TT 06/2019/TT-BXD sửa bổ sung TT 02/2016/TT-BXD và TT 28/2016/TT-BXD về quản lý chung cư

THÔNG TƯ 06/2019/TT-BXD

ngày 31 tháng 10 năm 2019

Sửa đổi, bổ sung một
số điều của các Thông tư liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư

Căn cứ Luật Nhà ở ngày 25 tháng 11 năm 2014;

Căn cứ Nghị định số 81/2017/NĐ-CP ngày 17 tháng 7 năm 2017 của Chính phủ
quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Xây dựng;

Căn cứ Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở;

Theo đề nghị của Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản;

Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của
các Thông tư liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư như sau:

Điều 1. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung
cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 như
sau:

1. Khoản 1 Điều 1 được sửa đổi, bổ sung như sau:

“1.
Quy chế này áp dụng đối với nhà chung cư có mục đích để ở và nhà chung cư có
mục đích sử dụng hỗn hợp dùng để ở và sử dụng vào các mục đích khác (bao gồm
căn hộ dùng để ở, cơ sở lưu trú du lịch, công trình dịch vụ, thương mại, văn
phòng và các công trình khác) theo quy định tại Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 (sau
đây gọi chung là Luật Nhà ở), bao gồm:

a) Nhà chung cư thương mại;

b) Nhà chung cư xã hội, trữ nhà chung cư quy định tại Khoản
2 Điều này;

c) Nhà chung cư phục vụ tái định cư;

d) Nhà chung cư cũ thuộc sở hữu nhà nước đã được cải
tạo, xây dựng lại;

đ) Nhà chung cư sử dụng làm nhà ở công vụ.”

2. Khoản 2 Điều 4 được sửa đổi, bổ sung như sau:

“2.
Việc quản lý, sử dụng nhà chung cư được thực hiện trên cơ sở tự nguyện cam kết,
thỏa thuận giữa các bên nhưng không được trái pháp luật về nhà ở, pháp luật có
liên quan và đạo đức xã hội”.

3. Bổ sung thêm Khoản 8 Điều 4 như sau:

“8.
Khuyến khích chủ đầu tư, Ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành, chủ sở hữu,
người sử dụng nhà chung cưáp dụng khoa học kỹ thuật, công nghệ thông
tin trong quá trình quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư.”

4. Điều 5 được sửa đổi, bổ sung như sau:

“Điều 5. Lập, bàn giao và lưu trữ hồ sơ nhà chung cư

1. Chủ sở hữu nhà chung cư phải lập và lưu trữ hồ sơ
về nhà ở theo quy định tại Điều 76 và Điều 77 của Luật Nhà ở.

2. Chủ đầu tư có trách nhiệm lập hồ sơ công trình nhà chung
cư theo quy định của pháp luật về xây dựng. Đối với nhà chung cư không còn hồ
sơ lưu trữ thì phải lập lại hồ sơ hoàn công của công trình nhà chung cư theo
quy định của pháp luật.

3. Việc lưu trữ và bàn giao hồ sơ công trình nhà chung
cư được thực hiện theo quy định sau đây:

a) Chủ đầu tư có trách nhiệm lưu trữ hồ sơ quy định
tại Khoản 2 Điều này; trong thời hạn 20 ngày làm việc, kể từ ngày Ban quản trị
nhà chung cưhoặc người đại diện quản lý nhà chung cư (đối với trường
hợp không phải thành lập Ban quản trị) có văn bản yêu cầu bàn giao hồ sơ công
trình nhà chung cưthì chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao 02 bộ hồ sơ
sao y từ bản chính cho Ban quản trị. Hồ sơ bàn giao cho Ban quản trị gồm:

– Bản vẽ hoàn công (có danh mục bản vẽ kèm theo) theo
quy định của pháp luật về xây dựng.

– Lý lịch thiết bị lắp đặt trong công trình của nhà
sản xuất.

– Quy trình vận hành, khai thác công trình; quy trình bảo
trì công trình.

– Thông báo chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành
hạng mục công trình, công trình nhà chung cư của cơ quan chuyên môn về xây dựng
theo quy định của pháp luật về xây dựng.

– Bản vẽ mặt bằng khu vực để xe do chủ đầu tư lập trên
cơ sở hồ sơ dự án và thiết kế đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, trong đó
phân định rõ khu vực để xe cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư (bao
gồm chỗ để xe thuộc sở hữu chung, chỗ để xe ô tô) và khu vực để xe công cộng;

b) Sau khi nhận bàn giao hồ sơ công trình nhà chung cư
quy định tại Điểm a Khoản này từ chủ đầu tư, Ban quản trị nhà chung cư có trách
nhiệm lưu trữ và quản lý hồ sơ này tại nhà sinh hoạt cộng đồng hoặc văn phòng
của Ban quản trị (nếu có) hoặc tại địa điểm mà Hội nghị nhà chung cư thống
nhất; trường hợp nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định của
Luật Nhà ở thì Ban quản trị nhà chung cư phải cung cấp một bộ hồ sơ đã nhận bàn
giao của chủ đầu tư cho đơn vị quản lý vận hành, trừ trường hợp đơn vị quản lý
vận hành là chủ đầu tư.

Trường
hợp đơn vị quản lý vận hành không còn thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư
thì phải bàn giao lại hồ sơ này cho Ban quản trị;

c) Trường hợp quá thời hạn quy định tại Điểm a Khoản
này mà chủ đầu tư không bàn giao hồ sơ công trình nhà chung cư thì Ban quản trị
nhà chung cư có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố
thuộc tỉnh nơi có nhà chung cư (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp huyện)
yêu cầu chủ đầu tư phải bàn giao hồ sơ.

Trong
thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được văn bản đề nghị của Ban quản
trị nhà chung cư, Ủy ban nhân dân cấp huyện phải kiểm tra, nếu chủ đầu tư chưa
bàn giao hồ sơ công trình nhà chung cư theo quy định thì phải có văn bản yêu
cầu chủ đầu tư bàn giao hồ sơ; trong thời hạn 10 ngày làm việc, kể từ ngày nhận
được văn bản của Ủy ban nhân dân cấp huyện mà chủ đầu tư không bàn giao hồ sơ
công trình nhà chung cư thì bị xử lý theo quy định của pháp luật về xử phạt vi
phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng nhà ở và buộc phải bàn giao hồ
sơ công trình nhà chung cư cho Ban quản trị;

d) Trường hợp chủ đầu tư bàn giao hồ sơ công trình nhà
chung cư theo đúng quy định mà Ban quản trị không nhận thì trong thời hạn 10
ngày làm việc, kể từ ngày bàn giao, chủ đầu tư báo cáo về việc Ban quản trị
không nhận bàn giao và đề nghị Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà chung cư
tiếp nhận hồ sơ này. Ban quản trị phải chịu trách nhiệm về các vấn đề có liên
quan xảy ra khi không nhận bàn giao hồ sơ công trình nhà chung cư theo quy định
của pháp luật.

4. Trước khi bàn giao hồ sơ công trình nhà chung cư,
chủ đầu tư và Ban quản trị nhà chung cư hoặc người đại diện quản lý nhà chung
cư phải thực hiện việc kiểm đếm trấng thiết bị, phân định thực tế phần sở hữu
chung của nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở; việc bàn giao hồ sơ công
trình nhà chung cư và bàn giao thực tế hiện trạng phải được lập thành biên bản
có xác nhận của các bên. Trường hợp không thực hiện được việc kiểm đếm trấng
thiết bị, phân định rõ phần sở hữu chung thì chủ đầu tư và Ban quản trị lập
biên bản ghi nhận hiện trạng thiết bị, hiện trạng quản lý sử dụng phần diện
tích sở hữu chung của nhà chung cư.”

5. Điều 13 được sửa đổi, bổ sung như sau:

“Điều 13. Hội nghị nhà chung cư lần đầu

1. Điều kiện để tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu
được quy định như sau:

a) Hội nghị của tòa nhà chung cư phải được tổ chức
trong thời hạn 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư đó được bàn giao đưa vào sử
dụng và có tối thiểu 50% số căn hộ đã được bàn giao cho người mua, thuê mua
(không bao gồm số căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại không bán hoặc chưa bán, chưa
cho thuê mua); trường hợp quá thời hạn quy định tại Điểm này mà tòa nhà chung
cư chưa có đủ 50% số căn hộ được bàn giao thì hội nghị nhà chung cư được tổ
chức sau khi có đủ 50% số căn hộ được bàn giao;

b) Hội nghị của cụm nhà chung cư được tổ chức khi có
tối thiểu 50% số căn hộ của mỗi tòa nhà trong cụm đã được bàn giao cho người
mua, thuê mua (không bao gồm số căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại không bán hoặc chưa
bán, chưa cho thuê mua) và có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ của từng
tòa nhà đã nhận bàn giao đưa vào sử dụng đồng ý nhập tòa nhà vào cụm nhà chung
cư.

2. Điều kiện về số lượng người tham dự cuộc họp hội
nghị nhà chung cư lần đầu được quy định như sau:

a) Đối với hội nghị của tòa nhà chung cư thì phải có
tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự. Trường hợp
không đủ số người tham dự quy định tại Điểm
này thì trong thời hạn 07 ngày làm việc, kể từ ngày tổ chức họp hội nghị được
ghi trong thông báo mời họp, chủ đầu tư hoặc đại diện chủ sở hữu căn hộ có văn
bản đề nghị Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có nhà chung cư (sau đây
gọi chung là Ủy ban nhân dân câp xã) tổ chức hội nghị nhà chung cư;

b) Đối với hội nghị của cụm nhà chung cư thì phải đảm bảo
số lượng đã đồng ý nhập tòa nhà vào cụm nhà chung cư theo quy định tại Điểm b Khoản
1 Điều này tham dự; trường hợp không đủ số người tham dự theo quy định thì
trong thời hạn 07 ngày làm việc, kể từ ngày tổ chức họp hội nghị được ghi trong
thông báo mời họp, chủ đầu tư hoặc đại diện chủ sở hữu căn hộ có văn bản đề
nghị Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức hội nghị nhà chung cư, trừ trường hợp tòa
nhà trong cụm tổ chức họp hội nghị nhà chung cư riêng theo quy định tại Điểm a Khoản này.

Related articles 01:

1. https://docluat.vn/archive/1091/

2. https://docluat.vn/archive/1135/

3. https://docluat.vn/archive/956/

4. https://docluat.vn/archive/1100/

5. https://docluat.vn/archive/969/

3. Chủ đầu tư (nếu là nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu)
hoặc chủ sở hữu (nếu là nhà chung cư có một chủ sở hữu) có trách nhiệm chuẩn bị
các nội dung họp, thông báo thời gian, địa điểm và tổ chức họp hội nghị chính
thức cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư. Chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu
có thểtổ chức họp trù bị để chuẩn bị
các nội dung cho hội nghị nhà chung cư chính thức. Nội dung chuẩn bị tổ chức
hội nghị nhà chung cư lần đầu bao gồm các công việc sau đây:

a) Kiểm tra, xác định tư cách đại diện chủ sở hữu căn
hộ tham dự hội nghị; trường hợp ủy quyền thì phải có văn bản ủy quyền bao gồm
các nội dung sau: Họ, tên và số điện thoại liên hệ (nếu có) của người ủy quyền
và người được ủy quyền, địa chỉ căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung
cư của người ủy quyền, các nội dung ủy quyền liên quan đến hội nghị nhà chung cư,
quyền và trách nhiệm của các bên ủy quyền và được ủy quyền, văn bản ủy quyền phải
có đầy đủ chữ ký của người ủy quyền và người được ủy quyền;

b) Dự thảo quy chế họp hội nghị nhà chung cư;

c) Dự kiến đề xuất sửa đổi, bổ sung nội quy quản lý,
sử dụng nhà chung cư (nếu có);

d) Dự thảo quy chế bầu Ban quản trị nhà chung cư, đề
xuất tên gọi của Ban quản trị theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 23 của Quy
chế này, đề xuất danh sách, số lượng thành viên Ban quản trị, dự kiến Trưởng
ban, Phó ban quản trị (nếu nhà chung cư thuộc diện phải có Ban quản trị); dự
kiến kế hoạch bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung
cư cho các thành viên Ban quản trị;

đ) Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì cần
chuẩn bị thêm các nội dung, bao gồm đề xuất mức giá dịch vụ quản lý vận hành
nhà chung cư, dự thảo kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư, đề
xuất đơn vị quản lý vận hành trong trường hợp nhà chung cư phải có đơn vị quản
lý vận hành nhưng chủ đầu tư không có chức năng, năng lực quản lý vận hành hoặc
có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhưng không tham gia quản lý vận hành
và không ủy thác cho đơn vị khác quản lý vận hành; trường hợp nhà chung cư phải
có Ban quản trị thì phải đề xuất mô hình hoạt động của Ban quản trị, dự thảo
quy chế hoạt động và quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị;

e) Thông báo giá dịch vụ phải trà phí như bể bơi,
phòng tập, sân tennis, khu spa, siêu thị và các dịch vụ
khác (nếu có);

g)
Các đề xuất khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư cần báo
cáo hội nghị nhà chung cư lần đầu.

4. Hội nghị nhà chung cư lần đầu quyết định các nội
dung sau đây:

a) Quy chế họp hội nghị nhà chung cư (bao gồm họp lần
đầu, họp thường niên và họp bất thường);

b) Quy chế bầu Ban quản trị nhà chung cư, tên gọi của
Ban quản trị, số lượng, danh sách thành viên Ban quản trị, Trưởng ban, Phó ban quản
trị (nếu nhà chung cư có thành lập Ban quản trị); kế hoạch bồi dưỡng kiến thức
chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư cho các thành viên Ban quản
trị;

c) Sửa đổi, bổ sung nội quy quản lý, sử dụng nhà chung
cư (nếu có);

d) Các nội dung quy định tại Điểm d Khoản 3 Điều này;
đối với giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thì hội nghị nhà chung cư
quyết định trên cơ sở quy định của Quy chế này và thỏa thuận với đơn vị quản lý
vận hành;

đ)
Các khoản kinh phí mà chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư phải đóng góp
trong quá trình sử dụng nhà chung cư;

e) Các nội dung khác có liên quan.

5. Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức hội
nghị nhà chung cư lần đầu khi có một trong các trường hợp sau đây:

a) Nhà chung cư đã được bàn giao đưa vào sử dụng quá
thời hạn 12 tháng và đã có đủ 50% số căn hộ được bàn giao theo quy định tại Điểm
a Khoản 1 Điều này nhưng chủ đầu tư không tổ chức hội nghị nhà chung cư và có
đơn của đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao đề nghị Ủy ban nhân dân cấp
xã tổ chức hội nghị;

b) Trường hợp không đủ số người tham dự theo quy định
tại Khoản 2 Điều này;

c) Chủ đầu tư chấm dứt hoạt động do bị giải thể hoặc
phá sản theo quy định của pháp luật.

Trường
hợp Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu thì kinh phí tổ
chức hội nghị này do các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đóng góp.

6. Trong thời hạn 30 ngày làm việc, kể từ ngày nhận
được đơn của đại diện chủ sở hữu căn hộ hoặc nhận được văn bản đề nghị của chủ đầu
tư theo quy định tại Khoản 5 Điều này, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ
chức hội nghị nhà chung cư lần đầu. Kết quả của hội nghị nhà chung cư lần đầu
do Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức có giá trị áp dụng đối với các chủ sở hữu,
người đang sử dụng nhà chung cư như hội nghị nhà chung cư do chủ đầu tư tổ
chức.”

6. Điều 16 được sửa đổi, bổ sung như sau:

“Điều 16. Thành phần tham dự và việc biểu quyết tại hội nghị nhà chung cư

1. Đối với nhà chung cư, cụm nhà chung cư có một chủ
sở hữu thì thành phần tham dự hội nghị nhà chung cư bao gồm đại diện chủ sở
hữu, người sử dụng nhà chung cư và mời đại diện của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi
có nhà chung cư tham dự.

2. Đối với nhà chung cư, cụm nhà chung cư có nhiều chủ
sở hữu thì thành phần tham dự hội nghị nhà chung cư được quy định như sau:

a)
Trường hợp tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu thì thành phần tham dự bao gồm
đại diện chủ đầu tư, đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao, đại diện đơn
vị quản lý vận hành nhà chung cư (nếu có) và mời đại diện của Ủy ban nhân dân
cấp xã;

b)
Trường hợp tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường và hội nghị nhà chung cư
thường niên thì thành phần tham dự bao gồm đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận
bàn giao, đại diện chủ đầu tư (nếu chủ đầu tư còn sở hữu diện tích trong nhà chung
cư), đại diện đơn vị quản lý vận hành (nếu nhà chung cư phải thuê đơn vị quản
lý vận hành) và mời đại diện của Ủy ban nhân dân cấp xã.

3. Quyền biểu quyết tại hội nghị tòa nhà chung cư, cụm
nhà chung cư được tính theo diện tích sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ, chủ
sở hữu phần diện tích khác trong nhà chung cư theo nguyên tắc 1 m²
diện tích sở hữu riêng tương đương với 01 phiếu biểu quyết.

4. Chủ sở hữu căn hộ hoặc chủ sở hữu phần diện tích
khác trong nhà chung cư được ủy quyền cho chủ sở hữu khác trong nhà chung cư đó
hoặc người đang sử dụng nhà chung cư đó tham dự họp và thay mặt chủ sở hữu biểu
quyết tại hội nghị nhà chung cư.

Đối
với các căn hộ thuộc sở hữu nhà nước (bao gồm cả đối với căn hộ chưa có người sử
dụng và căn hộ đã có người sử dụng) thì cơ quan đại diện chủ sở hữu dự họp và
thực hiện quyền biểu quyết. Trường hợp các căn hộ đang có người sử dụng mà cơ
quan đại diện chủ sở hữu ủy quyền cho người sử dụng tham gia dự họp thì người
sử dụng căn hộ tham dự họp và thực hiện biểu quyết tại hội nghị nhà chung cư
đối với phần diện tích căn hộ đang sử dụng.

5. Mọi quyết định của hội nghị tòa nhà chung cư, cụm
nhà chung cư được thông qua theo nguyên tắc đa số bằng hình thức biểu quyết
hoặc bỏ phiếu; nội dung cuộc họp phải được lập thành biên bản, có chữ ký của
các thành viên chủ trì và thư ký cuộc họp hội nghị nhà chung cư.”

7. Khoản 5 Điều 17 được sửa đổi, bổ sung như sau:

“5.
Các thành viên Ban quản trị nhà chung cư chịu trách nhiệm thực hiện các còng
việc theo phân công tại Quy chế hoạt động của Ban quản trị đã được hội nghị nhà
chung cư thông qua.”

8. Khoản 7 Điều 17 được sửa đổi, bổ sung như sau:

“7.
Mức thù lao của các thành viên Ban quản trị nhà chung cư do các chủ sở hữu,
người sử dụng nhà chung cư đóng góp theo quyết định của hội nghị nhà chung cư. Hội
nghị nhà chung cư có thể tham khảo mức lương tối thiểu vùng theo quy định của
Nhà nước để xem xét, quyết định về mức thù lao tương xứng với trách nhiệm,
nghĩa vụ của các thành viên Ban quản trị trên cơ sở điều kiện cụ thể của từng
tòa nhà, cụm nhà chung cư và từng địa phương, trừ trường hợp thành viên Ban
quản trị từ chối nhận thù lao.

Trường
hợp nhà chung cư có đơn vị quản lý vận hành theo quy định của Luật Nhà ở và Quy
chế này thì chủ sở hữu, người đang sử dụng nhà chung cư có trách nhiệm đóng thù
lao qua đơn vị này để chi trả cho các thành viên Ban quản trị; khoản tiền này
không phải hạch toán vào hoạt động kinh doanh của đơn vị quản lý vận hành. Nếu
nhà chung cư không có đơn vị quản lý vận hành theo quy định của Luật Nhà ở và Quy
chế này thì thù lao này do Ban quản trị nhà chung cư thu và chi trả cho từng
thành viên.”

9. Khoản 2 Điều 19 được sửa đổi, bổ sung như sau:

“2.
Khuyến khích các thành viên Ban quản trị nhà chung cư tham gia lớp bồi dưỡng
kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư do các cơ sở
đủ điều kiện thực hiện đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản
lý vận hành nhà chung cư đã được Bộ Xây dựng công nhận theo quy định.”

10. Khoản 2 Điều 22 được sửa đổi, bổ sung như sau:

“2.
Trong thời hạn 07 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đầy đủ hồ sơ đề nghị của Ban
quản trị nhà chung cư, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm kiểm tra và ban
hành Quyết định công nhận hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà chung
cư kiểm tra hồ sơ và ban hành Quyết định công nhận Ban quản trị nhà chung cư.”

11.
Bổ sung thêm Điểm e Khoản 3 Điều 22 như sau:

“e)
Thay thế Quyết định công nhận trước đó (nếu có).”

12. Khoản 4 Điều 22 được sửa đổi, bổ sung như sau:

“4. Sau
khi có Quyết định công nhận Ban quản trị của Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc Ủy
ban nhân dân cấp xã, Ban quản trị được công nhận có trách nhiệm lập tài khoản
hoạt động của Ban quản trị; trường hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì Ban
quản trị phải lập tài khoản quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung theo quy
định của pháp luật về nhà ở, Quy chế này và đăng ký con dấu theo quy định của
pháp luật về đăng ký quản lý con dấu (tên Ban quản trị nhà chung cư khắc trên
con dấu phải trùng với tên Ban quản trị đã được công nhận), trừ trường hợp Ban
quản trị đã có con dấu và có tài khoản được lập theo quy định.”

13. Khoản 5 Điều 22 được bổ sung như sau:

“5.
Ban quản trị nhà chung cư có một chủ sở hữu được hoạt động kể từ khi được Ủy ban nhân dân cấp
huyện hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã công nhận. Ban quản trị nhà chung cư có nhiều
chủ sở hữu được hoạt động kể từ khi có con dấu được đăng ký theo quy định của
pháp luật và có các tài khoản được lập theo quy định của Quy chế này.

Đối
với Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu đã có con dấu, có tài khoản được
lập theo quy định mà không thuộc trường hợp đổi tên Ban quản trị thì phải có
văn bản thông báo cho tổ chức tín dụng nơi đã mở tài khoản kèm theo bản sao có
chứng thực quyết định công nhận Ban quản trị để thực hiện các giao dịch với tổ
chức tín dụng theo quy định.”

14. Điểm a Khoản 2 Điều 24 được sửa đổi, bổ sung như
sau:

“a)
Mô hình hoạt động của Ban quản trị; mối quan hệ giữa các thành viên Ban quản
trị, giữa Ban quản trị với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà chung cư và các cơ
quan, tổ chức có liên quan trong quá trình quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung
cư.”

15. Khoản 2 Điều 25 được sửa đổi như sau:

“2. Đối
với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì các đề xuất sau đây chỉ được thông qua
khi có tối thiểu 50% tổng số thành viên của Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung
cư tán thành:

a) Đề xuất thay đổi đơn vị quản lý vận hành;

b) Quyết định lựa chọn đơn vị thực hiện bảo trì;

Related articles 02:

1. https://docluat.vn/archive/967/

2. https://docluat.vn/archive/1145/

3. https://docluat.vn/archive/956/

4. https://docluat.vn/archive/1157/

5. https://docluat.vn/archive/1090/

c) Đề xuất thay đổi giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung
cư;

d) Các đề xuất, yêu cầu của Ban quản trị đối với chủ
đầu tư trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư;

đ) Các trường hợp khác do hội nghị nhà chung cư quyết
định.”

16. Khoản 3 Điều 25 được sửa đổi như sau:

”3. Đối
với quyết định chi tiêu kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có
nhiều chủ sở hữu thì thực hiện biểu quyết theo quy định sau đây:

a) Trường hợp Ban quản trị tòa nhà chung cư quyết định
việc bảo trì phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư thì phải có tối thiểu 75%
tổng số thành viên Ban quản trị đồng ý;

b) Trường hợp Ban quản trị cụm nhà chung cư quyết định
việc bảo trì phần sở hữu chung của cả cụm nhà chung cư thì phải có tối thiểu
75% tổng số thành viên Ban quản trị cụm nhà chung cư đồng ý; nếu chỉ bảo trì
phần sở hữu chung của một hoặc một số tòa nhà trong cụm thì phải có tối thiểu
75% tổng số thành viên Ban quản trị là đại diện của một hoặc một số tòa nhà đó
đồng ý.”

17. Điểm c Khoản 2 Điều 36 được sửa đổi, bổ sung như
sau:

“c)Chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì đối với nhà chung
cư có mục đích để ở có thểdo một thành viên Ban quản trị
hoặc nhiều thành viên Ban quản trị đứng tên đồng chủ tài khoản.

Chủ
tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì đối với nhà chung cư có mục đích sử dụng
hỗn hợp có tối thiểu là 03 thành viên Ban quản trị đứng tên đồng chủ tài khoản,
số lượng thành viên tối đa do hội nghị nhà chung cư quyết định. Các thành viên
tham gia đồng chủ tài khoản này phải có ít nhất 01 đại diện chủ sở hữu khu căn
hộ, 01 đại diện chủ sở hữu diện tích khác (nếu có), 01 đại diện chủ đầu tư (nếu
có) và một số thành viên khác do hội nghị nhà chung cư quyết định (nếu có).

Kỳ
hạn gửi tiền và việc đứng tên đồng chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì quy
định tại Khoản này được quy định trong quy chế thu, chi tài chính của Ban quản
trị nhà chung cư do hội nghị nhà chung cư thông qua.”

18. Điểm b Khoản 4 Điều 36 được sửa đổi, bổ sung như
sau:

“b) Đối
với phần kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư phải nộp cho phần diện tích văn phòng,
dịch vụ, thương mại thì chủ đầu tư chuyển phần kinh phí theo tỷ lệ đã thông nhất
với người mua, thuê mua trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ quy định tại
Khoản 5 Điều 108 của Luật Nhà ở sang tài khoản do Ban quản trị lập quy định tại
Điểm a Khoản 3 Điều này để quản lý, bảo trì phần sở hữu chung của cả tòa nhà; đối
với phần kinh phí còn lại thì chủ đầu tư được tự quản lý và sử dụng theo quy
định tại Điểm c Khoản 3 Điều này.

Việc
thỏa thuận tỷ lệ đóng góp kinh phí bảo trì nêu trên có thể tham khảo theo
nguyên tắc bằng tỷ lệ phần trăm (%) diện tích sàn xây dựng của từng khu chức
năng trong tòa nhà chung cư tính trên tổng diện tích sàn xây dựng của tòa nhà chung
cư đó.”

19. Khoản 2 Điều 37 được bổ sung như sau:

“2.
Ban quản trị nhà chung cư phải thông báo công khai tại hội nghị nhà chung cư
thông tin về tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì đã lập, không được thay đổi
tài khoản này và định kỳ 06 tháng thông báo công khai trên bảng tin của nhà chung
cư về các khoản chi tiêu tiền gửi kinh phí bảo trì (nếu có). Việc sử dụng kinh
phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư phải theo đúng quy định của Luật
Nhà ở, Quy chế này và phải có số sách, hóa đơn, chứng từ theo quy định để theo
dõi, quản lý.”

20. Điểm k Khoản 1 Điều 41 được sửa đổi, bổ sung như
sau:

“k)
Ban quản trị có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà chung
cư trong việc thực hiện các quyền và trách nhiệm của mình liên quan đến quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư theo quy định
của Luật Nhà ở và Quy chế này; chấp
hành
quyết định giải quyết, xử lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và thực hiện
các quyền, trách nhiệm khác theo quy định của pháp luật.”

21. Bổ sung Khoản 5 Điều 45 như sau:

“5. Kể
từ ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành mà chủ đầu tư chưa thực hiện bàn giao
hồ sơ công trình nhà chung cư thì thành phần hồ sơ công trình nhà chung cư để
bàn giao được thực hiện theo quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 5 của Quy chế
này.”

22. Khoản 2 Điều 48 được bổ sung như sau:

“2.
Quyết định công nhận hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà chung
cư công nhận Ban quản trị nhà chung cư theo quy định của Quy chế này; nhận bàn
giao hồ sơ công trình nhà chung cư theo quy định tại Điểm d Khoản 3 Điều 5 của
Quy chế này.”

23. Khoản 2 Điều 49 được bổ sung như sau:

“2.
Phối hợp với Ban quản trị nhà chung cư trên địa bàn, theo dõi, kiểm tra, giải
quyết các vướng mắc phát sinh trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư theo
thẩm quyền hoặc báo cáo Ủy ban nhân dân cấp huyện xem xét, giải quyết.”

24. Khoản 4 Điều 49 được bổ sung như sau:

“4. Tổ
chức hội nghị nhà chung cư và tham dự cuộc họp hội nghị nhà chung cư theo quy
định của Quy chế này; công nhận Ban quản trị nhà chung cư theo ủy quyền của Ủy
ban nhân dân cấp huyện.”

25. Thay thế cụm từ “Ủy ban nhân dân cấp quận” tại
Điểm c Khoản 4 Điều 21, Khoản 1 Điều 22 và Điều 48 bằng cụm từ “Ủy ban nhân dân
cấp huyện” và thay thế cụm từ “Ủy ban nhân dân cấp phường” tại Khoản 5, Khoản 6
Điều 14, Khoản 5 Điều 15, Điểm b Khoản 1 Điều 39 và Điều 49 bang cụm từ “Ủy ban
nhân dân cấp xã”.

Điều 2. Sửa đổi, bổ sung một số nội dung tại Điều 3 của Thông tư số
28/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 12 năm 2016 sửa đổi, bổ sung một số quy định của
Thông tư số 10/2015/TT-BXD
ngày
30 tháng 12 năm 2015 của Bộ Xây dựng quy định việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức
chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư, Thông tư số 11/2015/TT-BXD
ngày 30 tháng 12 năm 2015 của Bộ Xây dựng quy định việc cấp chứng chỉ hành nghề
môi giới bất động sản; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề
môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản và một số quy định
của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số
02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng như sau:

1. Khoản 1 được sửa đổi, bổ sung như sau:

“2.
Tòa nhà chung cư là một khối nhà (block)
độc
lập hoặc nhiều khối nhà có chung kết cấu xây dựng hoặc chung hệ thống kỹ thuật
công trình được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền
phê duyệt.

3. Cụm nhà chung cư là tập hợp từ 02 tòa nhà chung cư
trở lên được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền
phê duyệt.”

2. Khoản 3 được sửa đổi như sau:

“c) Chủ
đầu tư đã chấm dứt hoạt động do bị giải thể hoặc phá sản.”

3. Khoản 6 được bổ sung như sau:

“1.
Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì thành viên Ban quản trị nhà chung
cư phải là chủ sở hữu và đang sử dụng nhà chung cư đó; trường hợp người đang sử
dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư không phải là chủ sở hữu
nếu được chủ sở hữu căn hộ hoặc phần diện tích khác đó ủy quyền tham dự hội
nghị nhà chung cư thì có thể được bầu làm thành viên Ban quản trị nhà chung cư.
Khuyến khích những người có kinh nghiệm, kiến thức trong lĩnh vực kiến trúc,
xây dựng, điện, điện tử, phòng cháy chữa cháy, tài chính, luật tham gia Ban
quản trị nhà chung cư.

Đối
với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì thành viên Ban quản trị nhà chung cư là
đại diện chủ sở hữu và người đang sử dụng nhà chung cư.”

4. Khoản 7 được sửa đổi, bổ sung như sau:

“1. Số
lượng thành viên Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư do hội nghị nhà chung
cư quyết định theo nguyên tắc sau đây:

a) Đối với tòa nhà chỉ có một khối nhà (block) độc lập thì có tối thiểu 03 thành viên Ban quản trị;
trường hợp tòa nhà có nhiều khối nhà (block)
quy
định tại Khoản 2 Điều 3 của Quy chế này thì mỗi khối nhà (block) có tối thiểu 01 thành viên Ban quản trị;

b) Đối với một cụm nhà chung cư thì có số lượng tối
thiểu 06 thành viên Ban quản trị.”

5. Khoản 8 được sửa đổi, bổ sung như sau:

“Điều 27. Đơn vị thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư

1. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có thể là chủ đầu
tư hoặc đơn vị khác có đủ điều kiện về chức năng, năng lực theo quy định tại
Khoản 2 Điều 105 của Luật Nhà ở.

2. Khi chưa tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu thì chủ
đầu tư có trách nhiệm tổ chức việc quản lý vận hành nhà chung cư. Trường hợp
nhà chung cư có thang máy mà chủ đầu tư không đủ điều kiện về chức năng, năng
lực theo quy định tại Khoản 2 Điều 105 của Luật Nhà ở thì phải thuê đơn vị có đủ
điều kiện về chức năng, năng lực theo quy định để thực hiện việc quản lý vận
hành.

3. Sau khi tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, việc
lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư được thực hiện theo quy định sau đây:

a) Trường hợp nhà chung cư không có thang máy thì hội
nghị nhà chung cư tự quyết định việc quản lý vận hành theo hình thức tự quản
hoặc thuê đơn vị có đủ điều kiện về chức năng, năng lực thực hiện quản lý vận
hành;

b) Trường hợp nhà chung cư có thang máy mà chủ đầu tư
có đủ điều kiện về chức năng, năng lực theo quy định tại Khoản 2 Điều 105 của
Luật Nhà ở và có nhu cầu tham gia quản lý vận hành thì Ban quản trị nhà chung
cư và chủ đầu tư thương thảo để chủ đầu tư tiếp tục ký hợp đồng dịch vụ quản lý
vận hành nhà chung cư;

c) Trường hợp nhà chung cư có thang máy mà chủ đầu tư
không có chức năng, năng lực hoặc có đủ chức năng, năng lực theo quy định tại
Khoản 2 Điều 105 của Luật Nhà ở nhưng không tham gia quản lý vận hành hoặc chủ
đầu tư tham gia quản lý vận hành nhưng không đáp ứng được các yêu cầu theo thỏa
thuận trong hợp đồng dịch vụ thì hội nghị nhà chung cư quyết định lựa chọn đơn
vị khác có đủ điều kiện về chức năng, năng lực theo quy định để thực hiện quản
lý vận hành.

4. Mỗi tòa nhà chung cư chỉ có 01 đơn vị quản lý vận
hành để quản lý vận hành phần sở hữu chung của tòa nhà. Đối với cụm nhà chung
cư thì có thể có một đơn vị quản lý vận hành chung hoặc có nhiều đơn vị để thực
hiện quản lý vận hành riêng cho từng tòa nhà theo quyết định của hội nghị cụm
nhà chung cư. Trường hợp mỗi tòa nhà trong cụm có một đơn vị quản lý vận hành
riêng thì Ban quản trị cụm nhà chung cư thống nhất với các đơn vị quản lý vận
hành để thực hiện quản lý vận hành các công trình, hệ thống kỹ thuật dùng chung
cho cụm nhà chung cư.

5. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có thể ký kết
hợp đồng với các doanh nghiệp cung cấp dịch vụ để thực hiện các dịch vụ quản lý
vận hành nhà chung cư nhưng phải chịu trách nhiệm về chất lượng cung cấp dịch
vụ theo nội dung hợp đồng đã ký kết với Ban quản trị nhà chung cư.”

6. Khoản 9 được sửa đổi như sau:

“Điều 28. Công khai thông tin về đơn vị quản lý vận hành chung cư

1. Trường hợp đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có
nhu cầu công khai thông tin của đơn vị trên Cổng thông tin điện tử của Sở Xây
dựng nơi đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư đặt trụ sở chính hoặc của Cục
Quản lý nhà và thị trường bất động sản để cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan
biết thì gửi thông tin cần công khai (tên đơn vị, họ tên người đại diện theo
pháp luật, địa chỉ, số điện thoại liên lạc) tới Sở Xây dựng nơi đơn vị quản lý
vận hành nhà chung cư đặt trụ sở chính hoặc Cục Quản lý nhà và thị trường bat động sản để đăng tải.

2. Khi có thay đổi một trong các thông tin quy định
tại Khoản 1 Điều này hoặc khi chấm dứt hoạt động, bị giải thể, phá sản, đơn vị
quản lý vận hành nhà chung cư thông báo đến Sở Xây dựng nơi đơn vị quản lý vận
hành đặt trụ sở chính, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản để điều chỉnh
hoặc xóa thông tin.

3. Trường hợp cơ quan đăng tải thông tin hoặc cơ quan
có thẩm quyền khi tổ chức kiểm tra, thanh tra mà phát hiện đơn vị quản lý vận
hành đã chấm dứt hoạt động hoặc đã giải thể, phá sản hoặc không còn đủ điều
kiện để quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định thì đơn vị đó bị xóa thông
tin trên Cổng thông tin điện tử của cơ quan nơi đã đăng tải thông tin.”

7. Bãi bỏ khoản 4.

Điều 3. Điều khoản thi
hành

1. Thông tư này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01
tháng 01 năm 2020.

2. Trong quá trình thực hiện, nếu gặp khó khăn, vướng mắc,
đề nghị phản ánh kịp thời về Bộ Xây dựng để hướng dẫn hoặc sửa đổi, bổ sung cho
phù hợp./.