TT 02/2016/TT-BXD về Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư

1.1 Điều 1. Phạm vi điều chỉnh

1.2 Điều 2. Đối tượng áp dụng

1.3 Điều 3. Giải thích từ ngữ

1.4 Điều 4. Nguyên tắc quản lý, sử dụng nhà chung cư

2.1 Điều 5. Lập, bàn giao và lưu trữ hồ sơ nhà chung cư

2.2 Điều 6. Quản lý phần sở hữu riêng trong nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu

2.3 Điều 7. Quản lý phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu

2.4 Điều 8. Quyền sở hữu và việc quản lý chỗ để xe của nhà chung cư

2.5 Điều 9. Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư

2.6 Điều 10. Quản lý vận hành nhà chung cư

2.7 Điều 11. Bảo trì nhà chung cư

4.1 Điều 12. Hội nghị nhà chung cư

4.2 Điều 13. Hội nghị nhà chung cư lần đầu

4.3 Điều 14. Hội nghị nhà chung cư bất thường

4.4 Điều 15. Hội nghị nhà chung cư thường niên

4.5 Điều 16. Thành phần tham dự và việc biểu quyết tại hội nghị nhà chung cư

5.1 Điều 17. Ban quản trị nhà chung cư

5.2 Điều 18. Mô hình Ban quản trị nhà chung cư

5.3 Điều 19. Yêu cầu đối với thành viên Ban quản trị nhà chung cư

5.4 Điều 20. Số lượng, thành phần Ban quản trị nhà chung cư

5.5 Điều 21. Tách, nhập Ban quản trị nhà chung cư

5.6 Điều 22. Thủ tục công nhận và thông báo hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư

5.7 Điều 23. Hồ sơ đề nghị công nhận Ban quản trị nhà chung cư

5.8 Điều 24. Quy chế hoạt động và quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị nhà chung cư

5.9 Điều 25. Biểu quyết thông qua các quyết định của Ban quản trị nhà chung cư

5.10 Điều 26. Miễn nhiệm, bãi miễn thành viên Ban quản trị hoặc bãi miễn Ban quản trị nhà chung cư

6.1 Điều 27. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư

6.2 Điều 28. Điều kiện về chức năng, năng lực của đơn vị quản lý vận hành và việc thông báo, đăng tải công khai danh sách đơn vị quản lý vận hành

6.3 Điều 29. Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư

6.4 Điều 30. Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư

6.5 Điều 31. Kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư

7.1 Điều 32. Nguyên tắc bảo trì nhà chung cư

7.2 Điều 33. Kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư

7.3 Điều 34. Các hạng mục của nhà chung cư được sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung để bảo trì

7.4 Điều 35. Ký kết hợp đồng bảo trì và thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư

7.5 Điều 36. Lập, bàn giao và quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu

7.6 Điều 37. Sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu

8.1 Điều 38. Quyền và trách nhiệm của chủ đầu tư

8.2 Điều 39. Quyền và trách nhiệm của chủ sở hữu nhà chung cư

8.3 Điều 40. Quyền và trách nhiệm của người sử dụng không phải là chủ sở hữu nhà chung cư

8.4 Điều 41. Quyền và trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư

9.1 Điều 43. Giải quyết tranh chấp

9.2 Điều 44. Xử lý vi phạm

10.1 Điều 45. Xử lý chuyển tiếp đối với mô hình hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư và việc quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư

10.2 Điều 46. Xử lý chuyển tiếp đối với hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư

11.1 Điều 47. Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Sở Xây dựng

11.2 Điều 48. Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp quận

11.3 Điều 49. Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp phường

11.4 Điều 50. Trách nhiệm của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản

TƯ VẤN & DỊCH VỤ

THÔNG TƯ02/2016/TT-BXD

ngày 15 tháng 02 năm 2016

BAN HÀNH QUY CHẾ QUẢN
LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ

Căn cứ Luật Nhà ở số 65/2014/QH13;

Căn cứ Nghị định số 62/2013/NĐ-CP ngày 25 tháng 6 năm 2013 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn
và cơ cấu tổ
chức của Bộ Xây dựng;

Căn cứ Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định
chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở;

Xét đề nghị của Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản,

Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành Thông tư về Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung
cư.

Điều 1. Ban
hành kèm theo Thông tư này Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Điều 2. Thông
tư này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 02 tháng 4 năm 2016. Các văn bản sau đây
hết hiệu lực thi hành kể từ ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành:

a) Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28 tháng 5 năm 2008
của Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư;

b) Thông tư số 05/2014/TT-BXD ngày 09 tháng 5 năm 2014
của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về sửa đổi, bổ sung Điểm a Khoản 2 Điều 17 của Quy
chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD
ngày 28 tháng 5 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.

Các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây
dựng, các Bộ, ngành và Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương ban hành trước ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành mà khác với các quy
định thuộc phạm vi điều chỉnh của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư được
ban hành kèm theo Thông tư này thì thực hiện theo quy định của Quy chế quản lý,
sử dụng nhà chung cư được ban hành kèm theo Thông tư này.

Điều 3. Bộ
trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Ủy ban
nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và các tổ chức, cá nhân có
liên quan chịu trách nhiệm thi hành Thông tư này./.

QUY CHẾ

QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ
CHUNG CƯ
(Ban hành kèm theo Thông tư số
02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng)

Chương I. NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG

Điều 1. Phạm vi điều chỉnh

1. Quy chế này áp dụng đối với nhà chung cư có mục đích
để ở và nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp dùng để ở và sử dụng vào các
mục đích khác theo quy định tại Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 (sau đây gọi chung
là Luật Nhà ở), bao gồm:

a) Nhà chung cư thương mại;

b) Nhà chung cư xã hội, trừ nhà chung cư quy định tại
Khoản 2 Điều này;

c) Nhà chung cư phục vụ tái định cư;

d) Nhà chung cư cũ thuộc sở hữu nhà nước đã được cải tạo,
xây dựng lại.

2. Khuyến khích áp dụng các quy định của Quy chế này đối
với nhà chung cư cũ thuộc sở hữu nhà nước mà chưa được cải tạo, xây dựng lại.
Đối với nhà chung cư xã hội chỉ để cho học sinh, sinh viên và công nhân ở theo
hình thức tập thể nhiều
người trong một phòng thì không thuộc phạm vi điều chỉnh của Quy chế này.

Điều 2. Đối tượng áp dụng

1. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư; chủ sở hữu,
người sử dụng nhà chung cư; Ban quản trị nhà chung cư; đơn vị quản lý vận hành
nhà chung cư.

2. Cơ quan quản lý nhà nước có liên quan đến việc quản
lý, sử dụng nhà chung cư.

3. Các tổ chức, cá nhân khác có liên quan đến việc quản
lý, sử dụng nhà chung cư.

Điều 3. Giải thích từ ngữ

Trong Quy chế này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

1. Nhà chung cư là nhà ở được quy định tại Khoản 3
Điều 3 của Luật Nhà ở.

2. Tòa nhà chung cư là một khối nhà chung cư (có
một hoặc một số đơn nguyên) được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ
quan có thẩm quyền phê duyệt.

3. Cụm nhà chung cư là tập hợp từ hai tòa nhà
chung cư trở lên được xây dựng trên một khu đất theo quy hoạch, hồ sơ dự án do
cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và có cùng hình thức một chủ sở hữu hoặc nhiều
chủ sở hữu.

4. Nhà chung cưcó mục đích để ở là nhà
chung cư được thiết kế, xây dựng chỉ sử dụng cho mục đích để ở.

5. Nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp là nhà
chung cư được thiết kế,
xây dựng để sử dụng vào mục đích ở và các mục đích khác như làm văn phòng, dịch
vụ, thương mại.

6. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư là chủ
sở hữu vốn hoặc tổ chức, cá nhân được giao quản lý, sử dụng vốn để thực hiện dự
án đầu tư xây dựng nhà ở, trong đó có nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở
và pháp luật có liên quan (sau đây gọi chung là chủ đầu tư).

7. Chủ sở hữu nhà chung cư là chủ sở hữu căn hộ và
chủ sở hữu diện tích khác không phải là căn hộ trong nhà chung cư.

8. Người sử dụng nhà chung cư là chủ sở hữu đang
trực tiếp sử dụng nhà chung cư hoặc tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng
hợp pháp căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư thông qua hình thức
thuê, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý sử dụng hoặc sử dụng theo quyết định
của cơ quan có thẩm quyền.

9. Đại diện chủ sở hữu căn hộ hoặc diện tích khác
không phải căn hộ trong nhà chung cư là người đại diện cho chủ sở hữu của
mỗi căn hộ, mỗi phần diện tích khác không phải là căn hộ trong nhà chung cư
hoặc người sử dụng hợp pháp nếu chủ sở hữu không sử dụng và có ủy quyền hợp
pháp (sau đây gọi chung là đại diện chủ sở hữu căn hộ).

10. Nhà chung cư có một chủ sở hữu là nhà chung cư
chỉ có một chủ sở hữu đối với toàn bộ nhà chung cư và không có phân chia phần
sở hữu chung, phần sở hữu riêng.

11. Nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu là nhà chung
cư có từ hai chủ sở hữu trở lên, trong đó có phần sở hữu riêng của mỗi chủ sở
hữu và có phần sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu.

12. Phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư là phần
diện tích, các hệ thống thiết bị, hệ thống hạ tầng kỹ thuật được quy định tại
Khoản 2 Điều 100 của Luật Nhà ở nhưng thuộc sở hữu chung, sử dụng chung của các
chủ sở hữu tòa nhà chung cư.

13. Phần sở hữu chung của khu căn hộ là phần diện
tích, các hệ thống thiết bị quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 100 của Luật Nhà ở
nhưng chỉ thuộc sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu khu căn hộ.

14. Phần sở hữu chung của khu văn phòng, dịch vụ,
thương mại là phần diện tích, các hệ thống thiết bị quy định tại Điểm b
Khoản 2 Điều 100 của Luật Nhà ở nhưng chỉ thuộc sở hữu chung, sử dụng chung của
chủ sở hữu khu chức năng này.

15. Phần sở hữu chung của cụm nhà chung cư là phần
diện tích, các công trình, hệ thống thiết bị, hệ thống công trình hạ tầng kỹ
thuật thuộc sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu cụm nhà chung cư,
bao gồm bể nước, máy phát điện, bể phốt, máy bơm nước, sân vườn công cộng (nếu
có) và các công trình, thiết bị khác được xây dựng, lắp đặt theo thiết kế được
phê duyệt để sử dụng
chung cho nhiều tòa nhà nhập vào cụm nhà chung cư.

Điều 4. Nguyên tắc quản lý, sử dụng nhà chung cư

1. Nhà chung cư phải được sử dụng đúng công năng, mục
đích thiết kế và nội dung dự án được phê duyệt.

2. Việc quản lý, sử dụng nhà chung cư phải tuân thủ nội
quy quản lý, sử dụng của từng nhà chung cư, quy định của pháp luật về nhà ở,
Quy chế này và pháp luật có liên quan.

3. Việc đóng kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được
thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư với đơn
vị quản lý vận hành trên cơ sở các quy định của pháp luật về nhà ở. Việc sử
dụng kinh phí quản lý vận hành, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà
chung cư phải bảo đảm đúng mục đích, công khai, minh bạch, theo đúng quy định
của pháp luật về nhà ở và Quy chế này; việc đóng góp các khoản phí, lệ phí
trong quá trình sử dụng nhà chung cư phải tuân thủ các quy định của pháp luật.

4. Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư phải đóng kinh
phí bảo trì, kinh phí quản lý vận hành, kinh phí hoạt động của Ban quản trị nhà
chung cư và các khoản phí, lệ phí khác trong quá trình sử dụng nhà chung cư
theo quy định của Quy chế này và pháp luật có liên quan; phải chấp hành nội quy
quản lý, sử dụng nhà chung cư, quy định của pháp luật về nhà ở, Quy chế này và
pháp luật có liên quan trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư.

5. Ban quản trị nhà chung cư thay mặt cho các chủ sở hữu,
người đang sử dụng để thực hiện các quyền và trách nhiệm liên quan đến việc
quản lý, sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở và Quy chế này;
trường hợp nhà chung cư không bắt buộc phải thành lập Ban quản trị theo quy
định của Luật Nhà ở thì các chủ sở hữu, người đang sử dụng tự thỏa thuận phương
án quản lý nhà chung cư.

6. Các tranh chấp, khiếu nại liên quan đến việc quản lý,
sử dụng nhà chung cư được giải quyết theo quy định của Luật Nhà ở, Quy chế này
và pháp luật có liên quan.

7. Mọi hành vi vi phạm quy định về quản lý, sử dụng nhà
chung cư phải được xử lý kịp thời, nghiêm minh theo quy định của pháp luật.

Chương II. NỘI DUNG QUẢN LÝ, SỬ DỤNG
NHÀ CHUNG CƯ

Điều 5. Lập, bàn giao và lưu trữ hồ sơ nhà chung cư

1. Chủ sở hữu nhà chung cư phải lập và lưu trữ hồ sơ về
nhà ở theo quy định tại Điều 76 và Điều 77 của Luật Nhà ở.

2. Chủ đầu tư có trách nhiệm lập hồ sơ nhà chung cư; hồ
sơ này bao gồm:

a) Hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư đã được cơ
quan có thẩm quyền phê duyệt, bao gồm hồ sơ pháp lý của dự án và hồ sơ hoàn
công theo quy định của pháp luật về xây dựng; đối với nhà chung cư không còn hồ
sơ pháp lý, hồ sơ hoàn công thì phải lập hồ sơ đo vẽ lại nhà chung cư (sau đây
gọi chung là hồ sơ dự án được duyệt);

b) Quy trình bảo trì nhà chung cư do chủ đầu tư tổ chức
lập và phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng;

c) Quy trình bảo trì các thiết bị thuộc phần sở hữu chung
của nhà chung cư do nhà cung cấp thiết bị lập;

d) Bản vẽ mặt bằng khu vực để xe do chủ đầu tư lập trên
cơ sở hồ sơ dự án và thiết kế đã được phê duyệt, trong đó phân định rõ khu vực
để xe cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư (bao gồm chỗ để xe thuộc
sở hữu chung, chỗ để xe ô tô) và khu vực để xe công cộng.

3. Việc lưu trữ hồ sơ nhà chung cư quy định tại Khoản 2
Điều này được quy định như sau:

a) Chủ đầu tư có trách nhiệm lưu trữ hồ sơ quy định tại
Khoản 2 Điều này; trong thời hạn 20 ngày làm việc, kể từ ngày Ban quản trị nhà
chung cư hoặc người đại diện quản lý nhà chung cư (đối với trường hợp không
phải thành lập Ban quản trị) có văn bản yêu cầu bàn giao hồ sơ nhà chung cư thì
chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao 02 bộ hồ sơ sao y từ bản chính quy định tại
Khoản 2 Điều này cho Ban quản trị nhà chung cư;

b) Sau khi nhận bàn giao hồ sơ nhà chung cư, Ban quản trị
nhà chung cư có trách nhiệm lưu trữ và quản lý hồ sơ này; trường hợp nhà chung
cư phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định của Luật Nhà ở thì Ban quản
trị nhà chung cư phải cung cấp một bộ hồ sơ đã nhận bàn giao của chủ đầu tư cho
đơn vị quản lý vận hành, trừ trường hợp đơn vị quản lý vận hành là chủ đầu tư;

c) Trường hợp quá thời hạn quy định tại Điểm a Khoản này
mà chủ đầu tư không bàn giao hồ sơ nhà chung cư thì Ban quản trị nhà chung cư
có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh
nơi có nhà chung cư (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp quận) yêu cầu chủ
đầu tư phải bàn giao hồ sơ.

Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được văn
bản đề nghị của Ban quản trị nhà chung cư, Ủy ban nhân dân cấp quận phải kiểm
tra, nếu chủ đầu tư chưa bàn giao hồ sơ nhà chung cư theo quy định thì phải có
văn bản yêu cầu chủ đầu tư bàn giao hồ sơ; trong thời hạn 10 ngày làm việc, kể
từ ngày nhận được văn bản của Ủy ban nhân dân cấp quận mà chủ đầu tư không bàn
giao hồ sơ nhà chung cư thì bị xử lý theo quy định của pháp luật về xử phạt vi
phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng nhà ở và buộc phải bàn giao hồ
sơ nhà chung cư theo quy định của Quy chế này.

4. Trước khi bàn giao hồ sơ nhà chung cư, chủ đầu tư và Ban quản trị nhà chung cư hoặc người đại diện quản lý
nhà chung cư phải thực hiện việc kiểm đếm trang thiết bị, phân định thực tế phần sở hữu chung
của nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở; việc bàn giao thực tế hiện
trường và bàn giao hồ sơ nhà chung cư phải lập thành biên bản có xác nhận của
các bên.

Điều 6. Quản lý phần sở hữu riêng trong nhà chung cư có
nhiều chủ sở hữu

1. Phần diện tích và các thiết bị thuộc sở hữu riêng của
chủ sở hữu quy định tại Khoản 1 Điều 100 của Luật Nhà ở phải được ghi rõ trong
hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ hoặc phần diện tích khác không phải
căn hộ trong nhà chung cư (sau đây gọi chung là hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ).

Kèm theo hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ, chủ đầu tư
phải cung cấp bản vẽ theo quy định tại Điểm d Khoản 2 Điều 5 của Quy chế này
cho người mua, thuê mua.

2. Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ trước
ngày Quy chế này có hiệu lực thi hành thì việc xác định phần diện tích, các
thiết bị thuộc sở hữu riêng và việc cung cấp các bản vẽ kèm theo được thực hiện
theo quy định của pháp luật về nhà ở tại thời điểm ký kết hợp đồng; trường hợp
pháp luật về nhà ở không có quy định thì xác định theo thỏa thuận trong hợp
đồng mua bán, thuê mua căn hộ.

3. Chủ sở hữu nhà chung cư có thể trực tiếp hoặc ủy quyền
cho người khác quản lý phần sở hữu riêng của mình nhưng việc sử dụng phần sở
hữu riêng này phải bảo đảm đúng công năng thiết kế, đúng mục đích đã được phê
duyệt và không được làm ảnh hưởng đến phần sở hữu riêng của các chủ sở hữu khác
hoặc phần sở hữu chung của nhà chung cư.

Điều 7. Quản lý phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà
chung cư có nhiều chủ sở hữu

1. Phần diện tích và các hệ thống thiết bị thuộc sở hữu
chung của các chủ sở hữu nhà chung cư được xác định theo quy định tại Khoản 2
Điều 100 của Luật Nhà ở và phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua
căn hộ. Kèm theo hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ phải có danh mục phần sở hữu
chung theo quy định của Luật Nhà ở; phần sở hữu chung của nhà chung cư phải
được sử dụng đúng mục đích, đúng công năng thiết kế được phê duyệt.

2. Đối với công trình phục vụ cho sinh hoạt của các chủ
sở hữu, người sử dụng nhà chung cư mà thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước
quản lý theo dự án được phê duyệt nhưng chưa bàn giao thì chủ đầu tư có trách
nhiệm quản lý các công trình này; sau khi bàn giao cho Nhà nước thì đơn vị được
Nhà nước giao quản lý chịu trách nhiệm quản lý, bảo trì và sử dụng theo đúng
mục đích, công năng thiết kế được phê duyệt.

3. Đối với công trình phục vụ cho sinh hoạt của các chủ
sở hữu, người sử dụng nhà chung cư mà chủ đầu tư xây dựng để kinh doanh theo
nội dung dự án được phê duyệt thì chủ đầu tư có quyền sở hữu và chịu trách
nhiệm quản lý, bảo trì công trình này.

4. Đối với phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư có mục
đích để ở thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm cùng quản lý; nếu nhà
chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành thì giao cho đơn vị quản lý vận hành
quản lý phần sở hữu này; trường hợp không thuộc diện phải có đơn vị quản lý vận
hành thì hội nghị nhà chung cư quyết định giao cho Ban quản trị nhà chung cư
hoặc giao cho đơn vị khác quản lý phần sở hữu chung này.

5. Đối với phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư có mục đích
sử dụng hỗn hợp thì thực hiện quản lý theo quy định sau đây:

a) Trường hợp không phân chia riêng biệt được phần sở hữu
chung của khu văn phòng, dịch vụ, thương mại với khu căn hộ thì các chủ sở hữu
nhà chung cư có trách nhiệm cùng quản lý phần sở hữu chung này; việc quản lý
vận hành phần sở hữu chung này được thực hiện theo quy định tại Khoản 4 Điều
này;

b) Trường hợp phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung
của khu văn phòng, dịch vụ, thương mại với khu căn hộ thì chủ sở hữu khu căn hộ
có trách nhiệm quản lý phần sở hữu chung của khu căn hộ; việc quản lý vận hành
phần sở hữu chung này được thực hiện theo quy định tại Khoản
4 Điều này. Đối với phần sở hữu
chung của khu văn phòng, dịch vụ, thương mại thì do đơn vị quản lý vận hành
quản lý, nếu nhà chung cư không phải có đơn vị quản lý vận hành thì do chủ sở hữu khu chức năng này thực hiện quản lý.

Đối với phần sở hữu chung của cả tòa nhà thì các chủ sở
hữu nhà chung cư có trách nhiệm cùng quản lý; việc quản lý vận hành phần sở hữu
chung này được thực hiện theo quy định tại Khoản 4 Điều này.

6. Đối với nhà sinh hoạt cộng đồng của tòa nhà chung cư
thì do các chủ sở hữu hoặc Ban quản trị (nếu nhà chung cư có Ban quản trị) hoặc
đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện quản lý theo quyết định của hội
nghị nhà chung cư.

7. Đối với phần sở hữu chung của cụm nhà chung cư thì Ban
quản trị của cụm nhà chung cư thay mặt các chủ sở hữu để quản lý phần sở hữu
chung này.

8. Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ trước
ngày Quy chế này có hiệu lực thi hành thì việc xác định phần sở hữu chung của
nhà chung cư được thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở tại thời điểm ký kết hợp đồng; trường hợp pháp luật về nhà ở không có
quy định thì xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ.

Điều 8. Quyền sở hữu và việc quản lý chỗ để xe của nhà chung cư

1. Chỗ để xe của nhà chung cư được xây dựng căn cứ vào
tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng và hồ sơ thiết kế được duyệt. Chỗ để xe có thể
được bố trí tại tầng hầm hoặc tại tầng một hoặc tại phần diện tích khác trong
hoặc ngoài nhà chung cư và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ;
chỗ để xe phải được sử dụng đúng mục đích theo nội dung dự án được phê duyệt và
theo đúng quy định tại Điều 101 của Luật Nhà ở.

2. Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì chỗ để xe
thuộc quyền sở hữu, quản lý của chủ sở hữu nhưng phải được sử dụng theo đúng
nội dung dự án được phê duyệt, quy định của Luật Nhà ở và Quy chế này. Trường
hợp nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành thì do đơn vị quản lý vận hành thực hiện quản lý chỗ để xe
này; nếu thuộc diện không phải có đơn vị quản lý vận hành thì chủ sở hữu tự
quản lý hoặc thuê đơn vị khác thực hiện quản lý chỗ để xe này.

3. Đối với chỗ để xe thuộc sở hữu chung theo quy định tại
Điểm a Khoản 1 Điều 101 của Luật Nhà ở thì do đơn vị quản lý vận hành thực hiện
quản lý; trường hợp nhà chung cư không phải có đơn vị quản lý vận hành nhưng
thuộc diện phải có Ban quản trị nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở thì
hội nghị nhà chung cư quyết định giao cho Ban quản trị hoặc đơn vị khác thay
mặt các chủ sở hữu để quản lý chỗ để xe này; nếu nhà chung cư không phải có đơn vị quản lý vận hành và không có Ban quản trị thì các
chủ sở hữu thống nhất tự tổ chức quản lý hoặc thuê đơn vị khác thực hiện quản
lý chỗ để xe này.

4. Đối với chỗ để xe ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà
chung cư quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 101 của Luật Nhà ở thì thực hiện theo
quy định sau đây:

a) Người mua, thuê mua căn hộ hoặc phần diện tích khác trong
nhà chung cư (sau đây gọi chung là người mua căn hộ) quyết định mua hoặc thuê
chỗ để xe ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà
ở.

Trường hợp nhà chung cư có đủ chỗ để xe ô tô dành cho mỗi
căn hộ và người mua căn hộ có nhu cầu mua hoặc thuê chỗ để xe này thì chủ đầu
tư phải giải quyết bán hoặc cho thuê chỗ để xe này nhưng phải bảo đảm nguyên
tắc mỗi chủ sở hữu căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư không
được mua, thuê vượt quá số lượng chỗ để xe được thiết kế, xây dựng theo dự án
được duyệt dành cho một căn hộ hoặc một phần diện tích thuộc sở hữu riêng trong
nhà chung cư;

b) Trường hợp nhà chung cư không có đủ chỗ để xe ô tô dành
cho mỗi căn hộ thì chủ đầu tư giải quyết bán, cho thuê chỗ để xe này trên cơ sở
thỏa thuận của những người mua căn hộ với nhau; trường hợp những người mua căn
hộ không thỏa thuận được thì chủ đầu tư giải quyết theo phương thức bốc thăm để
được mua, thuê chỗ để xe này;

c) Việc mua bán, cho thuê chỗ để xe ô tô quy định tại Điểm a
và Điểm b Khoản này có thể ghi chung trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ
hoặc lập một hợp đồng riêng; tiền thuê chỗ để xe được trả hàng tháng hoặc theo
định kỳ, tiền mua chỗ để xe được
trả một lần hoặc trả chậm,
trả dần theo thỏa thuận của các bên. Trường hợp thuê chỗ để xe
thì trách nhiệm đóng kinh phí quản lý vận hành, đóng phí trông giữ xe do các
bên thỏa thuận trong hợp đồng thuê chỗ để xe; trường hợp mua chỗ để xe thì người mua phải đóng
kinh phí quản lý vận hành, đóng phí trông giữ xe theo quy định của pháp luật và
theo thỏa thuận với nhà cung cấp dịch vụ;

d) Người mua chỗ để xe ô tô nếu có nhu cầu chuyển nhượng
hoặc cho thuê chỗ để xe này thì chỉ được chuyển nhượng, cho thuê cho các chủ sở
hữu, người đang sử dụng nhà chung cư đó hoặc chuyển nhượng lại cho chủ đầu tư;

đ) Trường hợp người mua, thuê mua căn hộ không mua chỗ để
xe ô tô quy định tại Khoản này thì các bên phải ghi rõ trong hợp đồng mua bán,
thuê mua căn hộ là phần diện
tích này thuộc quyền sở hữu và quản lý của chủ đầu tư, chủ đầu tư không được
tính chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe này vào giá bán, giá thuê mua căn hộ;
trường hợp người mua, thuê mua căn hộ mua, thuê chỗ để xe ô tô thì chủ đầu tư
phải tính riêng giá mua, thuê
chỗ để xe với giá mua, thuê mua căn hộ;

e) Chỗ để xe ô tô quy định tại Khoản này do đơn vị quản lý
vận hành thực hiện quản lý; trường hợp nhà chung cư không phải có đơn vị quản
lý vận hành theo quy định của Luật Nhà ở thì các chủ sở hữu tự quản lý hoặc
thuê đơn vị khác quản lý chỗ để xe này.

5. Việc quản lý chỗ để xe công cộng của nhà chung cư (chỗ
để xe dành cho các đối tượng không phải là chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung
cư) được thực hiện theo quy định sau đây:

a) Trường hợp chủ sở hữu khu chức năng văn phòng, dịch vụ,
thương mại mua chỗ để xe công cộng của chủ đầu tư thì chủ sở hữu khu chức năng
này có trách nhiệm quản lý;

b) Trường hợp thuộc sở hữu của chủ đầu tư thì chủ đầu tư có
trách nhiệm quản lý; nếu chủ sở hữu khu chức năng văn phòng, dịch vụ, thương
mại thuê của chủ đầu tư thì việc quản lý chỗ để xe này được thực hiện theo thỏa
thuận trong hợp đồng thuê chỗ để xe;

c) Trường hợp chỗ để xe công cộng do Nhà nước quản lý theo
hồ sơ dự án được phê duyệt thì đơn vị được Nhà nước giao quản lý có trách nhiệm
quản lý chỗ để xe này.

6. Tổ chức, cá nhân sở hữu chỗ để xe theo quy định tại
Khoản 4, Khoản 5 Điều này có trách nhiệm đóng kinh phí quản lý vận hành và thực
hiện bảo trì chỗ để xe này; trường hợp thuê chỗ để xe thì trách nhiệm bảo trì
chỗ để xe được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê chỗ để xe.

Điều 9. Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư

1. Các nhà chung cư thuộc phạm vi áp dụng của Quy chế này
đều phải có Bản nội quy quản lý, sử dụng với các nội dung quy định tại Khoản 2
Điều này và tuân thủ theo mẫu quy định tại phụ lục số 01 ban hành kèm theo Quy
chế này.

2. Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư có các nội dung
chủ yếu sau đây:

a) Quy định áp dụng đối với chủ sở hữu, người sử dụng, người
tạm trú và khách ra vào nhà chung cư;

b) Các hành vi bị nghiêm cấm trong sử dụng nhà chung cư và
việc xử lý các hành vi vi phạm nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư;

c) Quy định về việc sử dụng phần sở hữu chung của nhà chung
cư;

d) Quy định về việc sửa chữa các hư hỏng, thay đổi thiết bị
trong phần sở hữu riêng và việc xử lý khi có sự cố nhà chung cư;

đ) Quy định về phòng, chống cháy nổ trong nhà chung cư;

e) Quy định về việc công khai các thông tin có liên quan đến
việc sử dụng nhà chung cư;

g) Quy định về các nghĩa vụ của chủ sở hữu, người sử dụng
nhà chung cư;

h) Các quy định khác tùy thuộc vào đặc điểm của từng nhà
chung cư.

3. Trường hợp chưa tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu thì
chủ đầu tư có trách nhiệm xây dựng Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư
theo quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều này, đính kèm hợp đồng mua bán, thuê
mua căn hộ và công bố công khai Bản nội quy này tại khu vực nhà sinh hoạt cộng
đồng, sảnh thang và khu vực lễ tân của tòa nhà chung cư.

4. Khi tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu thì hội nghị có
thể xem xét, sửa đổi, bổ sung Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư do chủ
đầu tư lập nhưng các nội dung sửa đổi, bổ sung không được trái với quy định của
pháp luật về nhà ở và quy định của Quy chế này. Sau khi họp hội nghị nhà chung
cư lần đầu, Ban quản trị nhà chung cư hoặc người đại diện quản lý nhà chung cư
đối với trường hợp không phải thành lập Ban quản trị có trách nhiệm công khai
Bản nội quy này tại khu vực nhà sinh hoạt cộng đồng, sảnh thang và khu vực lễ
tân của tòa nhà chung cư.

Điều 10. Quản lý vận hành nhà chung cư

1. Hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm các công
việc sau đây:

a) Điều khiển, duy trì hoạt động, bảo dưỡng thường xuyên hệ
thống thang máy, máy bơm nước, máy phát điện, hệ thống báo cháy tự động, hệ
thống chữa cháy, dụng cụ chữa cháy, các thiết bị dự phòng và các thiết bị khác
thuộc phần sở hữu chung, sử dụng chung của tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư;

b) Cung cấp các dịch vụ bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom
rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác bảo
đảm cho nhà chung cư hoạt động bình thường;

c) Các công việc khác có liên quan.

2. Trường hợp nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành
theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 105 của Luật Nhà ở thì tất cả các công
việc quy định tại Khoản 1 Điều này phải do đơn vị quản lý vận hành thực hiện;
chủ sở hữu, người sử dụng không được thuê riêng các dịch vụ khác nhau để thực
hiện quản lý vận hành. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có thể ký hợp đồng
với đơn vị cung cấp dịch vụ để thực hiện các công việc quản lý vận hành nhà
chung cư nhưng phải chịu trách nhiệm về việc quản lý vận hành theo nội dung hợp
đồng dịch vụ đã ký kết với Ban quản trị nhà chung cư.

Điều 11. Bảo trì nhà chung cư

1. Hoạt động bảo trì nhà chung cư bao gồm việc kiểm tra,
quan trắc, kiểm định chất lượng, sửa chữa nhỏ, sửa chữa định kỳ và sửa chữa lớn
phần xây dựng nhà chung cư; kiểm tra, duy trì hệ thống an toàn phòng cháy, chữa
cháy; thay thế các linh kiện hoặc các thiết bị sử dụng chung của tòa nhà, cụm
nhà chung cư.

2. Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở
hữu riêng và đóng góp kinh phí để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà
chung cư theo quy định của Luật Nhà ở và Quy chế này.

Trường hợp có hư hỏng phần sở hữu riêng mà ảnh hưởng đến
các chủ sở hữu khác thì chủ sở hữu có trách nhiệm sửa chữa các hư hỏng đó, nếu
chủ sở hữu không thực hiện sửa chữa thì đơn vị quản lý vận hành hoặc người được
giao quản lý nhà chung cư được tạm ngừng hoặc đề nghị đơn vị cung cấp dịch vụ
tạm ngừng cung cấp dịch vụ điện, nước sinh hoạt đối với phần sở hữu riêng này;
trường hợp có hư hỏng phần sở hữu chung trong khu vực thuộc sở hữu riêng thì chủ sở hữu phần sở hữu riêng có trách nhiệm tạo điều kiện
và hỗ trợ đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư, đơn vị thi công sửa chữa các hư
hỏng này.

3. Việc bảo trì phần xây dựng nhà chung cư phải do đơn vị có
năng lực theo quy định của pháp luật về xây dựng thực hiện; việc bảo trì các hệ
thống thiết bị của nhà chung cư phải do đơn vị có năng lực
tương ứng với công việc bảo trì thực hiện. Trường hợp đơn vị quản lý vận hành
nhà chung cư có năng lực bảo trì thì có thể thuê đơn vị này thực hiện bảo trì.

4. Trong thời gian chưa tổ chức họp hội nghị nhà chung cư
lần đầu, việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư được
thực hiện theo quy trình bảo trì quy định tại Điểm b và Điểm c Khoản 2 Điều 5
của Quy chế này.

5. Sau khi đã tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, việc
bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu phải thực hiện
theo quy trình bảo trì quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 2 Điều 5 của Quy chế
này và kế hoạch bảo trì hàng năm do hội nghị nhà chung cư thông qua theo quy
định của Quy chế này; trường hợp có hư hỏng đột xuất hoặc hư hỏng do thiên tai,
hỏa hoạn thì Ban quản trị nhà chung cư quyết định việc bảo trì theo quy định
của Quy chế này và pháp luật có liên quan nhưng phải báo cáo hội nghị nhà chung
cư tại cuộc họp gần nhất.

6. Việc thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư
được thực hiện theo quy định tại Mục 4 Chương III của Quy chế này.

Chương III. TỔ CHỨC VIỆC QUẢN LÝ, SỬ
DỤNG NHÀ CHUNG CƯ

 Mục 1. HỘI NGHỊ NHÀ CHUNG CƯ

Điều 12. Hội nghị nhà chung cư

1. Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì hội nghị nhà
chung cư là hội nghị của đại diện chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư.

2. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì hội nghị nhà
chung cư là hội nghị của đại diện các chủ sở hữu căn hộ hoặc người đang sử dụng nếu chủ sở hữu không tham dự
(bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà
chung cư nhưng chưa thanh toán hết tiền cho chủ đầu tư, trừ trường hợp thuộc
diện chấm dứt hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ).

3. Hội nghị nhà chung cư có quyền quyết định các nội dung
liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư theo quy định tại Điều 102 của
Luật Nhà ở và quy định tại Quy chế này.

Điều 13. Hội nghị nhà chung cư lần đầu

1. Điều kiện để tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu được
quy định như sau:

a) Hội nghị của tòa nhà chung cư phải được tổ chức trong
thời hạn 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư đó được bàn giao đưa vào sử dụng và
có tối thiểu 50% số căn hộ đã được bàn giao (bao gồm cả số căn hộ mà chủ đầu tư
giữ lại không bán); trường hợp quá thời hạn quy định tại Điểm này mà tòa nhà
chung cư chưa có đủ 50% số căn hộ được bàn giao thì hội nghị nhà chung cư được
tổ chức sau khi có đủ 50% số căn hộ được bàn giao;

b) Hội nghị của cụm nhà chung cư được tổ chức khi có tối
thiểu 50% số căn hộ của mỗi tòa nhà trong cụm đã được bàn giao (bao gồm cả số
căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại không bán) và có tối thiểu 75% đại diện chủ sở hữu
căn hộ của từng tòa nhà đã nhận bàn giao đưa vào sử dụng đồng ý nhập tòa nhà
vào cụm nhà chung cư.

2. Điều kiện về số lượng người tham dự cuộc họp hội nghị nhà
chung cư lần đầu được quy định như sau:

a) Đối với hội nghị của tòa nhà chung cư thì phải có tối
thiểu 75% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự; trường hợp triệu
tập hội nghị lần đầu mà không đủ 75% đại diện chủ sở hữu căn hộ tham dự thì
triệu tập hội nghị lần thứ hai khi có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ
đã nhận bàn giao tham dự. Nếu triệu tập hội nghị lần thứ hai mà không có đủ số người tham dự theo quy
định tại Điểm này thì chủ đầu tư đề nghị Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn
nơi có nhà chung cư (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp phường) tổ chức
hội nghị theo quy định tại Khoản 5 Điều này;

b) Đối với hội nghị của cụm nhà chung cư thì phải có đủ số
người đã đồng ý nhập tòa nhà vào cụm nhà chung cư theo quy định tại Điểm b
Khoản 1 Điều này tham dự; trường hợp triệu tập hội nghị lần đầu mà không đủ số
người tham dự theo quy định thì triệu tập hội nghị lần thứ hai khi có tối thiểu
50% số người đã đồng ý nhập tòa nhà vào cụm nhà chung cư tham dự; nếu triệu tập
hội nghị lần thứ hai mà không đủ số người tham dự thì đề nghị Ủy ban nhân dân
cấp phường tổ chức hội nghị theo quy định tại khoản 5 Điều này, trừ trường hợp
tòa nhà trong cụm tổ chức họp hội nghị nhà chung cư riêng theo quy định tại Điểm c Khoản này;

c) Trường hợp tòa nhà chung cư trong cụm không có đủ số
người tham dự hội nghị cụm nhà chung cư sau khi triệu tập lần thứ hai theo quy
định tại Điểm b Khoản này thì các chủ sở hữu tòa nhà này có thể tổ chức hội
nghị nhà chung cư để thành lập Ban quản trị tòa nhà riêng theo quy định tại
Điểm a Khoản này.

3. Chủ đầu tư (nếu là nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu) hoặc
chủ sở hữu (nếu là nhà chung cư có một chủ sở hữu) có trách nhiệm chuẩn bị các
nội dung họp, thông báo thời gian, địa điểm và tổ chức họp hội nghị chính thức
cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư. Chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu có
thể tổ chức họp trù bị để chuẩn bị các nội dung cho hội nghị nhà chung cư chính
thức. Nội dung chuẩn bị tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu bao gồm các công
việc sau đây:

a) Kiểm tra, xác định tư cách đại diện chủ sở hữu căn hộ
tham dự hội nghị; trường hợp ủy quyền thì phải có văn bản ủy quyền hợp pháp;

b) Dự thảo quy chế họp hội nghị nhà chung cư;

c) Dự kiến đề xuất sửa đổi, bổ sung nội quy quản lý, sử dụng
nhà chung cư (nếu có);

d) Dự thảo quy chế bầu Ban quản trị nhà chung cư, đề xuất
tên gọi của Ban quản trị theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 23 của Quy chế
này, đề xuất danh sách, số lượng thành viên Ban quản trị, dự kiến Trưởng ban,
Phó ban quản trị (nếu nhà chung cư thuộc diện phải có Ban quản trị);

đ) Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì cần chuẩn
bị thêm các nội dung, bao gồm đề xuất mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà
chung cư, dự thảo kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư, đề xuất
đơn vị quản lý vận hành trong trường hợp nhà chung cư phải có đơn vị quản lý
vận hành nhưng chủ đầu tư không có chức năng, năng lực quản lý vận hành hoặc có
chức năng, năng lực quản lý vận hành nhưng không tham gia quản lý vận hành và không
ủy thác cho đơn vị khác quản lý vận hành; trường hợp nhà chung cư phải có Ban
quản trị thì phải đề xuất mô hình hoạt động của Ban quản trị, dự thảo quy chế
hoạt động và quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị;

e) Thông báo giá dịch vụ phải trả phí như bể bơi, phòng tập,
sân tennis, khu spa, siêu thị và các dịch vụ khác (nếu có);

g) Các đề xuất khác có liên quan đến việc quản lý, sử
dụng nhà chung cư cần báo cáo hội nghị nhà chung cư lần đầu.

4. Hội nghị nhà chung cư lần đầu quyết định các nội dung sau đây:

a) Quy chế họp hội nghị nhà chung cư (bao gồm họp lần đầu,
họp thường niên và họp bất thường);

b) Quy chế bầu Ban quản trị nhà chung cư, tên gọi của Ban
quản trị, số lượng, danh sách thành viên Ban quản trị, Trưởng ban, Phó ban quản
trị (nếu nhà chung cư có thành lập Ban quản trị);

c) Sửa đổi, bổ sung nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư
(nếu có);

d) Các nội dung quy định tại Điểm đ Khoản 3 Điều này; riêng
đối với giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thì hội nghị nhà chung cư
quyết định trên cơ sở quy định của Quy chế này và thỏa thuận với đơn vị quản lý
vận hành;

đ) Các khoản kinh phí mà chủ sở hữu, người sử dụng nhà
chung cư phải đóng góp trong quá trình sử dụng nhà chung cư;

e) Các nội dung khác có liên quan.

5. Ủy ban nhân dân cấp phường có trách nhiệm tổ chức hội
nghị nhà chung cư lần đầu khi có một trong các trường hợp sau đây:

a) Nhà chung cư đã được bàn giao đưa vào sử dụng quá thời
hạn 12 tháng và đã có đủ 50% số căn hộ được bàn giao theo quy định tại Điểm a
Khoản 1 Điều này nhưng chủ đầu tư không tổ chức hội nghị nhà chung cư và có đơn
của đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao đề nghị Ủy ban nhân dân cấp phường tổ chức hội nghị;

b) Chủ đầu tư đã tổ chức để họp hội nghị nhà chung cư nhưng
không có đủ số người tham dự hội nghị theo quy định tại Khoản 2 Điều này và chủ
đầu tư hoặc đại diện chủ sở hữu căn hộ có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân cấp
phường tổ chức hội nghị.

6. Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được đơn của đại
diện chủ sở hữu căn hộ hoặc nhận được văn bản đề nghị của chủ đầu tư theo quy
định tại Khoản 5 Điều này, Ủy ban nhân dân cấp phường có trách nhiệm tổ chức
hội nghị nhà chung cư lần đầu. Kết quả của hội nghị nhà chung cư lần đầu do Ủy
ban nhân dân cấp phường tổ chức có giá trị áp dụng đối với các chủ sở hữu, người
đang sử dụng nhà chung cư như hội nghị nhà chung cư do chủ đầu tư tổ chức.

Điều 14. Hội nghị nhà chung cư bất thường

1. Hội nghị nhà chung cư bất thường được tổ chức khi có một
trong các trường hợp sau đây:

a) Bầu thay thế Trưởng ban hoặc Phó ban quản trị do bị miễn
nhiệm, bãi miễn hoặc bị chết, mất tích; trường hợp thay thế Phó ban quản trị là
đại diện của chủ đầu tư thì chủ đầu tư cử người khác đảm nhận mà không phải tổ
chức hội nghị nhà chung cư bất thường;

b) Miễn nhiệm hoặc bãi miễn toàn bộ các thành viên Ban quản
trị và bầu Ban quản trị mới;

c) Bầu thay thế thành viên Ban quản trị không phải là Trưởng
ban, Phó ban do bị miễn nhiệm, bãi miễn hoặc bị chết, mất tích trong trường hợp
đã tổ chức lấy ý kiến của các chủ sở hữu nhà chung cư nhưng không đủ số người đồng ý theo quy định tại Điểm b Khoản 3
Điều 26 của Quy chế này hoặc bầu thay thế thành viên Ban quản trị nhà chung cư
theo quy định tại Điểm b Khoản 4 Điều 26 của Quy chế này;

d) Ban quản trị nhà chung cư đề nghị thay thế đơn vị quản lý
vận hành hoặc đề nghị điều chỉnh giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư;

đ) Các trường hợp khác khi có đơn đề nghị của trên 50%
đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao.

2. Điều kiện về số lượng người tham dự hội nghị tòa nhà
chung cư bất thường được quy định như sau:

a) Trường hợp họp hội nghị nhà chung cư để quyết định một
trong các vấn đề quy định tại các Điểm a, b, c hoặc d Khoản 1 Điều này thì phải
có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự;

b) Trường hợp họp hội nghị nhà chung cư theo đề nghị của các chủ sở hữu căn hộ quy định tại
Điểm đ Khoản 1 Điều này thì phải có tối thiểu 75% số người đã có đơn đề nghị tổ
chức họp hội nghị nhà chung cư bất thường tham dự.

3. Điều kiện về số lượng người tham dự hội nghị cụm nhà
chung cư bất thường được quy định như sau:

a) Trường hợp họp hội nghị cụm nhà chung cư để bầu Trưởng
ban hoặc bầu mới toàn bộ Ban quản trị cụm nhà chung cư hoặc quyết định nội dung
quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều này thì phải có tối thiểu 50% đại diện chủ sở
hữu căn hộ đã nhận bàn giao của cụm nhà chung cư tham dự.

Trong trường hợp tại mỗi một tòa nhà trong cụm có một đơn
vị quản lý vận hành riêng mà có tòa nhà đề xuất thay đổi đơn vị quản lý vận hành hoặc đề nghị điều chỉnh giá
dịch vụ quản lý vận hành của tòa nhà thì phải có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao của tòa
nhà đó tham dự và chỉ tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường của tòa nhà này
để quyết định;

b) Trường hợp bầu thay thế Phó ban quản trị hoặc các thành
viên Ban quản trị là đại diện của tòa nhà trong cụm nhà chung cư thì chỉ tổ
chức hội nghị nhà chung cư bất thường của tòa nhà này để bầu thành viên khác
thay thế; hội nghị của tòa nhà được tổ chức họp để bầu người thay thế khi có
tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao của tòa nhà đó tham dự;

c) Trường hợp tổ chức hội nghị cụm nhà chung cư theo đề nghị
của các chủ sở hữu căn hộ quy định tại Điểm đ Khoản 1 Điều này thì phải có tối
thiểu 75% số người đã có đơn đề nghị tổ chức họp hội nghị cụm
nhà chung cư bất thường tham dự.

4. Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm chuẩn bị nội dung, thông báo thời gian, địa điểm và tổ chức
họp hội nghị chính thức cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.

5. Ủy ban nhân dân cấp phường có trách nhiệm tổ chức hội
nghị nhà chung cư, cụm nhà chung cư bất thường để quyết định một trong các nội
dung quy định tại các Điểm a, b hoặc c Khoản 1 Điều này khi có một trong các
trường hợp sau đây:

a) Ban quản trị nhà chung cư đã tổ chức hội nghị nhà chung
cư, cụm nhà chung cư bất thường nhưng không có đủ số người tham dự theo quy
định tại Điểm a Khoản 2 hoặc Điểm a Khoản 3 Điều này và có văn bản đề nghị của
Ban quản trị nhà chung cư;

b) Có đơn của tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã
nhận bàn giao đề nghị tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường để quyết định
một trong các nội dung quy định tại các Điểm a, b hoặc c Khoản 1 Điều này nhưng
Ban quản trị nhà chung cư không tổ chức hội nghị nhà chung cư, cụm nhà chung cư
bất thường.

6. Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản đề
nghị của Ban quản trị hoặc nhận được đơn của đại diện chủ sở hữu căn hộ quy
định tại Khoản 5 Điều này, Ủy ban nhân dân cấp phường có trách nhiệm tổ chức
hội nghị nhà chung cư bất thường. Kết quả của hội nghị nhà chung cư bất thường
do Ủy ban nhân dân cấp phường tổ chức có giá trị áp dụng đối với các chủ sở
hữu, người đang sử dụng nhà chung cư như hội nghị nhà chung cư do Ban quản trị
nhà chung cư tổ chức quy định tại Điều này.

Điều 15. Hội nghị nhà chung cư thường niên

1. Hội nghị nhà chung cư thường niên được tổ chức mỗi năm
một lần khi có tối thiểu 30% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham
dự hoặc có số lượng ít hơn do các chủ sở hữu nhà chung cư thống nhất. Hội nghị
nhà chung cư, cụm nhà chung cư thường niên có các nội dung sau đây:

a) Nghe báo cáo kết quả hoạt động của Ban quản trị và thông
qua các khoản thu, chi hàng năm của Ban quản trị nhà chung cư;

b) Xem xét, thông qua quyết toán kinh phí bảo trì phần sở
hữu chung của nhà chung cư trong năm và thông qua kế hoạch bảo trì phần sở hữu
chung nhà chung cư của năm sau;

c) Nghe báo cáo tình hình quản lý vận hành nhà chung cư;

d) Quyết định các nội dung khác theo quy định tại Điều 102
của Luật Nhà ở (nếu có).

Related articles 01:

1. https://docluat.vn/archive/940/

2. https://docluat.vn/archive/969/

3. https://docluat.vn/archive/1102/

4. https://docluat.vn/archive/979/

5. https://docluat.vn/archive/991/

2. Đối với hội nghị thường niên của tòa nhà chung cư mà kết
hợp quyết định một trong các vấn đề sau đây thì phải có tối thiểu 50% đại diện
chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự:

a) Bầu thay thế Trưởng ban hoặc Phó ban quản trị do bị miễn
nhiệm, bãi miễn hoặc bị chết, mất tích; trường hợp thay thế Phó ban quản trị là
đại diện của chủ đầu tư thì chủ đầu tư cử người khác đảm nhận mà không phải tổ
chức hội nghị nhà chung cư;

b) Miễn nhiệm hoặc bãi miễn toàn bộ các thành viên Ban quản
trị và bầu Ban quản trị mới;

c) Bầu thay thế thành viên Ban quản trị không phải là Trưởng
ban, Phó ban do bị miễn nhiệm, bãi miễn hoặc bị chết, mất tích trong trường hợp
đã tổ chức lấy ý kiến của các chủ sở hữu nhà chung cư nhưng không đủ số người
đồng ý theo quy định tại Điểm b Khoản 3 Điều 26 của Quy chế này hoặc bầu thành
viên Ban quản trị nhà chung cư theo quy định tại Điểm b Khoản 4 Điều 26 của Quy
chế này.

3. Đối với hội nghị cụm nhà chung cư thường niên mà kết hợp
quyết định bầu Trưởng ban quản trị hoặc quyết định các vấn đề quy định tại Điểm
b, Điểm d Khoản 1 Điều 14 của Quy chế này thì phải có tối thiểu 50% đại diện
chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao của cụm nhà chung cư đó tham dự.

4. Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm chuẩn bị nội
dung, thông báo thời gian, địa điểm và tổ chức họp hội nghị chính thức cho các
chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư; Ban quản trị có thể tổ chức họp trù bị
để chuẩn bị các nội dung cho cuộc họp hội nghị chính thức.

5. Trong trường hợp không đủ số người tham dự theo quy định
tại Khoản 2 Điều này thì Ban quản trị nhà chung cư có văn bản đề nghị Ủy ban
nhân dân cấp phường tổ chức hội nghị nhà chung cư theo quy định tại Khoản 5,
Khoản 6 Điều 14 của Quy chế này.

6. Trường hợp qua giám sát, thảo luận tại hội nghị nhà chung
cư mà chủ sở hữu nhà chung cư phát hiện hành vi vi phạm về tài chính của Ban
quản trị, thành viên Ban quản trị nhà chung cư thì tùy theo mức độ vi phạm, hội
nghị nhà chung cư có thể quyết định bãi miễn một, một số hoặc toàn bộ thành
viên Ban quản trị nhà chung cư và bầu thay thế các thành viên khác theo quy
định tại Khoản 2 hoặc Khoản 3 và Khoản 5 Điều này; nếu người có hành vi vi phạm
thuộc diện bị truy cứu trách nhiệm hình sự thì hội nghị nhà chung cư thông qua
quyết định đề nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét, xử lý trách nhiệm hình sự
theo quy định của pháp luật.

Trong trường hợp cần thiết, hội nghị nhà chung cư quyết
định lập tổ kiểm tra hoặc thuê đơn vị có chuyên môn để kiểm tra sổ sách và việc
thu, chi tài chính của Ban quản trị nhà chung cư; trường hợp thuê đơn vị chuyên
môn thì các chủ sở hữu, người đang sử dụng nhà chung cư phải đóng góp kinh phí
để thanh toán chi phí cho đơn vị này theo thỏa thuận.

Điều 16. Thành phần tham dự và việc biểu quyết tại hội
nghị nhà chung cư

1. Đối với nhà chung cư, cụm nhà chung cư có một chủ sở hữu
thì thành phần tham dự hội nghị nhà chung cư bao gồm đại diện chủ sở hữu, người
sử dụng nhà chung cư và mời đại diện của Ủy ban nhân dân cấp phường nơi có nhà
chung cư tham dự.

2. Đối với nhà chung cư, cụm nhà chung cư có nhiều chủ sở
hữu thì thành phần tham dự hội nghị nhà chung cư được quy định như sau:

a) Trường hợp tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu thì
thành phần tham dự bao gồm đại diện chủ đầu tư, đại diện chủ sở hữu căn hộ đã
nhận bàn giao và mời đại diện của Ủy ban nhân dân cấp phường;

b) Trường hợp tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường và hội nghị nhà chung cư thường
niên thì thành phần tham dự bao gồm đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn
giao, đại diện chủ đầu tư (nếu chủ đầu tư còn sở hữu diện tích trong nhà chung
cư), đại diện đơn vị quản lý vận hành (nếu nhà chung cư phải thuê đơn vị quản
lý vận hành) và mời đại diện của Ủy ban nhân dân cấp phường.

3. Quyền biểu quyết tại hội nghị tòa nhà chung cư, cụm nhà
chung cư được tính theo đơn vị căn hộ và được quy định như sau:

a) Mỗi căn hộ trong nhà chung cư tương ứng với một phiếu
biểu quyết;

b) Đối với phần diện tích khác trong nhà chung cư không phải
là căn hộ thì mỗi phần diện tích sàn xây dựng tương đương với diện tích sàn xây
dựng của căn hộ lớn nhất theo thiết kế được phê duyệt tại nhà chung cư đó có
một phiếu biểu quyết.

4. Mọi quyết định của hội nghị tòa nhà chung cư, cụm nhà
chung cư được thông qua theo nguyên tắc đa số bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ
phiếu; nội dung cuộc họp phải được lập thành biên bản, có chữ ký của các thành
viên chủ trì và thư ký cuộc họp hội nghị nhà chung cư.

Mục 2. BAN QUẢN TRỊ NHÀ CHUNG CƯ

Điều 17. Ban quản trị nhà chung cư

1. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà phải thành
lập Ban quản trị theo quy định của Luật Nhà ở thì Ban quản trị nhà chung cư là
tổ chức có tư cách pháp nhân, có con dấu và hoạt động theo mô hình quy định tại
Khoản 1 Điều 18 của Quy chế này; Ban quản trị do hội nghị nhà chung cư, cụm nhà
chung cư bầu để thực hiện các quyền và trách nhiệm quy định tại Khoản 1 và
Khoản 2 Điều 41 của Quy chế này.

2. Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu hoặc nhà chung cư
có nhiều chủ sở hữu mà có dưới 20 căn hộ thì hội nghị nhà chung cư quyết định
thành lập Ban quản trị hoặc không thành lập Ban quản trị. Trường hợp thành lập
Ban quản trị nhà chung cư thì nguyên tắc hoạt động và mô hình tổ chức của Ban
quản trị được quy định như sau:

a) Trường hợp nhà chung cư có một chủ sở hữu thì Ban quản trị nhà chung cư không có tư cách pháp nhân,
không có con dấu; Ban quản trị hoạt động theo mô hình quy định tại Khoản 3 Điều
18 và thực hiện các quyền, trách nhiệm quy định tại Khoản 2 Điều 41 của Quy chế
này;

b) Trường hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì mô hình
và nguyên tắc hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư được thực hiện theo quy
định tại Khoản 1 Điều này.

3. Ban quản trị nhà chung cư quy định tại Khoản 1, Khoản 2
Điều này có nhiệm kỳ hoạt động 03 năm và được bầu lại tại hội nghị nhà chung cư
thường niên của năm cuối nhiệm kỳ, trừ trường hợp họp hội nghị nhà chung cư bất
thường để bầu thay thế Ban quản trị.

4. Các quyết định của Ban quản trị nhà chung cư nếu vượt quá
quyền hạn quy định tại Điều 41 của Quy chế này thì không có giá trị pháp lý;
trường hợp gây thiệt hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của các tổ chức, cá nhân
thì các thành viên Ban quản trị phải chịu trách nhiệm bồi thường theo quy định
của pháp luật.

5. Trường hợp nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định của Luật Nhà ở thì
Ban quản trị nhà chung cư không được thuê người lao động, không được thành lập
các bộ phận trực thuộc; trường hợp nhà chung cư không yêu cầu phải có đơn vị
quản lý vận hành thì Ban quản trị được thuê các dịch vụ riêng biệt để quản lý
vận hành nhà chung cư. Các thành viên Ban quản trị nhà chung cư chịu trách
nhiệm thực hiện các công việc theo phân công tại quy chế hoạt động của Ban quản
trị.

6. Ban quản trị nhà chung cư có kinh phí hoạt động do chủ sở
hữu, người sử dụng nhà chung cư đóng góp hàng năm trên cơ sở quyết định của hội
nghị nhà chung cư; kinh phí này được ghi rõ trong quy chế hoạt động của Ban
quản trị và được quản lý thông qua một tài khoản hoạt động của Ban quản trị;
Ban quản trị nhà chung cư phải sử dụng kinh phí hoạt động đúng mục đích, không
được dùng để kinh doanh và phải báo cáo việc thu, chi tại cuộc họp hội nghị nhà
chung cư thường niên.

7. Mức thù lao của các thành viên Ban quản trị nhà chung cư do các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung
cư đóng góp theo quyết định của hội nghị nhà chung cư trên cơ sở điều kiện cụ
thể của từng tòa nhà, cụm nhà chung cư và từng địa phương, trừ trường hợp thành
viên Ban quản trị từ chối nhận thù lao.

Trường hợp nhà chung cư có đơn vị quản lý vận hành theo
quy định của Luật Nhà ở và Quy chế này thì chủ sở hữu, người đang sử dụng nhà
chung cư có trách nhiệm đóng thù lao qua đơn vị này để chi trả cho các thành
viên Ban quản trị; khoản tiền này không phải hạch toán vào hoạt động kinh doanh
của đơn vị quản lý vận hành. Nếu nhà chung cư không có đơn vị quản lý vận hành theo quy định của Luật Nhà
ở và Quy chế này thì thù lao này do Ban quản trị nhà chung cư thu và chi trả
cho từng thành viên.

Điều 18. Mô hình Ban quản trị nhà chung cư

1. Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư có nhiều chủ
sở hữu được thành lập và hoạt động theo mô hình Ban chủ nhiệm hoặc Hội đồng
quản trị của hợp tác xã hoặc mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần. Hội
nghị nhà chung cư quyết định mô hình hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư.

2. Trường hợp Ban quản trị nhà chung cư được thành lập và
hoạt động theo mô hình Ban chủ nhiệm hoặc Hội đồng quản trị của hợp tác xã thì
việc triệu tập và tổ chức cuộc họp của Ban quản trị được thực hiện theo quy định của Luật Hợp tác xã. Trường
hợp Ban quản trị nhà chung cư được thành lập và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ
phần thì việc triệu tập và tổ chức cuộc họp của Ban quản trị được thực hiện
theo quy định của Luật Doanh nghiệp.

Việc biểu quyết và ghi biên bản cuộc họp của Ban quản trị
nhà chung cư phải tuân thủ quy định tại Điều 25 của Quy chế này.

3. Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư có một chủ sở
hữu được thành lập và hoạt động theo mô hình tự quản; các thành viên Ban quản
trị tự thống nhất phân công thực hiện các quyền và trách nhiệm quy định tại
Khoản 2 Điều 41 của Quy chế này.

Điều 19. Yêu cầu đối với thành viên Ban quản trị nhà chung cư

1. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì thành viên
Ban quản trị nhà chung cư phải là chủ sở hữu đang sử dụng nhà chung cư đó; đối
với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì thành viên Ban quản trị là đại diện của
chủ sở hữu và người đang sử dụng nhà chung cư đó. Các thành viên Ban quản trị
nhà chung cư là người có sức khỏe, không có tiền án, tiền sự; ưu tiên lựa chọn
những người có kiến thức, kinh nghiệm về xây dựng, kiến trúc, tài chính, pháp
luật tham gia Ban quản trị nhà chung cư.

2. Các thành viên Ban quản trị nhà chung cư phải tham gia lớp bồi dưỡng kiến thức về quản lý, sử dụng nhà chung cư do
cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư tổ chức theo quy
định của Bộ Xây dựng.

Điều 20. Số lượng, thành phần Ban quản trị nhà chung cư

1. Số lượng thành viên Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà
chung cư do hội nghị nhà chung cư quyết định nhưng phải tuân thủ các quy định
sau đây:

a) Đối với Ban quản trị của tòa nhà chung cư thì có số lượng
từ 03 đến 05 thành viên;

b) Đối với Ban quản trị của cụm nhà chung cư thì có số lượng
từ 06 đến 25 thành viên, trong đó mỗi tòa nhà trong cụm có số lượng từ 03 đến
05 thành viên.

2. Thành phần Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư có
nhiều chủ sở hữu được quy định như sau:

a) Ban quản trị của tòa nhà chung cư bao gồm 01 Trưởng ban,
01 hoặc 02 Phó ban và các thành viên khác do hội nghị nhà chung cư quyết định.

Trường hợp chủ đầu tư còn sở hữu diện tích trong nhà
chung cư thì đại diện của chủ đầu tư có thể được hội nghị nhà chung cư bầu làm
Trưởng ban quản trị nhà chung cư; trường hợp không được bầu làm Trưởng ban thì
được tham gia làm Phó ban quản trị nhà chung cư;

b) Ban quản trị của cụm nhà chung cư bao gồm 01 Trưởng ban;
mỗi tòa nhà trong cụm tổ chức họp để cử 01 hoặc 02 đại diện làm Phó ban và các
thành viên khác do hội nghị cụm nhà chung cư quyết định.

Trường hợp chủ đầu tư còn sở hữu diện tích trong cụm nhà
chung cư thì đại diện của chủ đầu tư có thể được hội nghị cụm nhà chung cư bầu
làm Trưởng ban quản trị cụm nhà chung cư. Mỗi tòa nhà trong cụm nhà chung cư mà
chủ đầu tư còn sở hữu diện tích thì chủ đầu tư được cử đại diện tham gia làm
Phó Ban quản trị của cụm, trừ trường hợp đại diện chủ đầu tư của tòa nhà đó
được bầu làm Trưởng ban quản trị của cụm nhà chung cư.

3. Thành phần Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư có
một chủ sở hữu bao gồm 01 Trưởng ban, 01 hoặc 02 Phó ban và các thành viên khác
do hội nghị cụm nhà chung cư quyết định.

Điều 21. Tách, nhập Ban quản trị nhà chung cư

1. Việc tách, nhập Ban quản trị nhà chung cư quy định tại
Điều này chỉ áp dụng đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu và đã thành lập
Ban quản trị.

2. Việc tách Ban quản trị của cụm nhà chung cư được quy định
như sau:

a) Trường hợp đại diện các chủ sở hữu căn hộ của tòa nhà
trong cụm nhà chung cư có nhu cầu tách khỏi cụm nhà này để thành lập Ban quản
trị của tòa nhà riêng thì phải tổ chức hội nghị của tòa nhà để lấy ý kiến của
các chủ sở hữu nhà chung cư; nếu có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã
nhận bàn giao của tòa nhà này đồng ý (thông qua biên bản đề nghị tập thể) thì
thành viên Ban quản trị là đại diện của tòa nhà này gửi biên bản đề nghị tập
thể đến Ban quản trị cụm nhà chung cư.

Sau khi gửi biên bản đề nghị cho Ban quản trị cụm nhà
chung cư biết, các chủ sở hữu của tòa nhà đề nghị tách khỏi cụm thống nhất cử
ban tổ chức lâm thời để tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu theo quy định tại
các Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 13 của Quy chế này; việc bầu, xác định thành phần,
số lượng và mô hình hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư được thực hiện theo
quy định tại Mục này. Đại diện của tòa nhà đang là thành viên Ban quản trị cụm
nhà chung cư sẽ không được công nhận là thành viên Ban quản trị của cụm nhà này
sau khi Ban quản trị tòa nhà chung cư được thành lập;

b) Trường hợp tòa nhà chung cư tách khỏi cụm mà đại diện của
tòa nhà này đang là Trưởng ban quản trị của cụm nhà chung cư thì sau khi Ban
quản trị của tòa nhà được thành lập, Ban quản trị cụm nhà chung cư phải tổ chức
họp hội nghị cụm nhà chung cư bất thường để bầu thay thế Trưởng ban quản trị cụm nhà chung cư theo quy định tại Điều 14 của Quy chế này;

c) Trường hợp đại diện chủ sở hữu căn hộ các tòa nhà trong
cụm có nhu cầu tách thành các Ban quản trị của từng tòa nhà riêng biệt thì sau
khi các tòa nhà tổ chức hội nghị tòa nhà chung cư để có biên bản đề nghị tập
thể theo quy định tại Điểm a Khoản này, Ban quản trị cụm nhà chung cư phải tổ
chức họp để thống nhất cách thức bàn giao hồ sơ, kinh phí bảo trì của từng tòa
nhà cho các Ban quản trị tòa nhà mới sau khi được thành lập.

Sau khi đại diện của tòa nhà gửi biên bản đề nghị tập thể
đến Ban quản trị cụm nhà chung cư, các tòa nhà tiến hành tổ chức hội nghị của
tòa nhà chung cư theo quy định tại Điểm a Khoản này;

d) Thủ tục công nhận Ban quản trị nhà chung cư quy định tại
Khoản này được thực hiện theo quy định tại Điều 22 của Quy chế này.

3. Việc nhập Ban quản trị tòa nhà vào Ban quản trị cụm nhà
chung cư được quy định như sau:

a) Trường hợp các tòa nhà chung cư đã có Ban quản trị đang
hoạt động độc lập và có đủ điều kiện để thành lập cụm nhà chung cư theo quy
định của Quy chế này thì các Ban quản trị tòa nhà này phải tổ chức họp để thống
nhất thành lập Ban quản trị cụm nhà chung cư; biên bản họp phải nêu rõ phương
án nhập Ban quản trị cụm nhà chung cư, việc chuyển giao hồ sơ của tòa nhà, hồ
sơ hoạt động của Ban quản trị và các khoản kinh phí đang do các Ban quản trị
tòa nhà quản lý.

Ban quản trị từng tòa nhà phải tổ chức họp lấy ý kiến của
các chủ sở hữu tòa nhà; nếu có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận
bàn giao của mỗi tòa nhà đồng ý nhập tòa nhà vào cụm nhà chung cư (thông qua
biên bản đề nghị tập thể) thì các Ban quản trị của các tòa nhà này có trách
nhiệm phối hợp để tổ chức hội nghị cụm nhà chung cư lần đầu. Việc họp hội nghị
cụm nhà chung cư lần đầu phải tuân thủ các quy định tại các Khoản 1, 2, 3, 4
Điều 13 và Điều 26 của Quy chế này;

b) Trường hợp tòa nhà chung cư đã có Ban quản trị đang hoạt
động độc lập mà có nhu cầu nhập vào Ban quản trị của cụm nhà chung cư đã được
thành lập thì Ban quản trị tòa nhà và Ban quản trị cụm nhà chung cư phải tổ
chức họp và có biên bản thống nhất về việc nhập Ban quản trị tòa nhà vào Ban
quản trị cụm nhà chung cư.

Sau khi có biên bản thống nhất thì Ban quản trị cụm nhà
chung cư phải tổ chức họp lấy ý kiến của các chủ sở hữu trong cụm nhà chung cư,
Ban quản trị của tòa nhà phải tổ chức họp lấy ý kiến của các chủ sở hữu của tòa
nhà đó; nếu có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao của
cụm nhà chung cư và 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao của tòa nhà
chung cư đồng ý nhập vào cụm nhà chung cư (thông qua biên bản thống nhất tập
thể) thì Ban quản trị tòa nhà này phải tổ chức họp hội nghị tòa nhà để cử đại
diện tham gia vào Ban quản trị cụm nhà chung cư.

Số lượng, thành phần đại diện của tòa nhà tham gia vào
Ban quản trị cụm nhà chung cư được xác định như đối với các tòa nhà khác trong cụm nhà chung cư
này; trường hợp có đại diện của chủ đầu tư đang là Phó ban quản trị của tòa nhà
thì đại diện này được tham gia làm Phó ban quản trị của cụm nhà chung cư;

c) Thủ tục công nhận Ban quản trị của cụm nhà chung cư quy
định tại Khoản này được thực hiện theo quy định tại Điều 22 của Quy chế này.

4. Việc bàn giao, quản lý hồ sơ liên quan đến tòa nhà, hồ sơ
hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư và bàn giao các khoản kinh phí có liên
quan đối với trường hợp quy định tại Khoản 2, Khoản 3 Điều này được thực hiện
như sau:

a) Đối với trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này thì
trong thời hạn 07 ngày làm việc, kể từ ngày Ban quản trị tòa nhà mới có văn bản
đề nghị, Ban quản trị cụm nhà chung cư có trách nhiệm bàn giao hồ sơ và toàn bộ
các khoản kinh phí có liên quan đến tòa nhà đã tách khỏi cụm sang cho Ban quản
trị mới của tòa nhà quản lý theo quy định;

b) Đối với trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều này thì
trong thời hạn 07 ngày làm việc, kể từ ngày Ban quản trị cụm nhà chung cư mới
có văn bản đề nghị, Ban quản trị của tòa nhà có trách nhiệm bàn giao hồ sơ của
tòa nhà, hồ sơ hoạt động của Ban quản trị và chuyển giao toàn bộ các khoản kinh
phí có liên quan của tòa nhà này sang cho Ban quản trị cụm nhà chung cư quản lý
theo quy định;

c) Ban quản trị tòa nhà chung cư hoặc cụm nhà chung cư có
văn bản đề nghị kèm
theo bản sao có chứng thực quyết định công nhận của Ủy ban nhân dân cấp quận
gửi tổ chức tín dụng nơi đang quản lý kinh phí bảo trì của cụm nhà hoặc tòa nhà
chung cư đề nghị chuyển kinh phí này sang cho Ban quản trị mới quản lý;

d) Sau khi nhận được hồ sơ đề nghị quy định tại Điểm c Khoản
này, tổ chức tín dụng đang quản lý kinh phí có trách nhiệm chuyển toàn bộ số
kinh phí còn lại theo quy định tại Điểm a, Điểm b Khoản này cho Ban quản trị
mới; việc bàn giao hồ sơ hoạt động của Ban quản trị và chuyển giao các khoản
kinh phí quy định tại Khoản này phải được lập thành biên bản có chữ ký của các
bên có liên quan; việc quản lý, sử dụng các khoản kinh phí sau khi bàn giao cho
Ban quản trị nhà chung cư mới được thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà
ở và Quy chế này.

Điều 22. Thủ tục công nhận và thông báo hoạt động của Ban
quản trị nhà chung cư

1. Trong thời hạn 10 ngày làm việc, kể từ ngày được hội nghị
nhà chung cư bầu (bao gồm trường hợp bầu Ban quản trị lần đầu; bầu Ban quản trị
khi hết nhiệm kỳ hoặc khi bị bãi miễn, thay thế; bầu Ban quản trị mới khi tách,
nhập Ban quản trị hoặc bầu thay thế Trưởng ban, Phó ban quản trị nhà chung cư),
Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm nộp hồ sơ đề nghị công nhận Ban quản
trị quy định tại Điều 23 của Quy chế này tại Ủy ban nhân dân cấp quận nơi có
nhà chung cư.

2. Trong thời hạn 07 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đầy đủ
hồ sơ đề nghị của Ban quản trị nhà chung cư, Ủy ban nhân dân cấp quận có trách
nhiệm kiểm tra và ban hành Quyết định công nhận Ban quản trị nhà chung cư;
trường hợp Ủy ban nhân dân cấp quận đã ban hành Quyết định công nhận Ban quản
trị thì phải thu hồi Quyết định này trước khi giao Quyết định công nhận mới cho
Ban quản trị nhà chung cư.

3. Nội dung Quyết định công nhận Ban quản trị nhà chung cư
bao gồm:

a) Tên Ban quản trị và mô hình hoạt động của Ban quản trị;

b) Số lượng thành viên Ban quản trị;

c) Họ, tên và chức danh Trưởng ban, Phó ban quản trị;

d) Nhiệm kỳ hoạt động của Ban quản trị;

đ) Trách nhiệm thi hành quyết định của các tổ chức, cá
nhân có liên quan.

4. Sau khi có Quyết định công nhận Ban quản trị của Ủy ban
nhân dân cấp quận, Ban quản trị được công nhận có trách nhiệm lập tài khoản
hoạt động của Ban quản trị; trường hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì Ban
quản trị
phải lập tài khoản quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu
chung theo quy định của pháp luật về nhà ở, Quy chế này và đăng ký con dấu theo
quy định của pháp luật về đăng ký quản lý con dấu (tên Ban quản trị nhà chung
cư khắc trên con dấu phải trùng với tên Ban quản trị đã được Ủy ban nhân dân
cấp quận công nhận), trừ trường hợp Ban quản trị đã có con dấu và có tài khoản
được lập theo quy định.

5. Ban quản trị nhà chung cư có một chủ sở hữu được hoạt
động kể từ khi được Ủy ban nhân dân cấp quận công nhận. Ban quản trị nhà chung
cư có nhiều chủ sở hữu được hoạt động kể từ khi có con dấu được đăng ký theo
quy định của pháp luật và có các tài khoản được lập theo quy định của Quy chế
này.

Đối với Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu đã
có con dấu, có tài khoản được lập theo quy định mà không thuộc trường hợp đổi
tên Ban quản trị thì phải có văn bản thông báo cho tổ chức tín dụng nơi đã mở
tài khoản kèm theo bản sao có chứng thực quyết định công nhận Ban quản trị để
thực hiện các giao dịch với tổ chức tín dụng theo quy định.

Điều 23. Hồ sơ đề nghị công nhận Ban quản trị nhà chung
cư

1. Trường hợp thành lập Ban quản trị nhà chung cư lần đầu
thì hồ sơ đề nghị công nhận Ban quản trị bao gồm:

a) Văn bản đề nghị của Ban quản trị, trong đó nêu rõ tên Ban
quản trị đã được hội nghị nhà chung cư thông qua; nếu thành lập Ban quản trị
của tòa nhà chung cư thì tên Ban quản trị được đặt theo tên hoặc số tòa nhà;
nếu thành lập Ban quản trị của cụm nhà chung cư thì tên Ban quản trị do Hội
nghị nhà chung cư quyết định;

b) Biên bản họp hội nghị nhà chung cư về việc bầu Ban quản
trị;

c) Danh sách các thành viên Ban quản trị; họ tên Trưởng ban
và Phó ban quản trị;

d) Quy chế hoạt động của Ban quản trị đã được hội nghị nhà
chung cư thông qua.

2. Trường hợp bầu lại Ban quản trị nhà chung cư khi hết
nhiệm kỳ hoặc bầu Ban quản trị mới do bị bãi miễn theo quy định hoặc bầu thay
thế Trưởng ban, Phó ban quản trị thì hồ sơ đề nghị công nhận Ban quản trị nhà chung cư bao gồm:

a) Văn bản đề nghị của Ban quản trị;

b) Bản gốc Quyết định công nhận Ban quản trị nhà chung cư;

c) Biên bản họp hội nghị nhà chung cư về việc bầu lại, bầu thay thế Ban quản trị
hoặc bầu thay thế Trưởng ban, Phó ban quản trị;

d) Danh sách Ban quản trị (bao gồm danh sách các thành viên
Ban quản trị, vị trí Trưởng ban, Phó ban quản trị);

đ) Quy chế hoạt động của Ban quản trị đã được hội nghị
nhà chung cư thông qua (nếu có sửa đổi, bổ sung quy chế này).

3. Trường hợp tách Ban quản trị cụm nhà chung cư theo quy
định tại Khoản 2 Điều 21 của Quy chế này thì hồ sơ đề nghị công nhận Ban quản
trị được quy định như sau:

a) Trường hợp đề nghị công nhận Ban quản trị của tòa nhà sau
khi tách khỏi cụm nhà chung cư thì hồ sơ bao gồm các giấy tờ quy định tại Khoản
1 Điều này kèm theo biên bản thống nhất tách khỏi cụm nhà chung cư của đại diện
các chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 21 của Quy
chế này; trường hợp thuộc diện quy định tại Điểm c Khoản 2 Điều 21 của Quy chế
này thì phải có thêm bản gốc Quyết định công nhận Ban quản trị nhà chung cư;

b) Trường hợp đề nghị công nhận Ban quản trị của cụm nhà
chung cư sau khi có tòa nhà tách khỏi cụm thì hồ sơ bao gồm văn bản đề nghị của
Ban quản trị cụm nhà chung cư, bản gốc Quyết định công nhận Ban quản trị cụm
nhà chung cư, danh sách các thành viên Ban quản trị cụm nhà chung cư còn lại
(ghi rõ họ tên và vị trí của từng thành viên Ban quản trị); trường hợp phải bầu
lại Trưởng ban quản trị cụm nhà chung cư theo quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều
21 của Quy chế này thì phải kèm theo biên bản họp hội nghị nhà chung cư về việc
bầu Trưởng ban và danh sách người được bầu.

4. Trường hợp nhập Ban quản trị nhà chung cư theo quy định
tại Khoản 3 Điều 21 của Quy chế này thì hồ sơ đề nghị công nhận Ban quản trị
cụm nhà chung cư được quy định như sau:

a) Trường hợp đề nghị công nhận Ban quản trị cụm nhà chung
cư sau khi nhập các Ban quản trị của các tòa nhà thì hồ sơ bao gồm các giấy tờ
quy định tại khoản 1 Điều này, biên bản đề nghị tập thể của đại diện các chủ sở
hữu nhà chung cư theo quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 21 của Quy chế này và
bản gốc các Quyết định công nhận các Ban quản trị tòa nhà chung cư;

b) Trường hợp đề nghị công nhận Ban quản trị cụm nhà chung
cư do nhập Ban quản trị của tòa nhà vào Ban quản trị của cụm nhà chung cư thì
hồ sơ bao gồm văn bản đề nghị của Ban quản trị cụm nhà chung cư, biên bản thống
nhất tập thể của các chủ sở hữu tòa nhà; cụm nhà chung cư và biên bản họp Hội
nghị của tòa nhà chung cư có nhu cầu nhập vào cụm theo quy định tại Điểm b
Khoản 3 Điều 21 của Quy chế này, danh sách các thành viên Ban quản trị của cụm
(bao gồm cả thành viên mới của tòa nhà nhập vào cụm) và bản gốc Quyết định công
nhận Ban quản trị tòa nhà, cụm nhà chung cư.

Điều 24. Quy chế hoạt động và quy chế thu, chi
tài chính của Ban quản trị
nhà chung cư

1. Quy chế hoạt động và quy chế thu, chi tài chính của Ban
quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư do hội nghị nhà chung cư thông qua, bảo
đảm công khai, minh bạch, tuân thủ quy định của Quy chế này, quy định của pháp
luật về nhà ở và pháp luật có liên quan.

2. Quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà
chung cư bao gồm các nội dung sau đây:

a) Mô hình hoạt động của Ban quản trị; mối quan hệ giữa các
thành viên Ban quản trị và giữa Ban quản trị với các cơ quan, tổ chức có liên
quan trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư;

b) Nguyên tắc tổ chức họp Ban quản trị, bao gồm quy định về
người triệu tập họp, điều kiện họp, người chủ trì họp, nội dung biên bản họp,
cách thức biểu quyết, quyết định
các vấn đề thuộc trách nhiệm, quyền hạn của Ban quản trị, hiệu lực các quyết định
của Ban quản trị;

c) Quyền, nghĩa vụ của Ban quản trị và trách nhiệm cụ thể
của từng thành viên Ban quản trị, trong đó nêu rõ trách nhiệm ký các văn bản
của Ban quản trị, ký kết hợp đồng với đơn vị quản lý vận hành, đơn vị bảo trì
phần sở hữu chung nhà chung cư; trách nhiệm điều hành, ký văn bản khi vắng mặt
Trưởng ban hoặc Phó ban quản trị; trách nhiệm quản lý con dấu của Ban quản trị
(nếu có con dấu);

d) Quyền được cung cấp thông tin và trách nhiệm cung cấp
thông tin giữa các thành viên Ban quản trị;

đ) Việc tiếp nhận, phản hồi các kiến nghị của chủ sở hữu,
người sử dụng nhà chung cư, việc xử lý các trường hợp liên quan đến việc bãi
miễn, miễn nhiệm thành viên Ban quản trị và trách nhiệm bồi thường thiệt hại
của người có hành vi vi phạm;

e) Cơ chế báo cáo, thông qua quyết định các khoản chi của
Ban quản trị; người chịu trách nhiệm quản lý hồ sơ, giấy tờ hoạt động của Ban
quản trị;

g) Các nội dung khác tùy thuộc vào đặc điểm của từng tòa
nhà, cụm nhà chung cư.

3. Quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị nhà chung cư,
cụm nhà chung cư bao gồm các nội dung sau đây:

a) Quy định về các khoản thu do Ban quản trị quản lý, tên
người đứng chủ tài khoản hoạt động, tài khoản quản lý kinh phí bảo trì phần sở
hữu chung do Ban quản trị quản lý, quy định về kỳ hạn tiền gửi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư;

b) Quy định về mức thù lao của từng thành viên Ban quản trị
và các chi phí phục vụ cho hoạt động của Ban quản trị;

c) Phân công trách nhiệm trong việc thu kinh phí, thay mặt
Ban quản trị để ký duyệt chi các kinh phí hoạt động của Ban quản trị, ký văn bản đề nghị rút kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của
nhà chung cư và ký các giấy tờ thanh quyết toán kinh phí với đơn vị bảo trì,
đơn vị quản lý vận hành;

d) Quy định quy trình rút tiền và các hồ sơ giấy tờ cụ thể
để làm thủ tục rút tiền tại các tài khoản do Ban quản trị đang quản lý;

đ) Phân giao trách nhiệm ghi chép, quản lý sổ sách, hóa
đơn chứng từ thu, chi tài chính của Ban quản trị;

e) Quy định mức tiền mặt tối đa Ban quản trị được rút để trực tiếp thanh toán cho đơn vị thực hiện bảo
trì phần sở hữu chung của nhà chung cư; quy định mức kinh phí Ban quản trị được
sử dụng để bảo trì các công việc đột xuất mà không phải họp hội nghị nhà chung
cư hoặc xin ý kiến của các chủ sở hữu nhà chung cư để quyết định;

g) Quy định hình thức xử lý vi phạm khi có hành vi chi tiêu
sai mục đích hoặc chiếm dụng kinh phí do Ban quản trị quản lý hoặc có sai phạm
trong ghi chép, quản lý sổ sách hóa đơn, chứng từ thu, chi tài chính;

h) Quy định các nội dung khác có liên quan.

Điều 25. Biểu quyết thông qua các quyết định của Ban quản
trị nhà chung cư

1. Các quyết định của Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà
chung cư được thông qua bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu theo quy chế
hoạt động của Ban quản trị, được lập thành biên bản, có chữ ký của thư ký cuộc
họp, các thành viên Ban quản trị dự họp và có đóng dấu của Ban quản trị (đối
với trường hợp có con dấu).
Trường hợp tỷ lệ biểu quyết tán thành đạt 50% số thành viên Ban quản trị thì
kết quả cuối cùng được xác định theo biểu quyết của Trưởng ban hoặc Phó ban chủ
trì cuộc họp (nếu vắng Trưởng ban), trừ trường hợp quy định tại Khoản 2 và
Khoản 3 Điều này.

2. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì các đề xuất
sau đây chỉ được thông qua khi có tối thiểu 75% tổng số thành viên của Ban quản
trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư tán thành:

a) Đề xuất thay đổi đơn vị quản lý vận hành;

b) Quyết định lựa chọn đơn vị thực hiện bảo trì;

c) Đề xuất thay đổi giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung
cư;

d) Các đề xuất, yêu cầu của Ban quản trị đối với chủ đầu tư trong quá trình
quản lý, sử dụng nhà chung cư;

đ) Các trường hợp khác do hội nghị nhà chung cư quyết
định.

3. Đối với quyết định chi tiêu kinh phí bảo trì phần sở hữu
chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì thực hiện biểu quyết theo quy
định sau đây:

a) Trường hợp Ban quản trị tòa nhà chung cư quyết định việc
bảo trì phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư thì phải được 100% thành viên
Ban quản trị đồng ý, trừ trường hợp có thành viên vắng mặt vì lý do bất khả
kháng;

b) Trường hợp Ban quản trị cụm nhà chung cư quyết định việc
bảo trì
phần sở hữu chung của cả cụm nhà chung cư thì phải được
100% thành viên Ban quản trị cụm nhà chung cư đồng ý; nếu chỉ bảo trì phần sở hữu chung của một hoặc một số tòa nhà trong cụm
thì phải được Trưởng ban và 100% số thành viên Ban quản trị là đại diện của một
hoặc một số tòa nhà đó đồng ý, trừ trường hợp có thành viên vắng mặt vì lý do
bất khả kháng.

Điều 26. Miễn nhiệm, bãi miễn thành viên Ban quản trị hoặc bãi miễn Ban quản trị nhà chung cư

1. Việc miễn nhiệm thành viên Ban quản trị nhà chung cư, cụm
nhà chung cư được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau đây:

a) Thành viên Ban quản trị thôi tham gia hoặc xin miễn
nhiệm;

b) Thành viên Ban quản trị không còn là chủ sở hữu căn hộ
hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư (đối với trường hợp nhà chung cư có
nhiều chủ sở hữu);

c) Thành viên Ban quản trị chuyển đi nơi khác;

d) Trưởng Ban quản trị của tòa nhà chung cư tách khỏi cụm
nhà chung cư trong trường hợp quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 21 của Quy chế
này;

đ) Thành viên Ban quản trị của tòa nhà nhập vào cụm nhà
chung cư trong trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 21 của Quy chế này.

2. Việc bãi miễn Ban quản trị, thành viên Ban quản trị nhà
chung cư, cụm nhà chung cư được thực hiện khi có đề nghị của Ban quản trị hoặc
đề nghị của đại diện chủ sở hữu căn hộ trong các trường hợp sau đây:

a) Ban quản trị không báo cáo kết quả hoạt động cho hội nghị
nhà chung cư theo quy định của Quy chế này;

b) Ban quản trị không hoạt động sau khi được bầu;

c) Thành viên Ban quản trị vi phạm quy chế hoạt động hoặc
quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị;

d) Thành viên Ban quản trị không tham gia các hoạt động của
Ban quản trị trong 06 tháng liên tiếp hoặc không tham dự tối thiểu 30% tổng số
các cuộc họp của Ban quản trị trong 01 năm.

3. Việc bầu lại thành viên Ban quản trị tòa nhà chung cư
được thực hiện như sau:

a) Trường hợp bầu thay thế Ban quản trị hoặc bầu thay thế
Trưởng ban, Phó ban quản trị thì phải tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường
để quyết định theo quy định tại Điều 14 của Quy chế này; trường hợp miễn nhiệm
hoặc bãi miễn Phó ban quản trị là đại diện của chủ đầu tư thì chủ đầu tư cử đại
diện khác thay thế mà không phải tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường;

b) Trường hợp bầu thành viên Ban quản trị không thuộc đối
tượng quy định tại Điểm a Khoản này thì Ban quản trị đề xuất người thay thế và
gửi xin ý kiến của các đại diện chủ sở hữu căn hộ; nếu được tối thiểu 50% đại
diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao hoặc có số lượng ít hơn theo quyết định
của hội nghị nhà chung cư đồng ý thì người được đề xuất được công nhận là thành
viên Ban quản trị nhà chung cư; trường hợp không có đủ số người đồng ý theo quy
định tại Điểm này thì phải họp hội nghị nhà chung cư bất thường của tòa nhà để
bầu người thay thế theo quy định tại Điều 14 của Quy chế này.

4. Việc bầu lại thành viên Ban quản trị cụm nhà chung cư được thực hiện như sau:

a) Trường hợp bầu thay thế Ban quản trị cụm nhà chung cư
hoặc bầu thay thế Trưởng ban quản trị thì phải tổ chức hội nghị cụm nhà chung
cư bất thường để quyết định theo quy định tại Điều 14 của Quy chế này;

b) Trường hợp bầu thành viên Ban quản trị cụm nhà chung cư
không thuộc đối tượng quy định tại Điểm a Khoản này thì Ban quản trị đề xuất
người thay thế và gửi xin ý kiến của các đại diện chủ sở hữu căn hộ của tòa nhà
có thành viên Ban quản trị cần thay thế; nếu được tối thiểu 50% đại diện chủ sở
hữu căn hộ đã nhận bàn giao của tòa nhà này hoặc có số lượng ít hơn theo quyết
định của hội nghị nhà chung cư đồng ý thì người được đề xuất được công nhận là
thành viên Ban quản trị cụm nhà chung cư; trường hợp không có đủ số người đồng
ý theo quy định tại Điểm này thì phải họp hội nghị nhà chung cư bất thường của
tòa nhà này để bầu người thay thế theo quy định tại Điều 14 của Quy chế này.

Trường hợp miễn nhiệm hoặc bãi miễn Phó ban quản trị cụm
nhà chung cư là đại diện của chủ đầu tư thì chủ đầu tư cử đại diện khác thay
thế mà không phải tổ chức hội nghị cụm nhà chung cư bất thường.

Mục 3. QUẢN LÝ VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ

Điều 27. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư

1. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư là tổ chức hoặc
doanh nghiệp có chức năng, năng lực theo quy định tại Khoản 1 Điều 28 của Quy
chế này và phải có tên trong danh sách được đăng tải trên Cổng thông tin điện
tử của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản và của Bộ Xây dựng. Đơn vị
quản lý vận hành có thể là chủ đầu tư hoặc đơn vị khác theo quy định của Quy
chế này.

2. Chủ đầu tư có thể trực tiếp thực hiện quản lý vận hành
hoặc ủy thác cho đơn vị khác có chức năng, năng lực theo quy định tại Khoản 1
Điều 28 của Quy chế này để quản lý vận hành nhà chung cư khi chưa tổ chức được
hội nghị nhà chung cư lần đầu. Sau khi tổ chức được hội nghị nhà chung cư lần
đầu thì Ban quản trị ký hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành với chủ đầu tư nếu
chủ đầu tư có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư và tham gia
quản lý vận hành hoặc ký với đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành
khác được chủ đầu tư ủy thác.

Trường hợp nhà chung cư không có thang máy thì hội nghị
nhà chung cư quyết định thuê đơn vị quản lý vận hành hoặc tự quản lý vận hành;
nếu thuê đơn vị quản lý vận hành thì phải tuân thủ quy định về quản lý vận hành
nhà chung cư theo quy định của Quy chế này.

3. Trường hợp sau khi Ban quản trị nhà chung cư ký hợp đồng
dịch vụ quản lý vận hành với đơn vị quản lý vận hành quy định tại Khoản 2 Điều
này nhưng đơn vị này thực hiện không đúng các thỏa thuận và thuộc diện phải
chấm dứt hợp đồng đã ký kết hoặc bị xóa tên khỏi Cổng thông tin điện tử của Cục
Quản lý nhà và thị trường bất động sản và của Bộ Xây dựng thì Ban quản trị tổ
chức họp hội nghị nhà chung cư bất thường theo quy định tại Điều 14 của Quy chế
này để xem xét, quyết định thay thế đơn vị quản lý vận hành khác.

4. Mỗi tòa nhà chung cư chỉ có 01 đơn vị quản lý vận hành.
Đối với cụm nhà chung cư thì có thể có một đơn vị quản lý vận hành hoặc mỗi tòa
nhà trong cụm có 01 đơn vị quản lý vận hành riêng theo quyết định của hội nghị
cụm nhà chung cư. Trường hợp mỗi tòa nhà trong cụm có một đơn vị quản lý vận
hành riêng thì Ban quản trị cụm nhà chung cư thống nhất với các đơn vị quản lý
vận hành để thực hiện quản lý vận hành các công trình, hệ thống kỹ thuật dùng
chung cho cụm nhà chung cư.

5. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có thể ký kết hợp
đồng với các doanh nghiệp cung cấp dịch vụ để thực hiện các dịch vụ quản lý vận
hành nhà chung cư nhưng phải chịu trách nhiệm về nội dung hợp đồng đã ký kết
với Ban quản trị nhà chung cư.

Điều 28. Điều kiện về chức năng, năng lực của đơn vị quản
lý vận hành và việc thông báo, đăng tải công khai danh sách đơn vị quản lý vận
hành

1. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải có đủ điều kiện
về chức năng, năng lực theo quy định sau đây:

a) Được thành lập, hoạt động theo quy định của Luật doanh
nghiệp hoặc Luật hợp tác xã và có chức năng quản lý vận hành nhà chung cư hoặc
chức năng quản lý bất động sản;

b) Phải có tối thiểu các phòng hoặc bộ phận chuyên môn
nghiệp vụ, bao gồm kỹ thuật; bảo vệ, an ninh; dịch vụ, lễ tân và vệ sinh, môi
trường;

c) Các thành viên Ban giám đốc và các cán bộ làm việc trong
các phòng, bộ phận chuyên môn nghiệp vụ quy định tại Điểm b Khoản này phải có
trình độ chuyên môn tương ứng với vị trí công việc và phải có Giấy chứng nhận
đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý
vận hành nhà chung cư theo quy định của Bộ Xây dựng.

2. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có đủ điều kiện quy
định tại Khoản 1 Điều này phải gửi 01 bộ hồ sơ đến Bộ Xây dựng (thường trực là
Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản) để được xem xét, thông báo đủ điều
kiện quản lý vận hành và đăng tải công khai trên Cổng thông tin điện tử của Cục
Quản lý nhà và thị trường bất động sản và của Bộ Xây dựng. Hồ sơ bao gồm:

a) Bản sao có chứng thực giấy tờ chứng minh có chức năng quy
định tại Điểm a Khoản 1 Điều này;

b) Bản sao có chứng thực quyết định thành lập các phòng hoặc
bộ phận chuyên môn nghiệp vụ quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều này và danh sách
cán bộ của các phòng, bộ phận này;

c) Bản sao có chứng thực Giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa
đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà
chung cư của các thành viên Ban giám đốc, các trưởng, phó phòng, bộ phận và các
trưởng, phó ca kỹ thuật, nghiệp vụ của đơn vị.

3. Trong thời hạn 20 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đầy
đủ hồ sơ quy định tại Khoản 2 Điều này, Cục quản lý nhà và thị trường bất động
sản có trách nhiệm xem xét, kiểm tra; trường hợp đủ điều kiện năng lực theo quy
định tại Khoản 1 Điều này thì phải có văn bản thông báo đủ điều kiện được quản
lý vận hành nhà chung cư cho đơn vị gửi hồ sơ biết, Văn bản thông báo được đăng
tải công khai trên Cổng thông tin điện tử của Cục Quản lý nhà và thị trường bất
động sản và của Bộ Xây dựng để làm cơ sở cho hội nghị nhà chung cư tham khảo,
quyết định lựa chọn đơn vị quản lý vận hành. Chỉ có các đơn vị quản lý vận hành
có tên trên Cổng thông tin điện tử của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động
sản và của Bộ Xây dựng mới đủ điều kiện ký hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành
nhà chung cư với Ban quản trị nhà chung cư hoặc người đại diện quản lý nhà
chung cư.

Trường hợp sau khi được đăng tải thông tin trên Cổng thông tin điện tử của Cục Quản
lý nhà và thị trường bất động sản và của Bộ Xây dựng mà đơn vị quản lý vận hành
bị giải thể, phá sản, chấm dứt hoạt động hoặc trong quá trình thanh tra, kiểm tra,
cơ quan có thẩm quyền phát hiện đơn vị này không còn đủ điều kiện về chức năng,
năng lực quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định tại Khoản 1 Điều này thì
Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản có trách nhiệm kiểm tra hoặc đề nghị
Sở Xây dựng nơi đơn vị quản lý vận hành đặt trụ sở chính kiểm tra, nếu không
còn đủ điều kiện để thực hiện quản lý vận hành theo quy định thì thực hiện xóa
tên khỏi Cổng thông tin điện tử của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản
và của Bộ Xây dựng.

4. Đối với nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước thì tùy từng
trường hợp theo quy định của pháp luật về nhà ở, việc quản lý vận hành có thể
do đơn vị có đủ điều kiện về năng lực quy định tại Khoản 1 Điều này quản lý vận
hành hoặc do tổ chức khác thực hiện quản lý vận hành theo quy định về quản lý,
sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.

Điều 29. Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư

1. Việc quản lý vận hành nhà chung cư phải được thực hiện
thông qua hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư ký giữa đơn vị quản lý
vận hành và Ban quản trị nhà chung cư. Hợp đồng dịch vụ do các bên ký kết phải
có các nội dung quy định tại Khoản 2 Điều này và tuân thủ mẫu quy định tại phụ
lục số 02 ban hành kèm theo Quy chế này.

2. Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm
các nội dung sau đây:

a) Họ tên, địa chỉ, người đại diện tham gia ký kết hợp đồng;

b) Quy mô, diện tích các bộ phận trong và ngoài nhà chung cư
thuộc phần sở hữu chung cần quản lý vận hành;

c) Nội dung và yêu cầu về chất lượng, số lượng, thời gian,
địa điểm cung cấp dịch vụ quản lý vận hành;

d) Giá dịch vụ quản lý vận hành tính theo đơn vị mét vuông
(m²) sử dụng; phương thức đóng các khoản phí;

đ) Thời hạn thực hiện hợp đồng dịch vụ;

e) Các trường hợp chấm dứt hợp đồng;

g) Quyền và nghĩa vụ của các bên; trách nhiệm phối hợp của
các bên; việc xử lý các tranh chấp về nội dung của hợp đồng;

h) Các thỏa thuận khác;

i) Hiệu lực của hợp đồng.

3. Việc nghiệm thu, thanh toán, quyết toán và thanh lý hợp
đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được thực hiện theo thỏa thuận trong
hợp đồng và theo quy định của pháp luật dân sự.

Điều 30. Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư

1. Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được xác định
theo quy định tại Điều 106 của Luật Nhà ở, được căn cứ vào từng nhà chung cư và
trên cơ sở thỏa thuận với đơn vị quản lý vận hành. Trường hợp nhà chung cư đã
được bàn giao đưa vào sử dụng nhưng chưa tổ chức được hội nghị nhà chung cư lần
đầu thì giá dịch vụ quản lý vận hành do chủ đầu tư quyết định và được ghi rõ
trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ; sau khi tổ chức được hội nghị nhà
chung cư thì giá dịch vụ do hội nghị nhà chung cư quyết định trên cơ sở thống
nhất với đơn vị quản lý vận hành.

2. Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được xác định
bằng tiền Việt Nam đồng và tính trên mỗi mét vuông (m²) diện tích sử
dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư (xác định theo diện
tích thông thủy).

3. Đối với nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp thì giá
dịch vụ quản lý vận hành áp dụng đối với phần diện tích văn phòng, dịch vụ,
thương mại và diện tích thuộc sở hữu riêng dùng làm chỗ để xe ô tô được xác
định theo nguyên tắc sau đây:

a) Giá dịch vụ quản lý vận hành áp dụng đối với phần diện
tích văn phòng, dịch vụ, thương mại do các bên thỏa thuận trên cơ sở tình hình
thực tế
của hoạt động kinh doanh, dịch vụ, văn phòng và của từng
vị trí nhà chung cư;

b) Giá dịch vụ quản lý vận hành áp dụng đối với phần diện
tích thuộc sở hữu riêng dùng làm chỗ để xe ô tô do các bên thỏa thuận và có thể
được tính thấp hơn giá dịch vụ quản lý vận hành áp dụng đối với căn hộ trong
cùng một tòa nhà. Quy định này cũng áp dụng đối với phần diện tích thuộc sở hữu
riêng dùng làm chỗ để xe ô tô của nhà chung cư chỉ có mục đích để ở;

Related articles 02:

1. https://docluat.vn/archive/956/

2. https://docluat.vn/archive/1090/

3. https://docluat.vn/archive/1157/

4. https://docluat.vn/archive/967/

5. https://docluat.vn/archive/1135/

c) Trường hợp các bên không thỏa thuận được giá dịch vụ quy
định tại Điểm a, Điểm b Khoản này thì xác định theo khung giá dịch vụ do Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư đó quy định.

4. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư xác định cụ thể và
thu kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư của các chủ sở hữu, người sử dụng
trên cơ sở mức giá được xác định theo quy định tại Điều này.

Điều 31. Kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư

1. Kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư do các chủ sở hữu,
người sử dụng nhà chung cư đóng hàng tháng hoặc theo định kỳ (bao gồm cả trường
hợp đã nhận bàn giao căn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư mà chưa sử dụng)
để đơn vị quản lý vận hành thực hiện các công việc quy định tại Khoản 1 Điều 10
của Quy chế này.

2. Kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được tính bằng giá
dịch vụ quản lý vận hành quy định tại Điều 30 của Quy chế này nhân (x) với diện
tích (m²) sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác không phải căn hộ
trong nhà chung cư.

3. Diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác không
phải căn hộ trong nhà chung cư làm cơ sở để tính kinh phí quản lý vận hành được
quy định như sau:

a) Trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng
nhận) thì diện tích làm cơ sở để tính kinh phí quản lý vận hành là diện tích
ghi trong Giấy chứng nhận;

b) Trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận thì diện tích
làm cơ sở để tính kinh phí quản lý vận hành là diện tích sử dụng thuộc sở hữu
riêng của chủ sở hữu (diện tích thông thủy được xác định theo quy định tại
Khoản 2 Điều 101 của Luật Nhà ở); diện tích này được xác định trong hợp đồng
mua bán, thuê mua căn hộ hoặc xác định theo thực tế.

4. Đối với nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước thì việc thu
kinh phí quản lý vận hành được thực hiện theo giá dịch vụ quy định tại Điểm a
Khoản 5 Điều 106 của Luật Nhà ở.

Mục 4. BẢO TRÌ NHÀ CHUNG CƯ

Điều 32. Nguyên tắc bảo trì nhà chung cư

1. Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở
hữu riêng và đóng góp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư để
duy trì chất lượng của nhà ở và bảo đảm an toàn trong quá trình sử dụng.

2. Việc bảo trì phần sở hữu riêng không được làm ảnh hưởng
đến phần sở hữu riêng của các chủ sở hữu khác và các hệ thống công trình, thiết
bị thuộc sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư.

3. Việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có mục
đích để ở và nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp nhưng không phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung
của khu căn hộ và khu văn phòng, dịch vụ, thương mại được thực hiện theo kế
hoạch bảo trì do hội nghị nhà chung cư thông qua và theo quy trình bảo trì tòa
nhà, quy trình bảo trì thiết bị đã được lập theo quy định của Quy chế này.

4. Việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có mục
đích sử dụng hỗn hợp mà phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu căn
hộ và khu văn phòng, dịch vụ, thương mại được thực hiện theo nguyên tắc sau
đây:

a) Đối với phần sở hữu chung của khu căn hộ và phần sở hữu
chung của cả tòa nhà thì các chủ sở hữu thực hiện bảo trì theo kế hoạch đã được
hội nghị nhà chung cư thông qua và quy trình bảo trì đã được lập, trừ trường hợp có hư hỏng đột xuất do thiên tai,
hỏa hoạn gây ra;

b) Đối với phần sở hữu chung của khu văn phòng, dịch vụ,
thương mại thì chủ sở hữu khu chức năng này thực hiện bảo trì theo quy trình
bảo trì tòa nhà và quy trình bảo trì hệ thống thiết bị đã được lập theo quy
định.

5. Việc bảo trì phần sở hữu chung của cụm nhà chung cư do
các chủ sở hữu, người sử dụng cụm nhà chung cư thực hiện.

6. Chủ sở hữu, Ban quản trị nhà chung cư chỉ được thuê cá
nhân, đơn vị có đủ điều kiện, năng lực tương ứng với công việc cần bảo trì theo
quy định để thực
hiện bảo trì.

Điều 33. Kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung
cư

1. Kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư do hội
nghị nhà chung cư thông qua để áp dụng đối với các trường hợp quy định tại
Khoản 3 và Điểm a Khoản 4 Điều 32 của Quy chế này.

2. Chủ đầu tư có trách nhiệm lập kế hoạch bảo trì để báo cáo
hội nghị nhà chung cư lần đầu thông qua; đối với hội nghị nhà chung cư các lần
kế tiếp thì Ban
quản trị nhà chung cư có trách nhiệm phối hợp với đơn vị quản lý vận hành hoặc
đơn vị có năng lực bảo trì lập kế hoạch bảo trì để báo cáo hội nghị nhà chung
cư thông qua.

3. Kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư áp
dụng cho các trường hợp quy định tại Khoản 3, Điểm a Khoản 4 Điều 32 của Quy
chế này được lập và thông qua trên cơ sở quy trình bảo trì phần xây dựng của
tòa nhà, quy trình bảo trì hệ thống thiết bị do chủ đầu tư cung cấp và hiện
trạng phần sở hữu chung của nhà chung cư.

4. Nội dung kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung
cư áp dụng cho các trường hợp quy định tại Khoản 3 và Điểm a Khoản 4 Điều 32
của Quy chế này bao gồm:

a) Các hạng mục sẽ thực hiện bảo trì trong năm và dự kiến
cho 03 đến 05 năm sau đó; dự kiến các hạng mục bảo trì đột xuất trong năm (nếu
có);

b) Thời gian và tiến độ thực hiện đối với từng hạng mục cần
bảo trì trong năm;

c) Dự kiến kinh phí để thực hiện từng hạng mục bảo trì;

d) Trách nhiệm hỗ trợ, tạo điều kiện của các chủ sở hữu có
liên quan đến khu vực cần bảo trì; trách nhiệm kiểm tra, giám sát và nghiệm thu
công việc bảo trì của Ban quản trị nhà chung cư;

đ) Các vấn đề khác có liên quan.

Điều 34. Các hạng mục của nhà chung cư được sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung để bảo trì

1. Bảo trì các hạng mục và phần diện tích thuộc sở hữu chung
quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 2 Điều 100 của Luật Nhà ở.

2. Bảo trì hệ thống các thiết bị thuộc sở hữu chung của nhà
chung cư, bao gồm thang máy, máy phát điện, máy bơm nước, hệ thống thông gió,
hệ thống cấp điện chiếu sáng, điện sinh hoạt, các thiết bị điện dùng chung, hệ
thống
cấp, thoát nước, hệ thống cấp ga, lò
sưởi trung tâm, phát thanh truyền hình, thông tin liên lạc, phòng cháy, chữa
cháy, cột thu lôi và các thiết bị khác dùng chung cho nhà chung cư.

3. Bảo trì hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài kết nối với
nhà chung cư; các công trình công cộng quy định tại Điểm d Khoản 2 Điều 100 của
Luật Nhà ở.

4. Xử lý nước thải ứ nghẹt, hút bể phốt định kỳ; cấy vi sinh
cho hệ thống nước thải của nhà chung cư.

5. Các hạng mục khác của nhà chung cư thuộc quyền sở hữu
chung của các chủ sở hữu nhà chung cư theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán,
thuê mua căn hộ hoặc theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Điều 35. Ký kết hợp đồng bảo trì và thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư

1. Ban quản trị nhà chung cư, chủ sở hữu khu văn phòng, dịch
vụ, thương mại lựa chọn và ký kết hợp đồng bảo trì theo quy định sau đây:

a) Đối với phần xây dựng của tòa nhà thì trực tiếp thuê đơn vị quản lý vận
hành thực hiện bảo trì (nếu nhà chung cư có đơn vị quản lý vận hành và đơn vị
này có năng lực bảo trì); trường hợp nhà chung cư không yêu cầu phải có đơn vị
quản lý vận hành hoặc có đơn vị này nhưng không có năng lực bảo trì thì thuê
đơn vị khác có năng lực bảo trì thực hiện bảo trì;

b) Đối với hệ thống thiết bị thuộc sở hữu chung thì có thể
thuê hoặc ủy quyền cho đơn vị quản lý vận hành thuê đơn vị cung cấp thiết bị
hoặc đơn vị khác có năng lực bảo trì thiết bị đó thực hiện bảo trì; trường hợp
phải thay mới thiết bị thì đơn vị cung cấp thiết bị phải thực hiện bảo hành sản
phẩm theo thời hạn do nhà sản xuất quy định; hết thời hạn bảo hành thì thực
hiện bảo trì hoặc thay thế theo quy định tại Điểm này.

2. Đơn vị bảo trì phải thực hiện bảo trì theo quy trình bảo
trì đã được lập theo quy định, phải bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu và người sử
dụng trong quá trình bảo trì, phải tuân thủ tiến độ và các thỏa thuận trong hợp
đồng bảo trì đã ký kết.

3. Hợp đồng bảo trì được lập và ký kết giữa Ban quản trị nhà
chung cư hoặc chủ sở hữu khu văn phòng, dịch vụ, thương mại với đơn vị thực
hiện bảo trì theo quy định của pháp luật. Trường hợp nhà chung cư không phải có
Ban quản trị thì đại diện chủ sở hữu quản lý nhà chung cư ký hợp đồng với đơn
vị có năng lực bảo trì.

4. Khi kết thúc công việc bảo trì, các bên phải tổ chức
nghiệm thu hoàn thành công việc bảo trì; việc thanh, quyết toán kinh phí bảo
trì được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng và phải có đầy đủ hóa đơn, chứng từ theo quy định của
pháp luật.

Điều 36. Lập, bàn giao và quản lý kinh phí bảo trì phần
sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu

1. Chủ đầu tư có trách nhiệm lập tài khoản tại tổ chức tín
dụng đang hoạt động tại Việt Nam để tạm quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu
chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu theo quy định của Nghị định số
99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở (sau đây gọi chung là Nghị định
số 99/2015/NĐ-CP).

2. Đối với nhà chung cư có mục đích để ở, nhà chung cư có
mục đích sử dụng hỗn hợp nhưng không phân chia riêng biệt được phần sở hữu
chung của khu căn hộ và khu văn phòng, dịch vụ, thương mại thì sau khi tổ chức
hội nghị nhà chung cư lần đầu, việc lập tài khoản, bàn giao và quản lý kinh phí
bảo trì phần sở hữu chung được thực hiện như sau:

a) Ban quản trị nhà chung cư lập một tài khoản tại một tổ
chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì
phần sở hữu chung của cả tòa nhà chung cư;

b) Trong thời hạn 07 ngày làm việc, kể từ ngày Ban quản trị
có văn bản đề nghị chuyển giao kinh phí bảo trì, chủ đầu tư có trách nhiệm
chuyển giao kinh phí bảo trì đã thu của người mua, thuê mua và kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư phải nộp đối với phần diện tích giữ lại
không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua theo quy định
tại Điểm b Khoản 1 Điều 108 của Luật Nhà ở sang tài khoản do Ban quản trị nhà
chung cư lập theo quy định tại Điểm a Khoản này để quản lý, sử dụng theo quy
định của pháp luật;

c) Chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì đối với nhà chung
cư có mục đích để ở có thể do một thành viên hoặc nhiều thành viên Ban quản trị
đứng tên đồng chủ tài khoản; chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì đối với
nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp là đồng chủ tài khoản, gồm 01 thành
viên Ban quản trị là đại diện chủ sở hữu khu căn hộ và 01 thành viên Ban quản
trị là đại diện chủ sở hữu khu văn phòng, dịch vụ, thương mại.

Kỳ hạn gửi tiền và tên người đứng chủ tài khoản tiền gửi
kinh phí bảo trì quy định tại Khoản này được quy định trong quy chế thu, chi
tài chính của Ban quản trị nhà chung cư do hội nghị nhà chung cư thông qua.

3. Đối với nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp mà phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu
căn hộ và khu văn phòng, dịch vụ, thương mại thì sau khi tổ chức hội nghị nhà
chung cư lần đầu, việc lập tài khoản, bàn giao và quản lý kinh phí bảo trì phần
sở hữu chung được thực hiện như sau:

a) Ban quản trị nhà chung cư lập một tài khoản tại một tổ
chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để quản lý kinh phí bảo trì phần sở
hữu chung của khu căn hộ và kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của cả tòa nhà
chung cư;

b) Kỳ hạn tiền gửi và chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo
trì quy định tại Điểm a Khoản này được xác định như đối với trường hợp nhà chung cư có mục đích để ở quy định
tại Điểm c Khoản 2 Điều này;

c) Chủ sở hữu phần diện tích khu văn phòng, dịch vụ, thương
mại có trách nhiệm tự quản lý kinh phí được để lại theo quy định tại Điểm b Khoản 4 Điều này để bảo trì phần sở hữu chung của khu chức năng này;

d) Việc bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà
chung cư quy định tại Khoản này được thực hiện theo quy định tại Khoản 4 Điều
này.

4. Việc bàn giao, quản lý kinh phí bảo trì đối với trường
hợp quy định tại Khoản 3 Điều này được quy định như sau:

a) Trong thời hạn 07 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được văn
bản đề nghị của Ban quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư có trách nhiệm chuyển
giao kinh phí bảo trì đã thu của người mua, thuê mua và kinh phí bảo trì mà chủ
đầu tư phải nộp đối với phần diện tích căn hộ không bán, không cho thuê mua
hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 108 của
Luật Nhà ở sang tài khoản do Ban quản trị đã lập theo quy định tại Điểm a Khoản
3 Điều này để quản lý, sử dụng theo quy định;

b) Đối với phần kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư phải nộp cho
phần diện tích văn phòng, dịch vụ, thương mại thì chủ đầu tư chuyển phần kinh
phí theo tỷ lệ đã thống nhất với người mua, thuê mua trong hợp đồng mua bán,
thuê mua căn hộ quy định tại Khoản 5 Điều 108 của Luật Nhà ở hoặc đã thống nhất
trong hội nghị nhà chung cư (nếu chưa thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê
mua căn hộ) sang tài khoản do Ban quản trị lập quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều
này để quản lý, bảo trì phần sở hữu chung của cả tòa nhà; đối với phần kinh phí
còn lại thì chủ đầu tư được tự quản lý và sử dụng theo quy định tại Điểm c
Khoản 3 Điều này.

5. Trường hợp thành lập cụm nhà chung cư thì căn cứ vào mục đích sử dụng của từng tòa nhà, Ban quản
trị cụm nhà chung cư phải lập các tài khoản riêng để quản lý kinh phí bảo trì
cho từng tòa nhà theo quy định tại các Khoản 2, 3 và 4 Điều này.

6. Bên bàn giao và bên nhận bàn giao kinh phí bảo trì phần
sở hữu chung của nhà chung cư quy định tại Điều này có trách nhiệm làm thủ tục
quyết toán số liệu kinh phí này trước khi tiến hành việc bàn giao kinh phí. Tài
liệu quyết toán kinh phí bảo trì phần sở hữu chung bao gồm:

a) Biên bản xác định các phần diện tích, thiết bị thuộc sở
hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở;

b) Biên bản xác định tổng số kinh phí bảo trì đã thu theo
quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó xác định rõ số tiền đã thu của người
mua, thuê mua và số tiền chủ đầu tư phải nộp theo quy định; tên, số tài khoản,
nơi mở tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư đang quản lý;

c) Bảng kê các công việc bảo trì phần sở hữu chung mà chủ
đầu tư đã thực hiện kèm theo hóa đơn, chứng từ chứng minh số tiền bảo trì đã
thanh toán cho đơn vị bảo trì và số liệu kinh phí bảo trì còn lại sau khi trừ
số kinh phí mà chủ đầu tư đã thực hiện các công việc bảo trì (nếu có).

Đối với các công việc bảo trì thuộc nội dung phải bảo
hành và còn trong thời hạn bảo hành nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở thì chủ
đầu tư không được khấu trừ vào tiền bảo trì phải chuyển giao cho Ban quản trị
nhà chung cư.

7. Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao hoặc bàn giao không
đầy đủ, không đúng hạn kinh phí bảo trì phần sở hữu chung theo quy định tại
Điều này thì Ban quản trị nhà chung cư đề nghị Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có
nhà chung cư thực hiện cưỡng chế theo quy định của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP
ngày 20 tháng 10 năm 2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều
của Luật Nhà ở.

8. Chủ đầu tư có trách nhiệm thu kinh phí bảo trì phần sở
hữu chung để bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư theo quy định của pháp luật
về nhà ở và Quy chế này; nếu chủ đầu tư không thu kinh phí này để bàn giao cho
Ban quản trị thì chủ đầu tư phải nộp khoản kinh phí này.

Điều 37. Sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của
nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu

1. Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư
nào chỉ được dùng để bảo trì phần sở hữu chung của tòa nhà đó. Ban quản trị nhà
chung cư chỉ được sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư
vào việc bảo trì các hạng mục quy định tại Điều 34 của Quy chế này; trường hợp
nhà chung cư phải phá dỡ mà kinh phí bảo trì chưa sử dụng hết thì được sử dụng
để hỗ trợ tái định cư hoặc đưa vào quỹ bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung
cư mới sau khi được xây dựng lại.

2. Ban quản trị nhà chung cư phải thông báo công khai tại
hội nghị nhà chung cư thông tin về tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì đã lập
và không được thay đổi tài khoản này. Việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu
chung của nhà chung cư phải theo đúng quy định của Quy chế này và phải có sổ
sách, hóa đơn, chứng từ theo quy định để theo dõi, quản lý.

3. Đối với trường hợp phải lập tài khoản quản lý kinh phí
bảo trì theo quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 36 của Quy chế này thì Ban quản
trị nhà chung cư cùng với chủ đầu tư thống nhất phân chia tỷ lệ kinh phí dùng
để bảo trì phần sở hữu chung của cả tòa nhà và kinh phí dùng để bảo trì phần sở
hữu chung của khu căn hộ.

Khi cần bảo trì phần sở hữu chung của khu căn hộ thì Ban
quản trị chỉ được sử dụng kinh phí trong số kinh phí đã thống nhất phân chia để
bảo trì; trong trường hợp sử dụng hết số kinh phí này thì các chủ sở hữu khu
căn hộ có trách nhiệm cùng đóng góp. Đối với phần kinh phí đã phân chia để bảo
trì phần sở hữu chung của cả tòa nhà thì chỉ được dùng để bảo trì phần sở hữu chung
của cả tòa nhà; trong trường hợp sử dụng hết số kinh phí này thì chủ sở hữu khu
căn hộ và chủ sở hữu khu chức năng văn phòng, dịch vụ, thương mại có trách
nhiệm cùng đóng góp. Chủ đầu tư và Ban quản trị nhà chung cư có thể thống nhất
lập 02 tài khoản khác nhau để quản lý 02 khoản kinh phí quy định tại Khoản này.

4. Tổ chức tín dụng đang quản lý tài khoản tiền gửi kinh phí
bảo trì phần sở hữu chung của
nhà chung cư có trách nhiệm chuyển tiền vào tài khoản của bên thực hiện bảo trì
trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của Ban
quản trị nhà chung cư. Hồ sơ đề nghị chuyển tiền bao gồm các giấy tờ sau đây:

a) Văn bản đề nghị của Ban quản trị, trong đó nêu rõ lý do
đề nghị chuyển tiền và số tiền cần chuyển cho bên thực hiện bảo trì;

b) Biên bản cuộc họp Ban quản trị về nội dung rút kinh phí
bảo trì;

c) Kế hoạch bảo trì đã được hội nghị nhà chung cư thông qua,
trừ trường hợp bảo trì đột xuất;

d) Hợp đồng bảo trì ký với cá nhân, đơn vị có năng lực bảo
trì theo quy định của pháp luật.

5. Trường hợp thực hiện công việc bảo trì có giá trị hợp đồng nhỏ trong mức mà hội
nghị nhà chung cư cho phép được rút tiền mặt ghi trong quy chế thu, chi tài
chính của Ban quản trị thì sau khi nhận được hồ sơ đề nghị quy định tại Khoản 4
Điều này, tổ chức tín dụng thực hiện thủ tục rút tiền mặt để Ban quản trị thanh
toán trực tiếp cho bên thực hiện bảo trì.

6. Trường hợp phát sinh công việc bảo trì đột xuất mà được
phép chi theo quy chế thu, chi tài chính thì Ban quản trị có văn bản đề nghị
chuyển tiền kèm theo biên bản họp Ban quản trị về nội dung rút tiền và hợp đồng
bảo trì đã ký gửi tổ chức tín dụng nơi mở tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì; căn cứ vào hồ
sơ đề nghị, tổ chức tín dụng có trách nhiệm chuyển tiền cho bên thực hiện bảo
trì trong thời hạn 03 ngày làm việc; việc chuyển tiền qua tài khoản hoặc thanh
toán bằng tiền mặt được thực hiện theo quy định tại Khoản 4, Khoản 5 Điều này.

7. Đối với việc bảo trì phần sở hữu chung của các tòa nhà
trong cụm nhà chung cư thì sử dụng kinh phí bảo trì theo quy định sau đây:

a) Trường hợp phát sinh công việc bảo trì phần sở hữu chung
của cả cụm nhà chung cư thì trích đều từ kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của
từng tòa nhà trong cụm để bảo trì;

b) Trường hợp phát sinh công việc bảo trì phần sở hữu chung
của một số tòa nhà trong cụm thì trích đều từ kinh phí bảo trì phần sở hữu
chung của các tòa nhà có liên quan để bảo trì;

c) Việc rút kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung quy định
tại Điểm a và Điểm b Khoản này được thực hiện theo quy định tại các Khoản 4, 5 và
6 Điều này.

Mục 5. QUYỀN VÀ TRÁCH NHIỆM CỦA CÁC TỔ CHỨC, CÁ NHÂN TRONG QUẢN
LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ

Điều 38. Quyền và trách nhiệm của chủ đầu tư

1. Chịu trách nhiệm quản lý vận hành nhà chung cư theo quy
định tại Khoản 2 Điều 27 của Quy chế này. Đề xuất đơn vị quản lý vận hành nhà
chung cư có đủ điều kiện theo quy định của Quy chế này để hội nghị nhà chung cư
lần đầu xem xét, quyết định lựa chọn trong trường hợp:

a) Chủ đầu tư không có chức năng, năng lực quản lý vận hành
và không ủy thác cho đơn vị khác có chức năng, năng lực thực hiện quản lý vận
hành nhà chung cư;

b) Chủ đầu tư có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhưng
không tham gia quản lý vận hành nhà chung cư và cũng không ủy thác cho đơn vị
khác có chức năng, năng lực thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư.

2. Thu kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư
theo quy định tại Điều 108, Điều 109 của Luật Nhà ở, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP
và bàn giao lại kinh phí này cho Ban quản trị nhà chung cư theo quy định của
pháp luật nhà ở và Quy chế này.

3. Chủ trì tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, cử người
tham gia Ban quản trị nhà chung cư và tham gia biểu quyết, bỏ phiếu tại hội
nghị nhà chung cư theo quy định của Quy chế này.

4. Bàn giao hệ thống kết cấu hạ tầng bên ngoài nhà chung cư
cho cơ quan quản lý chuyên ngành của địa phương theo quy định của pháp luật;
lập, bàn giao hồ sơ nhà chung cư cho Ban quản trị nhà chung cư theo quy định
của Quy chế này.

5. Quản lý, sử dụng các công trình phục vụ cho sinh hoạt
chung của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư do Nhà nước giao hoặc được
xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích nêu trong nội dung dự án đã được phê
duyệt.

6. Bảo trì phần sở hữu riêng của mình; có trách nhiệm bồi
thường nếu việc bảo trì hoặc không bảo trì gây ra thiệt hại cho chủ sở hữu
khác.

7. Yêu cầu cơ quan có thẩm quyền xử lý các hành vi xâm phạm
tài sản thuộc sở hữu hợp pháp của mình hoặc các hành vi cản trở việc kinh doanh
hợp pháp theo nội dung dự án đã được duyệt. Cơ quan có thẩm quyền có trách
nhiệm xử lý các hành vi vi phạm của tổ chức, cá nhân đối với các tài sản hoặc
hoạt động kinh doanh hợp pháp của chủ đầu tư.

8. Phối hợp với Ban quản trị nhà chung cư để giải quyết các khó khăn, vướng mắc trong
việc quản lý, sử dụng nhà chung cư.

9. Mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc theo quy định của pháp
luật phòng cháy, chữa cháy và pháp luật về kinh doanh bảo hiểm.

10. Bồi thường thiệt hại cho bên bị thiệt hại theo thỏa thuận
hoặc theo quy định của pháp luật; chấp hành quyết định giải quyết, xử lý, xử
phạt vi phạm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

11. Các quyền và trách nhiệm khác theo quy định của pháp
luật.

Điều 39. Quyền và trách nhiệm của chủ sở hữu nhà chung cư

1. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì các chủ sở
hữu có quyền và trách nhiệm sau đây trong quản lý, sử dụng nhà chung cư:

a) Được quyền sở hữu, sử dụng phần sở hữu riêng; có quyền sử
dụng phần sở hữu chung theo quy định của pháp luật về nhà ở và Quy chế này. Có
trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng theo quy định của pháp luật về nhà ở và
Quy chế này; có trách nhiệm bồi thường nếu việc bảo trì hoặc không bảo trì gây
ra thiệt hại cho chủ sở hữu khác;

b) Yêu cầu chủ đầu tư, Ban quản trị nhà chung cư hoặc Ủy ban
nhân dân cấp phường tổ chức hội nghị nhà chung cư theo quy định của Quy chế
này; tham dự hội nghị nhà chung cư và biểu quyết các nội dung trong cuộc họp
hội nghị nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở và Quy chế này;

c) Yêu cầu chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành, Ban quản trị
nhà chung cư cung cấp các thông tin, công khai các nội dung liên quan đến việc
quản lý, sử dụng nhà chung cư;

d) Chấp hành đầy đủ các quyết định của hội nghị nhà chung
cư, kể cả trường hợp không tham dự hội nghị nhà chung cư; chấp hành quyết định giải quyết, xử lý của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền;

đ) Đóng góp đầy đủ, đúng thời hạn kinh phí quản lý vận
hành nhà chung cư, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung và các chi phí, lệ phí
khác theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận với nhà cung cấp dịch vụ.

Trường hợp chủ sở hữu không đóng kinh phí quản lý vận
hành theo quy định thì bị xử lý theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ quản lý
vận hành nhà chung cư mà Ban quản trị nhà chung cư đã ký với đơn vị quản lý vận hành;

e) Chấp hành nội quy, quy định về quản lý, sử dụng nhà chung
cư; phát hiện và thông báo kịp thời cho đơn vị quản lý vận hành hoặc cơ quan
nhà nước có thẩm quyền các hành vi vi phạm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư;

g) Tạo điều kiện và hỗ trợ đơn vị có chức năng thực hiện bảo
trì phần sở hữu chung theo quy định;

h) Khôi phục lại nguyên trạng và bồi thường thiệt hại nếu
gây hư hỏng phần diện tích, thiết bị thuộc sở hữu chung hoặc phần diện tích,
thiết bị thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu khác; bị xử lý theo quy định của
pháp luật và phải bồi thường thiệt hại khi có hành vi cản trở hoạt động kinh
doanh hợp pháp của chủ sở hữu khu văn phòng, dịch vụ, thương mại;

i) Mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc theo quy định của pháp luật
phòng cháy, chữa cháy và pháp luật về kinh doanh bảo hiểm;

k) Thực hiện các quy định khác của pháp luật có liên
quan.

2. Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì chủ sở hữu
được quyền sử dụng nhà chung cư, được thực hiện các quyền và trách nhiệm quy
định tại các Điểm b, c, d, e và k Khoản 1 Điều này.

Điều 40. Quyền và trách nhiệm của người sử dụng không
phải là chủ sở hữu nhà chung cư

1. Sử dụng phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung của nhà
chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở và Quy chế này.

2. Thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo đúng nội dung đã
thỏa thuận với chủ sở hữu trong trường hợp người sử dụng không phải là chủ sở
hữu.

3. Tham dự hội nghị nhà chung cư (đối với trường hợp nhà
chung cư có một chủ sở hữu); thay mặt chủ sở hữu tham dự hội nghị nhà chung cư
và biểu quyết, bỏ phiếu nếu chủ sở hữu không tham dự (đối với trường hợp nhà
chung cư có nhiều chủ sở hữu); trường hợp trong một căn hộ hoặc phần diện tích
khác của nhà chung cư có nhiều người đang cùng sử dụng thì ủy quyền cho một
người đại diện để tham dự và biểu quyết tại hội nghị nhà chung cư.

4. Thực hiện các quyền và trách nhiệm có liên quan quy định
tại các Điểm b, c, d, đ, e,
g, h và k Khoản 1 Điều 39 của Quy chế này.

Điều 41. Quyền và trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung
cư

1. Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được thực
hiện các quyền, trách nhiệm quy định tại Khoản 1 Điều 104 của Luật Nhà ở và các
quyền, trách nhiệm sau đây:

a) Nhận bàn giao, lưu trữ, quản lý hồ sơ nhà chung cư; cung
cấp một bộ hồ sơ đã nhận bàn giao từ chủ đầu tư cho đơn vị quản lý vận hành
trong trường hợp nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định tại
Khoản 2 Điều 5 của Quy chế này, trừ trường hợp đơn vị quản
lý vận hành là chủ đầu tư;

b) Chuẩn bị các nội dung và tổ chức họp hội nghị nhà chung
cư theo quy định của Quy chế này; thông báo công khai nội dung hợp đồng quản lý
vận hành và hợp đồng bảo trì đã ký kết tại hội nghị nhà chung cư;

c) Báo cáo kết quả hoạt động, thu, chi tài chính của Ban
quản trị, kết quả công việc bảo trì và việc thu, chi kinh phí bảo trì phần sở
hữu chung của nhà chung cư để hội nghị nhà chung cư kiểm tra, giám sát, thông
qua theo quy định của Quy chế này;

d) Thay mặt chủ sở hữu để thực hiện các quyền đối với phần
sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở và Quy chế này;
không được kích động người khác gây mất trật tự, an ninh tại khu vực nhà chung
cư;

đ) Chịu trách nhiệm trước các chủ sở hữu nhà chung cư về
nhiệm vụ được giao; chấp hành đúng quy chế hoạt động, quy chế thu, chi tài
chính của Ban quản trị;

e) Đề nghị cơ quan có thẩm quyền tổ chức họp hội nghị nhà
chung cư, công nhận Ban quản trị nhà chung cư theo quy định của Quy chế này; tổ
chức họp hội nghị nhà chung cư để quyết định thay thế đơn vị quản lý vận hành
trong trường hợp đơn vị đang quản lý vận hành không còn đủ điều kiện quản lý
vận hành nhà chung cư theo quy định của Quy chế này;

g) Yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết khi chủ đầu tư
không bàn giao hồ sơ nhà chung cư, không bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu
chung của nhà chung cư theo quy định;

h) Bàn giao lại hồ sơ, sổ sách, giấy tờ đang quản lý cho Ban
quản trị mới sau khi được công nhận;

i) Thành viên Ban quản trị nếu có hành vi vi phạm Quy chế
này và quy định của pháp luật có liên quan thì tùy theo mức độ vi phạm mà bị xử
lý theo quy định của Quy chế này, xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu
trách nhiệm hình sự; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường cho bên bị thiệt
hại;

k) Chấp hành quyết định giải quyết, xử lý của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền và thực hiện các quyền, trách nhiệm khác theo quy định của
pháp luật;

l) Thực hiện các quyền và trách nhiệm khác quy định trong
quy chế hoạt động, quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị đã được hội nghị nhà chung cư thông qua và quy định tại
Quy chế này.

2. Ban quản trị nhà chung cư có một chủ sở hữu được thực
hiện các quyền và trách nhiệm quy định tại Khoản 2 Điều 104 của Luật Nhà ở và
các quyền, trách nhiệm có liên quan quy định tại các Điểm a, b, đ, e, g, h, i,
k và l
Khoản 1 Điều này.

Điều 42. Quyền và trách
nhiệm của đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư

1. Thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của
Quy chế này và hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành đã ký với Ban quản trị nhà
chung cư hoặc người đại diện quản lý nhà chung cư (đối với nhà chung cư không
phải thành lập Ban quản trị); thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung
cư theo hợp đồng bảo trì nếu có năng lực bảo trì.

2. Ký kết hợp đồng phụ với các đơn vị cung cấp dịch vụ trong việc quản lý vận hành nhà
chung cư (nếu có); giám sát việc cung cấp các dịch vụ của các đơn vị này.

3. Thông báo bằng văn bản về việc thu, nộp các khoản kinh
phí có liên quan; thông báo các yêu cầu, nội dung cần chú ý cho người sử dụng
nhà chung cư trong trường hợp xảy ra các tình huống đột xuất như thiên tai,
dịch bệnh, hỏa hoạn; hướng dẫn việc lắp đặt các thiết bị trong phần sở hữu
riêng của chủ sở hữu.

4. Thu kinh phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo
thỏa thuận với các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư; thu, chi trả thù lao
cho các thành viên Ban quản trị nhà chung cư theo quyết định của hội nghị nhà
chung cư.

5. Định kỳ 06 tháng một lần hoặc theo yêu cầu của cơ quan có
thẩm quyền phải báo cáo công khai về công tác quản lý vận hành nhà chung cư với
Ban quản trị nhà chung cư; báo cáo tình hình quản lý vận hành tại hội nghị nhà
chung cư; lấy ý kiến góp ý của người sử dụng về việc cung cấp dịch vụ quản lý
vận hành nhà chung cư.

6. Phối hợp với Ban quản trị nhà chung cư để giải quyết các
vấn đề khác có liên quan trong quá trình quản lý vận hành nhà chung cư.

7. Chấp hành quyết định giải quyết, xử lý của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền.

8. Thực hiện các quyền và trách nhiệm khác theo thỏa thuận
trong hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư hoặc theo quy định của
pháp luật có liên quan.

Chương
IV. GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VÀ
XỬ LÝ VI PHẠM TRONG QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ

Điều 43. Giải quyết tranh chấp

1. Các tranh chấp về quyền sở hữu nhà chung cư được giải
quyết trên cơ sở thương lượng, hòa giải theo quy định của pháp luật về nhà ở,
Quy chế này và pháp luật có liên quan; trường hợp không thương lượng, hòa giải
được thì yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật.

2. Các tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư,
về việc bàn giao, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà
chung cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư đó giải quyết; trường
hợp không đồng ý với quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì có quyền yêu
cầu Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật.

3. Các tranh chấp giữa các thành viên Ban quản trị nhà chung
cư được giải quyết theo quy chế hoạt động của Ban quản trị đã được hội nghị nhà
chung cư thông qua.

4. Các tranh chấp giữa Ban quản trị nhà chung cư với chủ sở
hữu, người sử dụng nhà chung cư về việc bầu, miễn nhiệm, bãi miễn, thay thế
thành viên Ban quản trị nhà chung cư được giải quyết trên cơ sở thương lượng;
trường hợp không thương lượng được thì đề nghị tổ chức họp hội nghị nhà chung
cư để giải quyết.

5. Các tranh chấp về hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành, hợp
đồng bảo trì, hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư giữa đơn vị cung
cấp dịch vụ và đơn vị quản lý vận hành được giải quyết theo thỏa thuận giữa các
bên; trường hợp không thỏa thuận được thì yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết
theo quy định của pháp luật.

Điều 44. Xử lý vi phạm

1. Ban quản trị, thành viên Ban quản trị nhà chung cư nếu vi
phạm các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư và Quy chế này thì tùy theo
mức độ vi phạm mà bị bãi miễn, thay thế theo quy định của Quy chế này và bị xử
lý vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của
pháp luật.

2. Trường hợp hội nghị nhà chung cư được tổ chức họp không
đúng quy định của Quy chế này thì các quyết định, kết quả của cuộc họp hội nghị
nhà chung cư đó không được công nhận và phải tổ chức họp hội nghị nhà chung cư
để quyết định lại.

3. Trường hợp Ban quản trị nhà chung cư quyết định không
đúng với quy chế hoạt
động, quy chế thu, chi tài chính thì các quyết định này không được công nhận.

4. Người lợi dụng chức vụ quyền hạn, chủ sở hữu, người sử
dụng nhà chung cư làm trái quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư thì tùy
theo mức độ vi phạm mà bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình
sự.

5. Người có hành vi vi phạm mà gây thiệt hại thì phải bồi
thường theo quy định của pháp luật.

Chương V. ĐIỀU KHOẢN CHUYỂN TIẾP

Điều 45. Xử lý chuyển tiếp đối với mô hình hoạt động của
Ban quản trị nhà chung cư và việc quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung
của nhà chung cư

1. Các nhà chung cư đã thành lập Ban quản trị trước ngày Quy
chế này có hiệu lực thi hành mà Ban quản trị có nhu cầu tổ chức lại mô hình
hoạt động, thay đổi số lượng, thành phần Ban quản trị theo quy định của Luật
Nhà ở và Quy chế này hoặc tách, nhập Ban quản trị thì phải tổ chức họp hội nghị
nhà chung cư để bầu Ban quản trị theo quy định của Quy chế này.

2. Các nhà chung cư đã thành lập Ban quản trị trước ngày Quy
chế này có hiệu lực thi hành mà Ban quản trị đã có quy chế hoạt động, quy chế
thu, chi tài chính nhưng không đúng với quy định của Quy chế này hoặc chưa có
quy chế hoạt động, chưa có quy chế thu, chi tài chính theo quy định của Quy chế
này thì Ban quản trị phải xây dựng hoặc sửa đổi, bổ sung các quy chế để báo cáo
hội nghị nhà chung cư thông qua theo quy định của Quy chế này.

3. Các nhà chung cư đã thành lập Ban quản trị trước ngày Quy
chế này có hiệu lực thi hành mà thuộc đối tượng không bắt buộc phải có Ban quản
trị theo quy định của Luật Nhà ở và Quy chế này thì Ban quản trị tổ chức họp
hội nghị nhà chung cư để quyết định việc hoạt động của Ban quản trị.

4. Trường hợp đã chuyển giao kinh phí bảo trì phần sở hữu
chung của nhà chung cư trước ngày Quy chế này có hiệu lực thi hành thì thực
hiện quản lý, sử dụng theo quy định của pháp luật về nhà ở và Quy chế này. Ban
quản trị nhà chung cư và chủ đầu tư có thể thống nhất lập lại tài khoản để thực
hiện quản lý tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà
chung cư theo quy định của Quy chế này nhưng phải báo cáo hội nghị nhà chung cư
gần
nhất.

Điều 46. Xử lý chuyển tiếp đối với hoạt động quản lý vận
hành nhà chung cư

1. Các nhà chung cư đang có đơn vị quản lý vận hành nhưng
không thuộc diện bắt buộc phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định của Luật
Nhà ở thì
hội nghị nhà chung cư họp quyết định để thỏa thuận chấm
dứt hợp đồng dịch vụ đã ký với đơn vị quản lý vận hành hoặc tiếp tục thực hiện
hợp đồng này.

2. Các đơn vị đang thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư
nhưng không đủ điều kiện về chức năng, năng lực theo quy định của Quy chế này
thì phải bổ sung điều kiện để được quản lý vận hành và gửi hồ sơ lên Bộ Xây
dựng theo quy định tại Điều 28 của Quy chế này trong thời hạn 01 năm, kể từ
ngày Quy chế này có hiệu lực thi hành; trường hợp quá thời hạn này mà đơn vị
quản lý vận hành không bổ sung đủ điều kiện và hồ sơ theo quy định của Quy chế
này thì không được ký hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, trừ
trường hợp nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước đang được quản lý vận hành theo
quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.

3. Các đơn vị đang thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư
mà có đủ điều kiện về chức năng, năng lực theo quy định của Quy chế này thì
phải gửi hồ sơ quy định tại Khoản 2 Điều 28 của Quy chế này đến Bộ Xây dựng để
được xem xét, thông báo đủ điều kiện quản lý vận hành, đăng tải công khai trên Cổng thông tin điện tử của Cục Quản lý nhà và thị trường
bất động sản và của Bộ Xây dựng trong thời hạn 06 tháng, kể từ ngày Quy chế này
có hiệu lực thi hành. Trường hợp quá thời hạn quy định tại Khoản này mà đơn vị
quản lý vận hành không gửi hồ sơ để được thông báo theo quy định của Quy chế
này thì không được ký hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, trừ
trường hợp nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước đang được quản lý vận hành theo
quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.

Chương VI. TỔ CHỨC THỰC HIỆN

Điều 47. Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Sở Xây dựng

1.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách
nhiệm:

a) Chỉ đạo triển khai thực hiện các quy định của Quy chế này
trên địa bàn; căn cứ vào tình hình thực tế của địa phương và Quy chế này ban
hành quy định hướng dẫn cụ thể việc quản lý, sử dụng nhà chung cư để áp dụng trên địa bàn;

b) Tổ chức phổ biến, tuyên truyền các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư
trên địa bàn;

c) Ban hành khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư
theo quy định tại Khoản 5 Điều 106 của Luật Nhà ở;

d) Tổ chức cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì phần sở hữu
chung của nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở và Quy chế này;

đ) Chỉ đạo cơ quan chức năng của địa phương tiếp nhận
công trình, hệ thống kết cấu hạ tầng trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo nội dung dự án đã được phê duyệt
và văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của cơ quan có thẩm quyền;

e) Xem xét, quyết định việc quản lý dân cư của từng tòa nhà,
cụm nhà chung cư theo quy định của pháp luật;

g) Tổ chức kiểm tra, thanh tra và xử lý vi phạm theo thẩm
quyền hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền xử lý các hành vi vi phạm quy định về quản lý, sử
dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật;

h) Thực hiện các trách nhiệm khác theo quy định của pháp
luật.

2. Sở Xây dựng có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
thực hiện chức năng quản lý nhà nước về quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa
bàn; báo cáo Bộ Xây dựng về tình hình quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa
bàn theo định kỳ 06 tháng, hàng năm hoặc theo yêu cầu đột xuất.

Điều 48. Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp quận

1. Báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định phân giao
trách nhiệm quản lý hành chính khu vực có nhà chung cư và xử lý các vướng mắc
theo thẩm quyền.

2. Quyết định công nhận Ban quản trị nhà chung cư theo quy
định của Quy chế này.

3. Kiểm tra công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư; xử lý
theo thẩm quyền hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền xử lý các hành vi vi phạm
quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn.

4. Thực hiện các trách nhiệm khác do Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh giao và theo quy định của pháp luật.

Điều 49. Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp phường

1. Tuyên truyền, vận động các tổ chức, cá nhân chấp hành quy
định của Quy chế này và pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư.

2. Theo dõi, kiểm tra, giải quyết các vướng mắc phát sinh
trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư theo thẩm quyền hoặc báo cáo Ủy
ban nhân dân cấp quận xem xét, giải quyết.

3. Phối hợp, tạo điều kiện để đơn vị quản lý vận hành nhà
chung cư thực hiện cung cấp các dịch vụ nhà chung cư trên địa bàn.

4. Tổ chức hội nghị nhà chung cư và tham dự cuộc họp hội
nghị nhà chung cư theo quy định của Quy chế này.

5. Thực hiện các trách nhiệm khác theo quy định của pháp
luật.

Điều 50. Trách nhiệm của Cục Quản lý nhà và thị trường
bất động sản

1. Hướng dẫn, đôn đốc việc thực hiện Quy chế này.

2. Kiểm tra việc quản lý, sử dụng nhà chung cư trong phạm vi
cả nước và đề xuất cơ quan có thẩm quyền xử lý các hành vi vi phạm pháp luật về
quản lý, sử dụng nhà chung cư.

3. Phối hợp với các cơ quan liên quan tổ chức tập huấn, phổ
biến, tuyên truyền các quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư trên phạm vi cả nước.

4. Tổng hợp ý kiến phản ánh của các tổ chức, cá nhân có liên
quan về các vấn đề vướng mắc phát sinh và đề xuất sửa đổi, bổ sung Quy chế này
cho phù hợp.

5. Thực hiện các nhiệm vụ khác liên quan đến việc quản lý,
sử dụng nhà chung cư theo quy định của Quy chế này hoặc theo chỉ đạo của Bộ
trưởng Bộ Xây dựng.

Trong quá trình thực hiện, nếu gặp khó khăn, vướng mắc,
đề nghị phản ánh kịp thời về Bộ Xây dựng để hướng dẫn hoặc sửa đổi, bổ sung cho
phù hợp./.

BIỂU MẪU KÈM THEO

TƯ VẤN & DỊCH VỤ