Được kinh doanh nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai
Đây là điểm mới được của Luật KDBĐS
năm 2014. So với Luật KDBĐS hiện hành thì Điều 5 của Luật quy định rất chi tiết
các loại bất động sản đưa vào kinh doanh bao gồm: 1. Nhà, công trình xây dựng
có sẵn của các tổ chức, cá nhân; 2. Nhà, công trình xây dựng hình thành trong
tương lai của các tổ chức, cá nhân; 3. Nhà, công trình xây dựng là tài sản công
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh; 4. Các loại
đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy
định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.
Mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá
nhân trong nước
Mặc dù đều quy định về phạm vi kinh
doanh, nhưng Luật KDBĐS hiện hành quy định rất khái quát, còn Luật KDBĐS năm
2014 đã quy định chi tiết phạm vi, hình thức kinh doanh bất động sản đối với
từng chủ thể kinh doanh bất động sản. Theo đó, Điều 11 của Luật quy định:
Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh
doanh bất động sản dưới các hình thức: 1. Mua nhà, công trình xây dựng để bán,
cho thuê, cho thuê mua; 2. Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại; 3.
Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê,
cho thuê mua; chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo
quy định của pháp luật về đất đai; đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa
trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng kỹ thuật
đó; 4. Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho
thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho
thuê, cho thuê mua; 5. Đối với đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất
thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê
mua; 6. Đối với đất nhận chuyển nhượng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì
được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
7. Đối với đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng
nhà, công trình xây dựng để cho thuê theo đúng mục đích sử dụng đất; 8. Nhận
chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây
dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; 9. Nhận chuyển
nhượng, thuê quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để đầu tư xây
dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng, cho thuê đất đã có hạ tầng kỹ thuật đó.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài
được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây: a) Các hình thức quy
định tại các điểm 2, 4, 7 và 8 nêu trên; b) Đối với đất được Nhà nước giao thì
được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;c) Đối với đất thuê,
đất nhận chuyển nhượng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,
khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây
dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.
Vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng
Theo Luật KDBĐS hiện hành thì vốn pháp
định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là 6 tỷ đồng. Con số về vốn đã
tăng lên gấp hơn 3 lần theo Luật KDBĐS 2014, Điều 10 quy định: Tổ chức, cá nhân
kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và có vốn
pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng. Đây là mức đã được hạ tới hơn một nửa
so với đề xuất mức vốn pháp định 50 tỷ tại dự thảo luật được Quốc hội cho ý
kiến ở kỳ họp trước. Theo Ủy ban Thường vụ Quốc hội giải thích, thì việc
quy định mức vốn pháp định tối thiểu 20 tỷ đồng là điều kiện cần khi thành lập
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Còn khi thực hiện dự án cụ thể thì chủ
đầu tư phải có vốn thuộc sở hữu của mình không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối
với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha và không thấp hơn 15% tổng mức đầu
tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên theo quy định của pháp
luật về đất đai.
Cũng theo Điều 10 của Luật KDBĐS năm 2014
thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua
bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh
nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
Theo thống kê cho thấy các doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản khi thành lập có vốn dưới 20 tỷ hiện chiếm khoảng 60%.
Như vậy, có trên 40% doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có vốn pháp định trên
20 tỷ là đủ điều kiện hoạt động. 60% doanh nghiệp có vốn dưới 20 tỷ hiện nay
vẫn triển khai bình thường, nhưng sau 1 năm kể từ khi Luật KDBĐS có hiệu lực
(tức 1/7/2016), nếu doanh nghiệp không bổ sung thêm vốn pháp định thì không thể
tiếp tục thị trường kinh doanh bất động sản.
Về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở
Theo Điều 12 của Luật KDBĐS năm 2014
thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng là thời điểm bên bán
bàn giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua hoặc bên mua đã thanh toán đủ
tiền cho bên bán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Related articles 01:
1. https://docluat.vn/archive/3339/
2. https://docluat.vn/archive/3573/
3. https://docluat.vn/archive/1243/
Để tăng cường thêm các biện pháp bảo
vệ người mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, Điều 34 của Luật quy
định bên thuê mua có quyền yêu cầu bên cho thuê mua cung cấp thông tin đầy đủ,
trung thực về nhà, công trình xây dựng.
Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
Về vấn đề bán nhà ở hình thành trong
tương lai thì trước đây Luật KDBĐS năm 2006 quy định chưa chặt chẽ. Do vậy,
thực tế phát sinh nhiều khiếu kiện, tranh chấp xảy ra. Chủ đầu tư có thể vì lý
do nào đó triển khai dự án chậm, hoặc không còn khả năng triển khai dự án nữa.
Do đó, người dân, nhà đầu tư đã nộp tiền cho chủ dự án rồi và dự án không bàn
giao đúng tiến độ được, người dân phải chịu thiệt thòi.
Khắc phục những tồn tại, Luật KDBĐS
2014 đã bổ sung nhiều quy định về hoạt động kinh doanh BĐS hình thành trong
tương lai, cụ thể:
Điều 55 quy định về điều kiện của Bất
động sản hình thành trong tương lại được đưa vào kinh doanh nếu thỏa mãn các
điều kiện: có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi
công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp
phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ
sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.
trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà
hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm
thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Trước khi bán, cho thuê mua
nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ
quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Muốn bán, cho thuê mua nhà ở đối với nhà ở hình thành trong tương
lai thì bắt buộc chủ dự án phải có bảo lãnh
Điều 56 của Luật KDBĐS 2014 quy định
chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành
trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo
lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không
bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng
Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện
bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì
bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác
cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký
kết
Theo Điều 57, việc thanh toán trong
mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều
lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp
với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng
khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán,
bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá
50% giá trị hợp đồng.
Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị
hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có
thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.
Kinh doanh dịch vụ bất động sản
Luật KDBĐS 2014 đã loại bỏ một số dịch
vụ bất động sản như như định giá, đấu giá, quảng cáo BĐS. Điều 60 quy định về
phạm vi kinh doanh dịch vụ bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, theo đó tổ chức, cá
nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước
ngoài có quyền kinh doanh các dịch vụ sau: Môi giới bất động sản; sàn giao dịch
bất động sản; tư vấn bất động sản và quản lý bất động sản theo quy định của
Luật này.
Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động
phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên
thỏa thuận. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi
trong hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có
hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên
không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực
của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.
Related articles 02:
1. https://docluat.vn/archive/1355/
2. https://docluat.vn/archive/1905/
3. https://docluat.vn/archive/2437/
Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, sàn giao dịch bất động
sản, tư vấn bất động sản và dịch vụ quản lý bất động sản phải thành lập doanh
nghiệp
Điều 62 Luật KDBĐS 2014 quy định: Tổ
chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh
nghiệp và phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động
sản. Nếu không thành lập doanh nghiệp, thì cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới
bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp
thuế theo quy định của pháp luật về thuế. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ
môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên
thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.
Tương tự, Điều 63 quy định về điều
kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản, theo đó, tổ chức, cá nhân kinh doanh
dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải thành lập doanh nghiệp. Doanh nghiệp
kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất 02 người có chứng
chỉ hành nghề môi giới bất động sản; người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất
động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
Điều 74 quy định tổ chức, cá nhân kinh
doanh dịch vụ quản lý bất động sản phải thành lập doanh nghiệp. Trường hợp kinh
doanh dịch vụ quản lý nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở thì phải
có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Xử lý thu hồi dự án bất động sản
Tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm
pháp luật trong kinh doanh bất động sản thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm
mà bị xử lý kỷ luật, xử phạt hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự,
nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
Cơ quan có thẩm quyền quyết định việc
đầu tư dự án quyết định thu hồi dự án để giao cho chủ đầu tư khác tiếp tục thực
hiện trong các trường hợp chủ đầu tư dự án vi phạm các quy định của pháp luật
về đầu tư xây dựng, quy hoạch, kiến trúc mà không có giải pháp khắc phục theo
yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và những trường hợp dự án thuộc diện
bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Chủ đầu tư bị thu hồi dự án có trách
nhiệm giải quyết những tồn tại của dự án bảo đảm quyền lợi, nghĩa vụ của khách
hàng và các bên có liên quan tới dự án.
Cơ quan quyết định thu hồi dự án có
trách nhiệm yêu cầu chủ đầu tư bị thu hồi dự án giải quyết những tồn tại của dự
án; thông báo và tổ chức lựa chọn chủ đầu tư mới để giao tiếp tục thực hiện dự
án.
Chủ đầu tư có dự án bị thu hồi không
được giao làm chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản mới trong thời gian 02
năm kể từ ngày dự án bị thu hồi.
| TƯ VẤN & DỊCH VỤ |
