước theo quy định tại Điều 20 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP

Tiền thuê đất, thuê mặt nước phải nộp

=

Đơn giá thuê đất, thuê mặt nước thu một lần của thời hạn thuê

x

Diện tích phải nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước

–

Số tiền thuê đất, thuê mặt nước được giảm theo quy định

Đơn giá thuê đất, thuê
mặt nước thu một lần của thời hạn thuê được xác định theo quy định tại Khoản 2,
Khoản 4, Khoản 5 Điều 4 Nghị định số
46/2014/NĐ-CP và Điều 3 Thông tư này.

Mục 4. XỬ
LÝ CHUYỂN TIẾP VÀ MỘT SỐ VẤN ĐỀ CỤ THỂ

Điều
17. Xử lý một số nội dung chuyển tiếp

1. Trường hợp Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh chưa ban hành được hệ số điều chỉnh giá đất theo quy định tại
Nghị định số 46/2014/NĐ-CP và hướng dẫn tại Thông tư này thì được tiếp tục sử
dụng hệ số điều chỉnh giá đất đã ban hành của năm 2014 theo quy định tại Thông
tư số 94/2011/TT-BTC ngày 29 tháng 6 năm 2011 của Bộ Tài chính và được áp dụng
đến hết ngày 31 tháng 12 năm 2014 để xác định đơn giá thuê đất.

2. Đối với các hồ sơ đề nghị xác định tiền
thuê đất, thuê mặt nước đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiếp nhận trước
ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì cơ quan đó tiếp tục chủ trì thực hiện.

3. Trường hợp được Nhà nước giao đất và đã nộp tiền sử
dụng đất trước ngày 01
tháng 07 năm 2014, nay có nhu cầu chuyển sang thuê đất thì không phải nộp tiền
thuê đất cho thời hạn sử dụng đất còn lại theo quy định tại Khoản 2 Điều 31
Nghị định số 46/2014/NĐ-CP. Trường hợp khi chuyển sang thuê đất mà thời gian
thuê đất dài hơn thời hạn sử dụng đất còn lại trước khi chuyển sang thuê đất
thì phải nộp tiền thuê đất cho khoảng thời gian kéo dài.

4. Trường hợp đã được
Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 07 năm 2014,
khi chuyển sang thuê đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 60 Luật Đất đai năm
2013 thì phải nộp tiền thuê đất theo quy định tại Điều 4 Nghị định số
46/2014/NĐ-CP.

5. Trường hợp nhà đầu tư
thực hiện ứng trước tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án đã được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo chính sách bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Luật Đất đai năm 2003
nhưng đang trừ dần số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng vào tiền thuê đất
phải nộp hàng năm hoặc đang trong thời gian ưu đãi miễn tiền thuê đất thì số
tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng còn lại được quy đổi ra số năm, tháng hoàn
thành nghĩa vụ tài chính về tiền thuê đất theo đơn giá thuê đất được xác định
tại thời điểm ngày 01 tháng 01 năm 2015 theo quy định tại Nghị định số
46/2014/NĐ-CP và được xác định là số năm, tháng đã hoàn thành việc nộp tiền
thuê đất hàng năm.

6. Trường hợp được Nhà
nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê và đã hoàn thành nghĩa
vụ tài chính trước ngày 01 tháng 07 năm 2014, nhưng trong quá trình thực hiện dự
án, tổ chức được Nhà nước cho thuê đất đề nghị thay đổi quy hoạch xây dựng chi
tiết dẫn đến tăng hệ số sử dụng đất (mật độ xây dựng, chiều cao của công trình)
thì xử lý như sau:

a)
Đối với các trường hợp đã tính và nộp tiền thuê đất theo chính sách về thu tiền
thuê đất mà giá đất được xác định có căn cứ vào các chỉ tiêu quy hoạch xây dựng
chi tiết của dự án, khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thay đổi
các chỉ tiêu quy hoạch xây dựng chi tiết của dự án (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chiều cao của công
trình) thì
phải xác định và thu chênh lệch tiền thuê đất (nếu có) theo quy định của pháp
luật tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyết định thay đổi
chỉ tiêu quy hoạch.

b)
Đối với các trường hợp đã tính và nộp tiền thuê đất theo chính sách về thu tiền
thuê đất mà giá đất được xác định không căn cứ vào các chỉ tiêu quy hoạch kiến
trúc của dự án, khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh
thay đổi các chỉ tiêu quy hoạch của dự án thì không phải xác định để thu tiền
thuê đất bổ sung (nếu có).

Điều 18. Xử lý một
số vấn đề cụ thể

1. Xử lý nộp tiền thuê đất đối với nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu
công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất

a) Đối
với trường hợp nhà đầu tư
được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm để đầu tư xây dựng, kinh
doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất mà một trong ba loại giấy tờ Giấy chứng nhận đầu tư
(Giấy phép đầu tư), Quyết định cho thuê đất, Hợp đồng thuê đất do cơ quan nhà nước
có thẩm quyền cấp (ký kết) có ghi nguyên tắc điều chỉnh đơn giá thuê đất nhưng đã cho thuê lại đất có kết cấu hạ tầng theo hình thức
trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trước ngày 01 tháng 01 năm 2006 và chưa thực hiện điều chỉnh lại
đơn giá thuê đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 9 Nghị định số 142/2005/NĐ-CP
ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước thì
nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh
kết cấu hạ tầng phải nộp cho Nhà
nước số tiền thuê đất một lần được xác định trên cơ sở thời gian, diện tích đất
đã cho thuê lại, đơn giá thuê đất hàng năm do cơ quan nhà nước có thẩm quyền
xác định theo đơn giá thuê đất tại thời điểm cho thuê lại đất (theo nguyên tắc
sau mỗi chu kỳ ổn định 5 năm thì tăng 15% so với chu kỳ trước đó) và được trừ
số tiền thuê đất hàng năm đã nộp cho nhà nước xác định theo nguyên tắc nêu trên
đối với phần diện tích này tính từ thời điểm cho thuê lại đất (nếu có).

Ví dụ: Năm 1999, Công ty đầu tư xây dựng kinh doanh
kết cấu hạ tầng (A) được nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm với
thời hạn 50 năm. Năm 2004, Công ty A ký hợp đồng cho Công ty B thuê lại đất
theo phương thức thu tiền một lần cho cả thời gian thuê với thời gian thuê đất
là 45 năm. Tại thời điểm ký hợp đồng cho thuê lại đất (năm 2004), số tiền thuê
đất hàng năm Công ty A phải nộp là 100 triệu đồng. Ngày 01/01/2015, Công ty A
làm thủ tục để nộp số tiền thuê đất cho nhà nước đối với phần diện tích đất đã
cho thuê lại theo phương thức thu tiền một lần cho cả thời gian thuê. Số tiền
thuê đất mà Công ty A phải nộp cho nhà nước theo quy định tại khoản 1 Điều 32
Nghị định số 46/2014/NĐ-CP trong trường hợp này được xác định như sau:

– Chu kỳ cho thuê lại thứ nhất từ năm 2004 đến năm
2009 (n1) = 100 triệu đồng x 5 năm = 500 triệu đồng

– Chu kỳ cho thuê lại thứ hai (n2) = n1 x (1 +15%) =
575 triệu đồng

– Chu kỳ cho thuê lại thứ ba (n3) = n2 x (1+15%) =
661,25 triệu đồng

– Chu kỳ cho thuê lại thứ tư (n4) = n3 x (1+15%) =
760,44 triệu đồng

– Chu kỳ cho thuê lại thứ năm (n5) = n4 x (1+15%) =
874,50 triệu đồng

– Chu kỳ cho thuê lại thứ sáu (n6) = n5 x (1+15%) =
1.005,68 triệu đồng

– Chu kỳ cho thuê lại thứ bảy (n7) = n6 x (1+15%) =
1.156,53 triệu đồng

– Chu kỳ cho thuê lại thứ tám (n8) = n7 x (1+15%) =
1.330,01 triệu đồng

– Chu kỳ cho thuê lại thứ chín (n9) = n8 x (1+15%) =
1.529,51 triệu đồng

Số tiền thuê đất hàng năm Công ty A đã nộp cho nhà nước xác định theo nguyên tắc
nêu trên đối với phần diện tích này tính từ thời điểm cho thuê lại đất (năm
2004 đến hết năm 2014) là: 100 triệu x 5 năm + 100 triệu (1+15%) x 5 năm =
1,075 tỷ đồng.

Tổng số tiền Công ty A phải nộp (N) = (n1 + n2 + n3 +
n4 + n5 + n6 + n7 + n8 + n9) – 1,075 tỷ đồng = 7,325 tỷ đồng.

b) Đối với trường hợp quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều này
nhưng khithực hiện cấp đổi Giấy chứng nhận
đầu tư (Giấy phép đầu tư), thay đổi lại mẫu Hợp đồng thuê đất do quy định về
thủ tục hành chính mà tại các giấy tờ được cấp đổi không còn nội dung ghi
nguyên tắc điều chỉnh đơn giá thuê đất và chưa thực hiện điều chỉnh lại đơn giá thuê đất theo
quy định tại Khoản 2 Điều 9 Nghị định số 142/2005/NĐ-CP thì tổ chức cũng được áp dụng việc nộp tiền thuê đất
cho Nhà nước theo số năm đã thu tiền thuê đất một lần của nhà đầu tư thứ cấp
đối với phần diện tích đã cho thuê lại theo quy định tại Khoản 1 Điều 32 Nghị
định số 46/2014/NĐ-CP như Điểm a Khoản 1 Điều này.

2. Đối với trường hợp
người sử dụng đất chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho thuê đất, đang
sử dụng đất vào mục đích sản xuất kinh doanh, nếu đã được cơ quan thuế Thông
báo tạm nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước theo chính sách và giá đất tại thời
điểm ban hành Thông báo tạm nộp theo quy định tại Khoản 3 Điều 32 Nghị định số
46/2014/NĐ-CP thì xử lý như sau:

a) Cơ quan thuế phối hợp
với các cơ quan có liên quan thực hiện rà soát, tổng hợp báo cáo Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh quyết định thu tiền thuê đất theo số tiền mà người sử dụng đất
phải nộp theo thông báo tạm nộp và không phải điều chỉnh lại số tiền thuê đất
đã thông báo.

b) Căn cứ giá đất tại
Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, mức tỷ lệ (%) giá đất để xác định đơn
giá thuê đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành, diện tích đất và mục đích sử
dụng đất thực tế đang sử dụng, cơ quan thuế phối hợp với các cơ quan có liên
quan theo chức năng, nhiệm vụ được phân công thực hiện xác định đơn giá thuê đất
và thông báo số tiền thuê đất phải nộp hàng năm kể từ ngày Nghị định số
46/2014/NĐ-CP có hiệu lực thi hành. Người sử dụng đất không được ổn định đơn
giá thuê đất theo chu kỳ 05 năm quy định tại Khoản 1 Điều 14 Nghị định số
46/2014/NĐ-CP cho đến khi hoàn tất thủ tục và được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền quyết định cho thuê đất.

3. Đối với trường hợp đã
có quyết định cho thuê đất, hợp đồng thuê đất trước Nghị định số 46/2014/NĐ-CP
có hiệu lực thi hành nhưng chưa thực hiện điều chỉnh đơn giá thuê đất theo quy
định tại Nghị định số 142/2005/NĐ-CP, Nghị định số 121/2010/NĐ-CP và nộp tiền
thuê đất hàng năm theo thông báo tạm nộp của cơ quan thuế quy định tại Khoản 4
Điều 32 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP thì:

a) Cơ quan thuế báo cáo
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép thu tiền thuê đất theo số mà người
sử dụng đất đã tạm nộp theo thông báo tạm nộp và không phải điều chỉnh lại số
tiền thuê đất đã thông báo đối với trường hợp quy định tại Điểm a Khoản 4 Điều
32 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP.

b) Cơ quan thuế phối hợp
với các cơ quan có liên quan báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh việc thực hiện
điều chỉnh đơn giá thuê đất theo quy định của pháp luật từng thời kỳ đối với
trường hợp quy định tại Điểm b Khoản 4 Điều 32 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP. Trên
cơ sở đó, cơ quan thuế quyết toán số tiền thuê đất đã tạm nộp và truy thu số
tiền thuê đất phải nộp bổ sung (nếu có).

Chương
III. TỔ CHỨC THỰC HIỆN

Điều 19. Trách nhiệm
thi hành

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm:

a) Chỉ đạo cơ quan tài chính chủ trì, phối hợp với các cơ
quan có liên quan ở địa phương thực hiện xây dựng mức tỷ lệ (%) cụ thể để xác
định đơn giá thuê đất, hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng chậm nhất tính từ ngày 01 tháng 01 năm
2015.

b) Chỉ đạo các cơ quan tài chính, thuế, kho bạc nhà nước,
tài nguyên môi trường phối hợp với các cơ quan có liên quan ở địa phương thực
hiện việc xác định và thu nộp tiền thuê đất theo hướng dẫn tại Thông tư này.

c) Kiểm tra và xử lý các trường hợp sai phạm hoặc các
trường hợp khiếu nại, tố cáo theo thẩm quyền pháp luật quy định.

d) Quy định quy trình phối hợp giữa các cơ quan chức năng
của địa phương trong việc luân chuyển hồ sơ, xác định nghĩa vụ tài chính thu
tiền thuê đất, thuê mặt nước quy định tại Thông tư này phù hợp các văn bản có
liên quan và thực tế của địa phương; trong đó quy định rõ thời hạn, trách nhiệm
của từng cơ quan, đơn vị, người sử dụng đất trong việc kê khai, xác định và
thực hiện thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.

2. Tổng cục Thuế chịu trách nhiệm chỉ đạo việc tổ chức
xác định và thu nộp tiền thuê đất, mặt nước theo quy trình cải cách thủ tục
hành chính; chỉ đạo việc xem xét và quyết định miễn, giảm tiền thuê đất, mặt
nước theo quy định tại Nghị định số 46/2014/NĐ-CP và hướng dẫn tại Thông tư
này.

3. Kho bạc nhà nước chịu trách nhiệm tổ chức thu tiền thuê
đất, mặt nước theo đúng quy trình thu ngân sách nhà nước và tạo thuận lợi cho
người nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước.

Điều 20. Hiệu lực thi
hành

1. Thông tư này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng
8 năm 2014.

2. Các trường hợp phát sinh kể từ ngày 01 tháng 07 năm
2014 được thực hiện theo quy định tại Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng
5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước và hướng
dẫn tại Thông tư này.

3. Thông tư này thay thế Thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày
30 tháng 12 năm 2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số
142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất,
thuê mặt nước; Thông tư số 141/2007/TT-BTC ngày 30 tháng 11 năm 2007 của Bộ Tài
chính sửa đổi, bổ sung Thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30 tháng 12 năm 2005;
Thông tư số 94/2011/TT-BTC ngày 29 tháng 6 năm 2011 của Bộ Tài chính sửa đổi,
bổ sung Thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30 tháng 12 năm 2005; bãi bỏ Mẫu số
01/TMĐN, Mẫu số 02/TMĐN, Mẫu số 03/MGTH ban hành kèm theo Thông tư số
156/2013/TT-BTC ngày 05 tháng 11 năm 2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành
một số điều của Luật Quản lý thuế, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật
Quản lý thuế và Nghị định số 83/2013/NĐ-CP ngày 22 tháng 7 năm 2013 của Chính
phủ.

Trong quá trình thực
hiện, nếu có khó khăn, vướng mắc, đề nghị các cơ quan, đơn
vị, tổ chức, cá nhân phản ánh kịp thời về Bộ Tài chính để được xem xét, giải
quyết./. 

PHỤ LỤC. MẪU THÔNG BÁO NỘP TIỀN THUÊ ĐẤT, QUYẾT ĐỊNH MIỄN, GIẢM
TIỀN THUÊ ĐẤT, THUÊ MẶT NƯỚC

(Kèm theo Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16
tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài chính)

Mẫu số 01: Thông báo về việc nộp tiền thuê đất, thuê mặt
nước

Mẫu số 02: Quyết định về việc miễn (giảm) tiền thuê đất,
thuê mặt nước

 

Mẫu số
01: Thông báo về việc nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước

Cục Thuế:……………… Chi cục Thuế:………… ——–	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc —————
Số: ……TB/…	………., ngày…….. tháng ……. năm ……

 

THÔNG BÁO

Về việc nộp
tiền thuê đất, thuê mặt nước

I. PHẦN XÁC ĐỊNH CỦA CƠ QUAN THUẾ:

Căn cứ Phiếu chuyển thông tin địa chính để xác định nghĩa
vụ tài chính số …………………………./VPĐK ngày ………
tháng …….. năm 20……. của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất ……………………………………….., cơ quan Thuế thông báo nộp
tiền thuê đất, thuê mặt nước như sau:

	A. ĐỐI VỚI THUÊ ĐẤT
	1. Tên người nộp thuế:
	– Địa chỉ gửi thông báo nộp tiền:
	– Mã số thuế (nếu có):				Số điện thoại:
	– Ngành nghề kinh doanh:
	2. Đại lý thuế (nếu có):
	– Mã số thuế:
	– Địa chỉ:
	3. Thửa đất số:			Thuộc tờ bản đồ số:
	4. Loại đường/khu vực:
	5. Vị trí (1, 2, 3, 4…):
	6. Mục đích sử dụng đất:
	7. Nguồn gốc đất,(Nhà nước cho thuê/chuyển từ giao sang thuê…):
	8. Thời hạn thuê đất (năm):
	9.Diện tích đất thuê (m2):
	9.1. Diện tích phải nộp tiền thuê :
	9.2. Diện tích không phải nộp tiền thuê :
	10. Hình thức thuê đất (trả tiền một lần/trả tiền hàng năm)
	11. Giá đất tính tiền thuê đất tại thời điểm phải nộp tiền thuê đất
	11.1. Giá đất tính tiền thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm (đồng/m2/năm):
	11.2. Giá đất tính tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê (đồng/m2):
	12. Mức tỷ lệ (%) giá đất tính thu tiền thuê đất:
	13. Tổng số tiền thuê đất phải nộp
	13.1. Số tiền thuê đất phải nộp một năm tại thời điểm phải nộp tiền thuê đất:
	13.2. Số tiền thuê đất phải nộp một lần cho cả thời gian thuê:
	14. Tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng:
	14.1. Tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng hoàn trả cho ngân sách nhà nước:
Related articles 02: 1. https://docluat.vn/archive/1243/ 2. https://docluat.vn/archive/3084/ 3. https://docluat.vn/archive/2957/ 4. https://docluat.vn/archive/1232/ 5. https://docluat.vn/archive/1900/	14.2. Tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng ứng trước được trừ vào tiền thuê đất:
	15. Miễn, giảm tiền thuê đất:
	15.1. Miễn tiền thuê đất
	15.1.1. Lý do miễn:
	15.1.2. Thời gian miễn:
	15.1.3. Số tiền miễn (đồng):
	15.2. Giảm tiền thuê đất
	15.2.1. Lý do giảm:
	15.2.2. Số tiền giảm (đồng):
	16. Số tiền còn phải nộp ngân sách nhà nước (đồng):
	16.1. Số tiền còn phải nộp trong trường hợp không được miễn, giảm
	16.1.1. Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm:
	16.1.2. Trường hợp thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê:
	16.2. Số tiền còn phải nộp trong trường hợp được miễn toàn bộ tiền thuê đất:
	16.3. Số tiền còn phải nộp trong trường hợp được giảm một phần tiền thuê đất
	16.3.1. Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm:
	16.3.2. Trường hợp thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê:
	(Viết bằng chữ: )
	17. Số tiền thuê đất còn phải nộp trong trường hợp tự nguyện ứng tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng:
	17.1. Trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm:
	17.2. Trường hợp thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê:
	(Viết bằng chữ: )
	18. Địa điểm nộp:
	19. Thời hạn nộp tiền:Chậm nhất là ngày…tháng…năm…
	B. ĐỐI VỚI THUÊ MẶT NƯỚC
	1. Tên người thuê mặt nước:
	– Địa chỉ gửi thông báo nộp tiền:
	– Mã số thuế (nếu có):		Số điện thoại:
	– Ngành nghề kinh doanh:
	2. Đại lý thuế (nếu có):
	– Mã số thuế:
	– Địa chỉ:
	3. Vị trí mặt nước
	4. Mục đích sử dụng mặt nước:
	5. Thời hạn thuê mặt nước (năm):
	6. Diện tích mặt nước thuê (m2):
	7. Hình thức thuê mặt nước (trả tiền thuê một lần/trả tiền thuê hàng năm)
	8. Đơn giá thuê mặt nước:
	8.1. Đối với trường hợp thuê trả tiền hàng năm (đồng/m2/năm):
	8.2. Đối với trường hợp thuê trả tiền một lần (đồng/m2/thời gian thuê):
	9. Số tiền thuê mặt nước phải nộp
	9.1. Số tiền thuê mặt nước phải nộp một năm:
	9.2. Số tiền thuê mặt nước phải nộp một lần cho cả thời gian thuê:
	10. Miễn, giảm tiền thuê mặt nước:
	10.1. Miễn tiền thuê mặt nước:
	10.1.1. Lý do miễn:
	10.1.2. Thời gian miễn:
	10.1.3. Số tiền miễn (đồng):
	10.2. Giảm tiền thuê mặt nước:
	10.2.1. Lý do giảm:
	10.2.2. Số tiền giảm (đồng):
	16. Số tiền còn phải nộp ngân sách nhà nước (đồng):
	(Viết bằng chữ: )
	Quá ngày phải nộp theo quy định mà người thuê đất, thuê mặt nước chưa nộp thì mỗi ngày chậm nộp phải trả tiền chậm nộp theo mức quy định của Luật Quản lý thuế. Nếu có vướng mắc, đề nghị người nộp thuế liên hệ với … (Tên cơ quan thuế)... theo số điện thoại: ……………………. địa chỉ: ………………………………. ….(Tên cơ quan thuế)… thông báo để người nộp thuế được biết và thực hiện./.
NGƯỜI NHẬN THÔNG BÁO NỘP TIỀN …,Ngày …. tháng …. năm … (Ký, ghi rõ họ tên, chức vụ và đóng dấu (nếu có))		THỦ TRƯỞNG CƠ QUAN THUẾ RA THÔNG BÁO (Ký, ghi rõ họ tên, đóng dấu)
	II. PHẦN TÍNH TIỀN CHẬM NỘP TIỀN THUÊ ĐẤT (nếu có):
	1. Số ngày chậm nộp tiền thuê đất theo quy định của pháp luật:
	2. Số tiền chậm nộp tiền thuê đất (đồng):
	(Viết bằng chữ:………………………………………………)
	…, Ngày …….. tháng ……… năm … THỦ TRƯỞNG CƠ QUAN THUẾ (Ký, ghi rõ họ tên, đóng dấu)

 

Mẫu số
02: Quyết định về việc miễn (giảm) tiền thuê đất, thuê mặt nước

Cục Thuế:……………… Chi cục Thuế:………… ——–	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc —————
Số: …………./QĐ-…………..	………., ngày…….. tháng ……. năm ……

 

QUYẾT ĐỊNH

Về việc miễn (giảm) tiền
thuê đất, thuê mặt nước cho….(tên người nộp thuế)….

CHỨC DANH THỦ TRƯỞNG CƠ
QUAN THUẾ RA QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ Luật Quản lý thuế và các văn bản hướng dẫn thi
hành;

Căn cứ Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành;

Căn cứ Quyết định số ….. ngày ….. tháng ….. năm
…. của ………………… quyđịnh chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn
và cơ cấu tổ chức của Tổng cục Thuế/Cục thuế/Chi cục thuế;

Căn cứ văn bản đề nghị miễn, giảm
tiền thuê đất, thuê mặt nước số …… ngày … tháng… năm… (đối với tổ
chức) hoặc đơn đề nghị (đối với hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài) kèm theo hồ sơ của …..(tên người nộp thuế, mã số thuế, địa chỉ)….;

Theo đề nghị của ……;

QUYẾT ĐỊNH:

Điều 1. Miễn (giảm) tiền thuê đất, thuê mặt
nước cho …..(tên người nộp thuế, mã số thuế)……, trong thời
gian……. năm, với tổng số tiền thuê đất, thuê mặt nước được miễn (giảm)
là……………………….đồng (Bằng chữ:
…………………………………………..).

Điều 2. Trường hợp người thuê đất, thuê mặt nước phải hoàn trả ngân sách nhà
nước số tiền đã được miễn, giảm theo quy định tại Khoản 7 Điều 18 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15
tháng 5 năm 2014 thì phải nộp lại số tiền thuê đất được miễn, giảm theo quy
định về chính sách và giá đất tại thời điểm được miễn, giảm tiền thuê đất cộng thêm một khoản tương đương với khoản tiền chậm nộp tiền
thuê đất của thời gian đã được miễn, giảm

Điều 3. Quyết
định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày ký.

…(Tên người nộp thuế)…, …(trưởng các bộ
phận liên quan của cơ quan thuế)… chịu trách nhiệm thi hành Quyết định
này./.

 

Nơi nhận: – Như Điều 2; – Lưu: VT; ….

THỦ TRƯỞNG CƠ QUAN THUẾ RA QUYẾT ĐỊNH (Ký, ghi rõ họ tên và đóng dấu)

TƯ VẤN & DỊCH VỤ